[转帖]多方发力还原房贷新政初衷

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“9·27”房贷新政出台至今已经有一个半月的时间，而围绕新政的具体展开实施，仍然受到各方关注。这不仅仅是因为不少银行至今尚未出台“第二套住房”的认定标准及实施细则，细则为何这样难推？细则该怎样制定才能最符合新政的初衷？新政到底能在多大程度上抑制目前房价的过快上涨？这些问题不但考验着一直视房贷为优质业务的银行，同样也考验着我国尚处于不断完善之中的房地产市场宏观调控体系和住房金融体系。

    如何理解房贷新政的调控力度

    相对于此前曾经连续出台的加息和提高存款准备金率等调控措施，此次提高多套房贷首付比例及利率被认为是今年房地产市场宏观调控中最有力度的一项措施，并主要针对那些以投资为最终目的的购房行为。有业内人士指出，一般来说，房贷利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍(8.613%)。因此，对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率(6.6555%)一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。

    举例来说，以总房价100万元、贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70万元贷款总额＝408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。

    然而，尽管目前与新政配套实施的细则延迟或尚未出台，但对此次调控效果持怀疑态度的声音仍然不少。有业内人士就表示，2004年以来，国八条和国六条等调控政策陆续出台，但其对市场的影响微乎其微，房价也没有随着调控下跌，反而是不断上涨，房地产市场似乎走进了一个边调边涨的怪圈。因此，新政策抑制需求的目的可能会部分达到，但通过抑制需求来控制房价恐怕很难达到。

    对此，中国社会科学院金融研究所金融研究室主任易宪容表示了不同态度。他认为，目前国内房地产市场为什么越是宏观调控房价则涨得越快，这既与房地产发展模式的缺陷有关，与开发商利用房地产市场政策缺陷极力制造市场供求矛盾有关，与房地产市场投资者借助银行金融杠杆涌入市场有关，也与国内商业银行为了其短期利益或单位利益对房价上涨推波助澜有关。可以说，如果不是国内商业银行的金融支持，不是国内商业银行不承担社会责任，国内房地产市场投资炒作不会这样严重，不少地方的房价也不会炒得这样高。因此，只要这次房贷紧缩的政策得到有效落实，就能走出“边调控房价边涨”的怪圈。

 新政细则缘何难推

    作为宏观调控，房贷新政中对“第二套住房”的界定和利率具体的上调幅度交由各商业银行自行确定。在过去的一个多月里，各地区分行曾经率先临时出台了多个不同版本的界定方法与上调利率，直到10月中旬，多家中小股份制银行才正式出台了自己最终的实施细则，但各细则间仍然有较大区别。之后，有媒体报道称，央行和银监会齐集五大国有商业银行召开联席会议，就“第二套住房”标准定下三点基调：一是公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；二是已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者；三是夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。但截至目前，五大国有银行中，只有交行在11月2日向外界公布了细则。

    作为新政的具体实施措施，细则缘何这样难推？业内普遍认为，“第二套住房”的难确定和房贷在银行业务中处于较重要地位是主要原因。业内人士指出，从抑制炒房的角度来看，首付比例和利率当然定得越高越好，因为真正的炒房者大都实力雄厚，他们不太会在乎小幅度提高首付比例和利率。而只要房价继续高速上涨，利率的提高对于炒房者的利润影响也不会太大。尤其是如果以“贷款还清”就意味着归零来计算，那些依赖资金滚动炒房的行为将成为法外开恩的对象。但同时也应看到，如果第二套房的界定不准或者上调比例过高，新政很可能误伤许多急需改善住房条件的自主者。在许多城市由于房价过高，首次置业的家庭往往选择小户型、小面积的住房，而即使这样，这些家庭也常常需要通过贷款来购房。但是过了一段时间之后，如果家庭经济状况得到改善，可能许多家庭需要改善住房条件，从而购买第二套住房。因此，如果无论是否还清贷款都要提高首付和利率，那么这些家庭必然是受害者。而如果需要还清贷款才能享受利率优惠，那么这些家庭可能又无力购买第二套住房。他们只能还清贷款之后再把第一套住房出售，然后购买第二套住房，这无疑会增加他们的交易费用和时间，在此过程中还需要承担房价上涨的风险。

    此外，某国有商业银行信贷部负责人还对记者表示，细则的缓慢出台也透视出银行目前对房贷的暧昧态度。连续上提存款保证金虽然已使银行的房贷业务紧缩，但目前我国个人房贷不良率仍不足1％，即使与房地产开发贷款相比，也处于相当低的水平。因此，在诸多商业银行眼中绝对是一块“蛋糕”而非“毒草”。当然，随着房价的快速上涨，房贷的潜在风险不可忽视，但只要找不到更加优质的替代品，房贷业务仍然被银行所特殊看重和保护。东北财经大学金融学院副教授范立夫也认为，从监管层的政策口径来看，留有自主的余地正是考虑到商业银行的利益。但在绝大多数银行纷纷改制之后，追求商业利益显然已成为各银行的第一需求，商业银行作为宏观调控“纯工具”的时代已经结束，其本身就是市场利益的争食者和分享者，对其有利的政策则强化之，对其有损的政策则弱化之，再让它们担当政策主要执行者的角色已经不合时宜。

    新政显效需多方配合出拳

    从“9·27”新政出台到现在，虽然房地产个贷金融市场正在经历政策出台后的“冷静”时期，但国家对房地产金融市场宏观调控政策的指导与“梳理”越发合理化和多元化却是不争的事实，不但针对性强，且监管性和互动性更强。作为尚处于不断完善之中的我国房地产市场宏观调控体系和住房金融体系，仅在每一次调控的实施细则上进行分析似乎并不能切中问题的要害，真正还原各种调控政策初衷，还需要很多条件配合出拳。

    中国人民大学房地产教研室主任曲卫东认为，二套房标准推出的缓慢反映出我们国家缺少一个有效率的房地产登记系统，很难对个人房产数量进行判断。所以，扎扎实实地建立行之有效的不动产登记系统，才是解决该问题的关键。除货币政策外，调控房产市场还需财税配合。曲卫东因此认为，第二套房子的不鼓励政策，应该是税收手段的调整范畴，现在由银行来充当税务角色，是一种错位。物业税是中国调控房地产行之有效的工具。如果物业税能够开征的话，会加大房地产保有阶段的成本，从而对房地产投资起到抑制作用。易宪容则表示，单一的房贷新政很难对房产市场产生有效的控制，需要其他系统的组合出击。他总结了新政显效的几个条件，一是有效诚信的房地产评估市场，使买者与卖者无法合谋哄抬房价，从而降低投资者进入房地产市场自有资金的比重。二是对第二套住房有一个系统的识别体系，否则商业银行会由于识别成本过高而无法使政策落地实施。另外，易宪容还提出让购买第二套住房的利息市场化，同时降低金融杠杆比重，这样房地产市场的投资自然会挤出。但这需要从源头做起，比如用《住宅法》让中国房地产市场消费与投资有一个清楚的规定。属于住房投资的，无论是利息还是土地都以市场化方式进行；是住房消费的，政府就得采取一些优惠的政策。把国内房地产市场的投资与消费界定清楚，再出台相应的政策，国内房地产市场就能够持续健康发展了。

( 刘大毅)

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关键词：中国社会科学院 东北财经大学 存款准备金率 中国人民大学 中国社会科学 发力 房贷 新政