第十六期 经济热点解读 之 再论房地产行业

回眸明天 发表于 2015-3-31 10:45
谁来接住下落的刀——评央行330房贷新政(民生证券)https://bbs.pinggu.org/thread-3639625-1-1.html
希望 ...

ZF接不了单—— ZF拿什么接单，是印钞机还是巨量的税负，还是买国有资产？现在各地有一整套的办法来用整箱的纸面材料来与央行和财政部玩纸面游戏。
     实际资产价值与账面价格已经不对等到难以容忍的地步， 只能靠未来盈利投资现在已经要崩溃的基础设施。
     而实际盈利完全是靠量化印钞机加速印钞来实现的，而非生产劳动。而量化印钞，让每个人都感觉钱在贬值，更加剧了短期投资获利的冲动。
     泡沫繁荣了泡沫。

买方政策,卖方政策,全部打开,有点象要市场出清的意思;
以上完全个人猜想.
5年改2年,是险招,最后结果还未可知.

关键词：房地产  投资

救房地产几乎就是必然的，在我预期之内，不过这手笔也是大了一点，估计是真实情况比大家想象的更严重一些吧。
最近刚好听了国研中心一位部长的讲座，他谈到房地产价格的时候，说到：房地产是个具有很强区域性的产业，笼统的分析房地产价格不科学；在美国，房产税是地方税收的重要来源，因为反映了地方提供公共服务的能力，或者说，买房人要为了享受便利的公共服务付费——也就是缴纳房产税。（大意是这样的）
我同意前面有位同学的分析，房地产价格上涨的潜力取决于当地提供公共服务的能力，国内目前没有房产税的机制，所以就集中反映到了房价上。因此，结论是：公共设施越好的城市，房价上涨的空间越大，包括但不限于1线城市、部分省会中心城市等；那些一门心思卖地开发房地产，不去提供配套公共服务的城市，就是扶不起的阿斗。

换个角度思考，为什么前期降准降息，这么快又出台政策扶持房地产？说好的支持实体经济呢？这边股市刚刚发力，又鼓励全民买房，谁来投资实体？
从投资的角度，在股市启动的情况下，大家除了买房又多了一个投资的选择，而且房产投资现在风险越来越高，除了传统的炒房者（大妈们），新兴的投资者都会犹豫吧。如果中央希望大家更多的来投资房产，拉动钢铁、水泥、玻璃等产业，那么适当打压股市就成为一种更加“合适”的选择。也有可能，ZF借股市启动的机会，放开房地产，逐渐形成两个投资渠道，反而会帮助房地产市场走向正常。
第二种说不好，但第一种的话，看证监会会不会再搞半夜叫鸡，哦，不是，半夜鸡叫，就知道了。

flyingkissing 发表于 2015-3-31 15:35
关键词：房地产  投资

救房地产几乎就是必然的，在我预期之内，不过这手笔也是大了一点，估计是真实情况 ...

可贷资金理论认为，利率不是由储蓄与投资所决定的，借贷资金的供给与利率成正函数关系

绝对不思考 发表于 2015-3-31 15:49
可贷资金理论认为，利率不是由储蓄与投资所决定的，借贷资金的供给与利率成正函数关系

央妈防水的时候，说要引导资金流向实体经济，现在出台支持房地产的政策，不是在鼓励资金流向这个行业么？国土部和住建部真是太贼了。。。

总体观点：房地产是产业转型的缓冲剂。新一届领导上台后，改革、经济结构调整、发展方式转变是势在必行的举措，也是施政纲领，任期内不可能改变。对于此次高层对房地产的稳定措施，个人认为是对改革、结构调整、发展方式的缓冲。
第一，地方ZF债务负担沉重，土地财政占据大头，稳定房地产市场是稳定地方ZF的财源，为改革和调结构腾出时间。
第二，房地产行业产业链条长，吸纳就业人口多，是稳定就业的重要手段，当前稳定房地产市场是稳定就业的需要，也为未来产业人口转移腾出时间。
第三，地方ZF应对政绩考核的需求，GDP仍是地方ZF经济发展考核的重要指挥棒，虽然高层明确不以GDP论英雄，但地方ZF领导思想转变还需时间，稳定房产也是为稳定当期基层发展、逐步实现改革调整腾出时间。

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房地产就是炒概念,将来还有概念能替代房地产吗?

