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[原创]试论按揭贷款与融资租赁之间的变换关系 [分享]

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layest 发表于 2008-9-22 09:49:00 |显示全部楼层
试论按揭贷款与融资租赁之间的变换关系

——为解决当前由房地产市场造成的金融问题的思考

 

一、对当前形势的看法

当前由美国次贷危机所引发的金融危机已经席卷全球,很多金融机构都已经成了牺牲品。面对这种金融市场的突变,理解其中的原理,对于应对当前的危机形势至关重要。

在危机之前,美国房地产市场通过抵押贷款的方式,即购房者以购买的房产作为抵押物向银行贷款,从银行融资来买房。这种方式使得美国房地产市场一度繁荣,并且专门出现了向次级信用,即信用记录较差、收入水平不高的借款人贷款的机构,而这部分贷款就被称为次级抵押贷款。然而这部分贷款的风险也就随之加大,而保守且聪明的银行为了规避自己所负担的这部分风险就通过证券化的方式,将债权衍生为次贷债券,在交易市场将其售给愿意承担危险的人。然而这种做法无异于将一个赌球抛出,吸引各种人前来压大压小,而扔赌球的人——银行则藏身背后,风险已经转移了。这正是衍生金融工具的作用,转移风险,让别人去追逐风险进行赌博,风险只不过是被转移,最终总要有人来背负这种风险的。当抵押债券进入上市交易市场之后经过投资银行的承销或者持有,目前看多是持有了,风险就转移在投资银行手里了。所以投资银行或者其他持有这种风险的人就成了这次金融危机的牺牲者了。

当美国调高贷款利率,一方面造成购房者,即借款者产生了还款压力,有可能对这种债券违约风险;而另一方面,房地产市场也因此降温,房地产市场价格下降,造成这种债券抵押物的变质。由此就沉重打击了抵押债券的价格,直接造成了持有抵押债券的投资者的巨额亏损,而这种亏损发生在金融市场内的金融机构身上就连续造成了资金链的断裂,一家机构无力偿债,紧接着就影响了他的债权人,另一家机构也失去了偿债能力,由此就引发了金融市场的恐慌,金融市场是建立在各种信用基础上的,无法偿债的信用危机无限蔓延就造成了今天的金融危机了。

反观此次金融危机,首先不评论银行等初始机构通过衍生品转移风险的本质,不过通过这次教训也确实反映了所谓的金融创新的本质,这是创新者逃脱风险的工具,而且这种逃脱的方式以一种开赌场的方式进行,让一些喜欢冒险的人去承担风险,这是否值得鼓励?开赌场不也给了那些愿意冒险的人更高的回报嘛,既然我们对赌博采取了保守的态度,对金融赌场是否应该加强一些理解和监管呢。

然而真正的危机并不在此,如果投资银行不承担这份风险,那么银行就会因为次级贷款的危机而持有大量的不良贷款,倒霉的就是商业银行了,可能这样的结果会更加糟糕。所以要解决这次危机或者防范这种危机的根本在于改变抵押贷款的本质。

当然这不是短期方法,短期方法还是需要中央银行为各家资金断链的金融机构注入流动性,然而中央银行注入流动性增发货币会否引起新一轮的供求失衡,为下一轮经济危机埋下伏笔还是个未知数。但不管怎样,短期的阵痛之后,必须重新对抵押贷款的本质重新思考,或者重新寻找解决危机根源的问题,才能避免更多后续危机的发生。

 

二、概念的分析

按揭贷款:

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。从银行角度,这是银行的一项贷款业务,是银行的债权资产。但凡是债权都有风险的,尽管这份债权还附加有不动产的抵押权,而这次次贷危机的根源就是这份债权发生了危险。然而换一种角度,按揭贷款可以变换成另一种融资形式。

融资租赁:

    融资租赁,是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移,也可以不转移。它的具体内容是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择,出资向供货人购买租赁物件,并租给承租人使用,承租人则分期向出租人支付租金,在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有,承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满,租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后,租赁物件所有权即转归承租人所有。

