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雷达卡
2001年9月11日，世贸中心倒塌，本•拉登的手下扬言要摧毁美国经济，房地产是乃至整个经济体都显得摇摇欲坠——位于美国心脏的纽约地区则更是如此。房价已经连续五年走势上升，但科技泡沫爆破之后，经济已经露出脆弱迹象，大部分专家在911之前就已经开始担心房价疲软。
911之后，一直降低利率助长经济的美联储绞尽脑汁的想要保持经济良好运转，于是2003年中间，将至关重要的联邦基金利率由2001年初的6.5%消减到低于1%——这一短期利率的影响，小到汽车、学生贷款，大致信用卡、房贷。全球范围内的利率都有所下降，为希望拿到廉价贷款的人们开了绿灯。
2001年恐怖袭击后，低廉的借贷利率助燃了房价的上涨。
房市一片繁荣，银行和房贷金融公司迎来了前所未有的飞速发展，望眼欲穿的想要多赚几笔，于是对高风险贷款人降低了门槛，放松了贷款条件。出借商认为如果这些贷款人经济出现问题，重新融资后，住房抵押利率应该还可以更低。
过去，低收入以及信用记录不良的消费者贷款存在一些困难。而现在贷款已经没有了那么多障碍。出借上使用“次级”委婉的称呼那些信用低于“优先”级贷款人。
出借商就推出一系列激进性质的贷款。如果贷款人只希望支付贷款利率，可以选择仅付利率贷款，首付推后再议。此外还可以调整利率贷款，初期利率低的让人发指，后期才向上调整。就算没能力首付，也可以使用附加贷款进行融资。
而“骗子贷款”申请只需上报收入，不需要一摞摞工资单存根或者银行收入证明，而对于收入、工作、资产三无的人群还有“忍者贷款”。不想月付？只需使用可选择支付的按揭。
有一对夫妻以草莓采摘卫生，每月进账3000美元，他们打算买一套房子。一家代理商向他们展示一套四室两卫的房子售价72万。尽管初期月付4800美元，代理商还是向他们承诺，通过再融资贷款，把月付能降低到3000美元以下。
重新融资就这样没了后话，就算削减开支也无济于事。买房一年之后，他们就再也无力承受了。
华盛顿互助基金的贷款代表还曾为一个声称收入达到六位数的借款人拿到贷款，不过这人的职业可是有点诡异：墨西哥街头音乐歌手。这位代表也不能确他的收入情况，于是给这个歌手穿着墨西哥街头服饰在屋前拍了张照，贷款就这样批下来了。
到2005年，全部范围内零首付的按揭贷款从2001年的3%一举跃升至24%。需要很少材料就可申请的贷款也从27%跃升至40%，整整12%的按揭即无需交首付也不需太多证明——2001年，这样的贷款仅占1%。
房贷金融内参数据显示，2005年，出借商贷出6250亿美元次级贷款，这是当年按揭贷款总额的五分之一。美国住房价格在前一年的基础上上涨了15%，是平均价值是年收入的2.4倍。相比之下，前17年平均价只不过是年收入的1.7倍。
工资水平停滞不前，首次置业变得困难重重，但人们没有被高昂的房价吓住，而是债台高筑，买下自己的第一套房，搬入他们的理想居所。出借人很多情况下要求的贷款远远超出了他们的支付能力，为了得到买房资格，有时甚至夸大自己的工资水平和其他财政信息。
出借商愈发猖狂，最大原因是现金一股脑儿的都涌到了公司面前。按照通常说话，就是现金流过华尔街。各种住房金融公司发行按揭后，就会和其他公司的按揭捆绑，然后转售给美林，摩根士丹利、雷曼兄弟来换取资金。住房金融公司用这笔钱再去签订新的贷款。准国有企业两房，房利美和房地美为了推动增长，再加上“居者有其屋”的政客们的怂恿也如饥似渴的购买高利率按揭贷款。
住房金融公司将贷款转让给两房和其他饥渴的华尔街投行，就不必过于担心自己售出的贷款可能会不会涨。他们好像扔烫呼呼的山芋一样，把贷款抓紧抛出去。房产评估时给房子开出夸张的价格，为按揭贷款铺好路，因为他们知道就算他们不跟风高估，竞争对手也会做出夸张的评估。
以雷曼兄弟为代表的银行都乐意购买尽可能多的按揭贷款，毕竟山芋一般不会到他们这儿就没处扔了，华尔街以这些房贷最为原材料，衍生出一些类证券化的投资，再转让给投资商。将按揭和其他贷款切分成复杂的投资，再取个好名字如住房抵押证券、债务抵押证券、资产担保商业票据和拍卖利率债券，然后再将其卖给日本的养老基金。瑞士的银行、英国的对冲基金、美国的保险公司、中国的主权财富基金和全球范围内的其他公司。