看到俺的帖啦，LZ的主题很好，很及时，希望看到更多更有价值更有指导意义的高手大牛真知灼见！

原帖如下：
个人觉得有点发言权：（觉得有必要先解释下。由于种种原因，去年9月18日到目前正在琢磨卖一套北京周边的房子，而之前一年刚刚卖了一套北京的房（因不宜居被逼迫卖房并liulang，包括雾霾、堵车、附近商业地产及邻居过吵、物业服务缺失等等），当然同时也持续买入房产，因此，对最近三年内北京及周边部分地区的楼市价格变动及宏观政策影响有点发言权。）

基本观点：如以“新一轮主推楼市发展支持新常态下经济发展”为短期政策目标，个人以为，从宏观战略规划、楼市市场实践（即：实际供应需求动态平衡）、金融中心/金融平台基本规律、以及城市房地产市场运行发展基本规律（即：房地产有极强的极化效应）等四个方面来看，该政策目标及逻辑难以得到支持。

一，关于“鬼城”，其他地区不清楚，北京东部周边地区的所谓鬼城是不存在的。当然，要求处处居住密度和繁华程度都和王Fu井或SOHO相同，那是较劲，至少是不科学的。

二，关于恢复房地产市场信心的必要性，个人不那么乐观（虽然自去年以来至少有6、7次急于出手）。

三，中长期的战略和规划，客观上并不支持“加快新一轮楼市发展支持经济新常态平稳过渡”这一预期目标的基本逻辑。以当前已经公布的京津冀三地一体化（经济社会一体化发展）方案而言，媒体传言是此前推进过慢，三地争吵过繁过于低效，干脆就是“上面”给了一个整体的，可执行的，完全细化的，极为具体的方案；其中，北京的四个中心地位，“不包括居住”，而河北是包括居住和生态涵养中心的，天津就完全是过路财神了（港口，物流，金融创新，改革示范中心）——这意味着，至少在未来15-20年，新一波中国人成长起来之前（二胎逐渐放开，这意味着，新的人口红利形成，同时，老年化进一步深化，银发经济深化，房地产金融化高的城市中心人口进一步疏散），房地产市场的主流“硬需求”无法形成。

随着中国版马歇尔计划从纸面落实到地面，全社会金融化必然大不深化，以影子银行为主流的流动性释放“暗hei团队”进一步加大其金融化传导的效应，非核心通缩将被全面通胀替代；这一过程中，股票、基金、期货以及各种新的金融工具魅力将远远大于楼市投资的收益，因此，，，指望新一轮新常态维稳中“以房地产Jiu中国”，成功的可能性，真心不大！

当然，个人还是希望房地产市场持续火爆，最好天天追涨加火爆，赶紧把手上的楼房卖出去就消停了；不然是“蜡烛两头烧”——“能实现的”卖价高不多少，拿到手之后再投资出去，最好的投资保值机会还可能错失了呢。[em33]

原帖如下：

个人觉得有点发言权：（觉得有必要先解释下。由于种种原因，去年9月18日到目前正在琢磨卖一套北京周边的房子，而之前一年刚刚卖了一套北京的房（因不宜居被逼迫卖房并流浪，包括雾霾、堵车、邻居过度吵闹、物业及所属派chu所[jing][fei]不分等等），当然同时也持续买入房产，因此，对最近三年内北京及周边部分地区的楼市价格变动及宏观政策影响有点发言权。）

基本观点：如以“新一轮主推楼市发展支持新常态下经济发展”为短期政策目标，个人以为，从宏观战略规划、楼市市场实践（即：实际供应需求动态平衡）、金融中心/金融平台基本规律、以及城市房地产市场运行发展基本规律（即：房地产有极强的极化效应）等四个方面来看，该政策目标及逻辑难以得到支持。