    融资租赁的本质属于出租人以租赁的方式为承租人进行融资,同时兼具融物、贸易销售等市场作用。而且租赁物的所有权和使用权分离彻底,承租人拥有使用权,出租人拥有所有权,这对作为融资者的出租人来说更加安全。

比较:

按揭贷款和融资租赁存在着相似点,在形式上可以实现转换。二者都是一种融资方式,并且在融资过程中,银行等金融机构都为使用者支付了大量款项,实质上占有该项资产,而使用者以分期付款的方式对该融资项目进行偿付,在偿付结束时,该项资产也都归属于使用者,即完成了最终交易。

然而在本质上二者存在着明显的区别:融资租赁当中,资产在实质上和法律形式上均属于银行所有,并且这项资产的购置也是由银行完成的,可以说该项资产一直处于银行的所有之中,然后通过使用权的租赁让渡到使用者手中;而按揭贷款中,银行仅完成了融资行为,属于纯资金的操作,未直接涉及到资产的控制,并且这是一种贷款形式,它只以贷款抵押的形式间接控制了资产。

所以,按揭贷款的实质是一种贷款形式,银行只能发挥融资的作用,形成一项贷款业务,该贷款业务的只能以该资产形成一项抵押权利。而融资租赁是一种租赁方式,首先告别了银行危险的贷款业务,其次银行可以参与融物环节,使得银行能够在资产购置,也就是房地产买卖中拥有讨价还价的能力,第三融资租赁当中,银行实质占有房产资产,而不仅仅是一种抵押物权利,所以对于银行资产的安全更有保证。

 

三、概念转变的意义

在抵押贷款方式下形成为危机的原因主要是:

1)房价容易受宏观市场因素波动:在次贷危机中,正是因为利率上调造成了消费者购房成本上升,影响了他们的房产需求,最终致使房价下跌;

2)银行贷款业务的风险性:房价下跌造成银行贷款的抵押物减值,同时借款人的违约风险也相应出现,银行本身就脆弱的贷款业务便不堪一击了,之后通过一系列的风险转移途径就把本来是银行不良资产的风险转移到整个金融系统当中了。

而融资租赁正是在这两个危机产生的开端堵住了危机产生的途径:

1)银行参与融物环节:融资租赁的实质是银行在帮助使用者买房,因而可以将银行理解为买房代理商。由于银行参与了房产购置,也就是说银行直接与房地产商交易,这时银行就有足够的讨价还价的能力来降低和控制房价。同时银行也为房地产商提供融资,还可以保证银行更早的控制房产。即便产生了宏观的需求供给变化,银行还可以通过自身在供求中间的角色进行调节。

2)变贷款为租赁:贷款是银行发财的源泉,但也是银行的心病,它的风险和它的报酬一样不可预知。而在房地产市场,尤其是次级贷款市场,银行的风险会因为贷款数额的巨大而成为一种致命的打击。所以在房地产市场这种大额融资的领域,银行很难保护其贷款资产业务的良好发展,而通过融资租赁,便贷款业务为租赁业务,降低了银行贷款业务的风险性,同时却并没有影响银行的盈利性。

当然融资租赁业务也不是一定安全的,租赁款同样会出现违约问题,在这一点上和贷款业务也是一样的,但是银行同时还占有房地产的实质资产,而不会受抵押标的物的减值而造成资产贬值。总的来说,通过融资租赁并不能杜绝危机的发生,但让银行更多的参与到交换环节,对于其稳定市场价格,保证资产优质,防范危机的扩大都有好处,对解决此次由于房地产抵押贷款债券所引发的金融危机有一定的积极意义。