这下好了，次级贷款实际上被传导至世界各地，背后的高风险也如影随至。
到2005年年中，美国部分州次级贷款已经开始出现违约现象了，很多人收入不稳定或收入较低的人已经无法在支付他们的月供。但这些情况仅出现在局部，全国性的违约潮及由此引起房价暴跌潮还还未出现，原因出在哪里？
德意志银行此时对此做了一个研究，他们把全国分为四个区域。发现加利福尼亚、亚利桑那和内华达这些违约率最低的周中，房价上升势头也是最强劲。相反，违约率最高的州中，房价增长也最慢，比如佛罗里达和佐治亚抵押贷款都很高，但调查数据显示，佛罗里达的违约率比后者低得多，似乎全都是飙升的房价里的功劳。
通过更长期的数据来看，房价和抵押贷款违约之间的清晰关系仿佛也不是一时半会儿的事。10多年来，房价都是造成贷款问的重要因素，其中包括20世纪90年代的早期的房市小衰退年代。
哦，见鬼，要是房价不涨了，那这些家伙不都全完蛋了？
此前，大部分经济学家和交易员都认为，包括利率、经济增长和就业在内的一系列因素决定了抵押贷款违约的水平。但根据调查结果，其他因素的远不及房价重要。是的，加利福尼亚和就业率违约率高的一些其他州并无大异，但是后者房价增长却更加节制。像加州这样的房市热土实际上有很大不良信贷风险，这可不是什么好事。如果房价趋于平缓，违约率自然会突飞猛进。
要是加利福尼亚的房价到印第安纳水平，违约率至少也得12%。 印第安纳的房价增长率为5%，而加州却高达15%，要是有一天房价不涨了，问题就会接二连三的来了，就算房市欣欣向荣，也难逃此劫。
这样的事情最终发生了。
抵押贷款协会数据显示，美国房价2006年涨幅开始放缓，到2006年年底，房价最终停止上涨。次级贷款违约潮随后全面爆发。
此后，美国房价从2006年最高峰瞬间下滑30%，而在迈阿密、拉斯维加斯等城市中，房地产价格甚至下降40%。数百万人失去了温暖的家，30%的美国业主房贷都已经超过了房产价值，创下75年来新高。每10个美国人中就有一位出现按揭贷款拖欠或丧失赎回权的现象，创下历史记录；危机袭来，即便是拳王霍利菲尔德都难以保住房产。
而次贷危机波及范围还不止于此还不止于此。即便最谨慎的人也没有料到，次债危机会严重到引发房地产市场海啸，并引起金融危机，最终波及全球，造成了大萧条后最严重的全球经济危机。
到2009年年初，全球各大银行及其他公司损失近三万亿美元，而股市投资者损失近三十万亿。
接下来反观中国楼市。
从估值数据看中国的房地产泡沫非常严重，中国平均房价收入比高达7-8倍，北上广等大城市更高达两位数。同时租金回报率低于3%，而国际上租金回报率低于3%的国家，最终泡沫均会破裂。
但是从家庭负债率看，泡沫破裂的风险却并不大。过去10多年来中国家庭负债率是上升的，但是按揭贷款占可支配收入比率低于50%，这从国际上看不高。
而更重要的是，研究数据表明中国家庭购房首付比率超过60%甚至70%。
这形成了一个奇怪的现象，一方面中国的房产泡沫比较严重，另一方面负债率却并不高。一个很可能的结论就是，中国有房地产泡沫，但是却十分坚硬，这个泡沫很难破。
如果中国房价维持目前水平5年不变的话，假设中国未来实际经济增长平均6%，而通货膨胀率3%左右的话，那么中国房价收入比将会降至5倍。
房地产市场调整通常有两种方式：一种是跳崖式的暴跌;另一种是，房价维持不变，经济继续向上，用收入上涨消除泡沫。美国、欧洲和日本的泡沫是第一种情况破灭，而韩国、中国台湾则是以上述第二种方式实现的，即房价先上涨，然后7-8年不涨，然后再开始上涨。
中国房价调整很可能以后一种方式实现。背后的原因则是，首先中国经济仍然在成长。第二点是，目前中国负债率仍然较低。
但是无论泡沫以何种方式破裂，有一点可以肯定是，中国房地产已经不具有投资价值。
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