一，关于“鬼城”，其他地区不清楚，北京东部周边地区的所谓鬼城是不存在的。当然，要求处处居住密度和繁华程度都和王府井或SOHO相同，那是较劲，至少是不科学的。

二，关于恢复房地产市场信心的必要性，个人不那么乐观（虽然自去年以来至少有6、7次急于出手）。

一方面，货币或价格的宏观运行规律决定了中长慢牛大势之下，房地产市场基本难火。（从市场运行规律看，一般做市（炒股操盘者）都知道，股市的走势和楼市的价格走势是完全相反的，换言之，如果股市好，楼市一定不好，原因不必要说了，看流动性即可。）

另一方面，房地产有极强的极化效应（借用产业经济学的城市群落发展中首位城市“高度敛财”的极化效应），因此，即使短期大量定向注入流动性，其滞后效应（对楼市的刺激和提振）在短期仍难以显现。

其他核心城市及周边不了解，仅就北京市及周边而言，由于房地产市场存在价格/价值的“极化”效应（吸引资金的力量），并远远大于其扩散效应，仅仅注入流动性，即使是定向的，态度鲜明的，不顾一切的，效果也不会尽如人意。
（以通州积分入户政策的推出为例，通州最近处距离国贸，建国门所在的东部CBD核心区不到10公里，交通半径可达到15-20分钟。但其房地产聚敛或吸引资金的极化能力仅为同距离其他区的1/2或1/3！）；换言之，即使是楼市标王所在的首位城市或核心城市，仍有大量“边缘”地区处于“可实现价值”的“洼地”（个人理解是，中长期只有挂出的价格而较少的成交的地产），必须有大量的流动性注入这个“洼地”，并且使“新注入的流动性”被淹没或沉没。

尤其，这些“价值洼地”的存在，仍然由于“极化”效应（资金流动/融资的天然的马太效应），使新的流动性持续注入的后果可能存在“悖论”：北大CCER2009-2010年前后有个很有影响力的研究结论：在一定地理范围内，金融的辐射范围内，长期只能存活一个“金融中心”——插个话，俺个人以为，这就是全球资本主义都“惊惧”于中国牵头搞AIIB的最根本原因）——这使得，当大量的流动性注入这个“洼地”（或GAP）时，会出现“悖论”：即，环境居住综合指数更高的，所谓周边房产，将取代这些“洼地”抢先吸收这些“新加入的流动性”，由于存在基础商品和服务消费指数的社会化约束和制度性约束（通货膨胀管理及经济周期管理的政策相机抉择），这个GAP将必然、长期、或可能更为鲜明地存在。

三，中长期的战略和规划，客观上并不支持“加快新一轮楼市发展支持经济新常态平稳过渡”这一预期目标的基本逻辑。以当前已经公布的京津冀三地一体化（经济社会一体化发展）方案而言，媒体传言是此前推进过慢，三地争吵过繁过于低效，干脆就是“上面”给了一个整体的，可执行的，完全细化的，极为具体的方案；其中，北京的四个中心地位，“不包括居住”，而河北是包括居住和生态涵养中心的，天津就完全是过路财神了（港口，物流，金融创新，改革示范中心），这意味着，至少在未来15-20年，新一波中国人成长起来之前（二胎逐渐放开，这意味着，新的人口红利形成，同时，老年化进一步深化，银发经济深化，房地产金融化高的城市中心人口进一步疏散），房地产市场的主流“硬需求”无法形成。随着中国版马歇尔计划从纸面落实到地面，全社会金融化必然大不深化，以影子银行为主流的流动性释放“暗黑团队”进一步加大其金融化传导的效应，非核心通缩将被全面通胀替代；这一过程中，股票、基金、期货以及各种新的金融工具魅力将远远大于楼市投资的收益，因此，，，指望新一轮新常态维稳中“以房地产救中国”，成功的可能性，真心不大！[em19]

当然，个人还是希望房地产市场持续火爆，最好天天追涨加火爆，赶紧把手上的楼房卖出去就消停了；不然是“蜡烛两头烧”——“能实现的”卖价高不多少，拿到手之后再投资出去，最好的投资保值机会还可能错失了呢。[em33]