3)新租房理念:房产拥有巨大的消费需求量,但很多因为房价的巨高不下而成为了不有效的需求,而通过银行实行融资租赁可以在银行风险可控制的范围内将房价下降。而另一方面消费者必须真实理解融资租赁下的新租房理念,通过租房来实现最终买房的心愿。可以说融资租赁摆脱了由于银行贷款给房产商而致使市场监管者担心影响金融安全而不敢降低房价的困难境地,因为银行可以通过回购成品房而收回从房产商那里的贷款,再将其购回的房产融资租赁给实际消费者。所以融资租赁还能调节房产市场的供给和需求方,稳定房产市场的发展。

 

四、展望与研究

在融资租赁下,银行为人民买房、新租房理念,将成为协调房地产市场、稳定金融系统的重要方式,值得期待。然而这种方式是否会存在类似的或者其他的潜在风险,是否真正的能发挥文中所期望的效果,是否会受到其他因素的影响而归于失败,则又需要更多的研究进行分析,本文作者仅进行了大胆假设,希望还有更多研究进行小心求证。

关键词:按揭贷款 融资租赁 融资租赁业务 债券违约风险 美国次贷危机 关系 融资租赁 按揭贷款 原创

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stata SPSS
fwq007 发表于 2008-9-22 12:10:00 |显示全部楼层
很不错的文章
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haffer 发表于 2008-9-22 21:46:00 |显示全部楼层
学习学习
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NGC11 发表于 2008-9-23 02:24:00 |显示全部楼层
学习le
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Leaseone-mandy 发表于 2009-4-28 16:59:00 |显示全部楼层

把我的想法给您发了邮件了,希望讨论

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sano 发表于 2009-6-30 10:07:26 |显示全部楼层
你说的这个就是不动产租赁,国外也有做的,比如韩国。租金可以作用最终购买房屋所有权的支付。
从所有权风险角度,抵押贷款和租赁资产,最初所有权和收益都归银行,通过证券化又都可以将风险
部分或全部转移。抵押贷款价格参考当时资产交易价格、资金成本,加还款方案。不动产融资租赁,
租金考虑资产残值、投资回报率、租赁期满的所有权转移选择权价格。我觉得现阶段由银行来做,在
投资回报、风险控制和社会公平性角度,还是有点麻烦的,特别是民用住宅。
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applefucx 发表于 2010-5-11 16:26:22 |显示全部楼层
You have a dream !
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巧克力先生 发表于 2010-8-27 15:08:25 |显示全部楼层
good paper for practice
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pekka 发表于 2011-10-22 14:53:04 |显示全部楼层
你这个论述实际是不成立的;
首先,贷款是用房产做抵押,银行名义没有所有权,当借款人违约的时候可以收回,实际拥有所有权,这与融资租赁没有本质的区别。一旦房地产降价,无论是贷款抵押还是融资租赁,风险本质是一样的。

其次,根据上述观点,融资租赁可以通过标的物的购买,具有一定的讨价还价能力,能够一定程度上控制房价,但是,在疯狂的房子时代,是卖方市场,这是不可能的。而且,开放商也可以自行降价促销,因此,无论是融资还是贷款,银行不具备这个能力。

因此,无论是融资还是贷款,只要标的产品不产生价值,而且,价格泡沫超过社会承受能力的时候,本质是一样的。
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pekka 发表于 2011-10-22 14:53:56 |显示全部楼层
你这个论述实际是不成立的;
首先,贷款是用房产做抵押,银行名义没有所有权,当借款人违约的时候可以收回,实际拥有所有权,这与融资租赁没有本质的区别。一旦房地产降价,无论是贷款抵押还是融资租赁,风险本质是一样的。

其次,根据上述观点,融资租赁可以通过标的物的购买,具有一定的讨价还价能力,能够一定程度上控制房价,但是,在疯狂的房子时代,是卖方市场,这是不可能的。而且,开放商也可以自行降价促销,因此,无论是融资还是贷款,银行不具备这个能力。

因此,无论是融资还是贷款,只要标的产品不产生价值,而且,价格泡沫超过社会承受能力的时候,本质是一样的。
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