两大原因导致上海二手房房价的暴发性增长

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在过去的4个月里，生意人王元（化名）看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘，发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米；春节过后，张文刚出售其位于闵行区的3房单元，要换到虹口的学区房，三天之内，房子总价跳了5万。

这就是当前上海的房地产市场。2015年中国部分城市房地产上行行情之下，上海一、二手房共成交4986万平方米，总成交金额超过1.4万亿元，成为全球第一大市场。

据上海中原房产中介研究咨询部数据显示，上海二手房市场亦然，共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。那么，上海房价为什么快速上涨？

改善、豪宅需求膨胀

表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与首付门槛降低效应。

因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。

克而瑞研究中心分析师陈开朝分析指出，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？

有些干扰项可以排除掉，比如股市，现在股市还很低迷，不可能对当前上海二手房市场起到支撑作用。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。

陈开朝分析称：随着房价上涨，没有房的人越来越买不起房；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。

政府欲调控结构

在市场关注中介抬价，买卖疯狂的时候，上海政府正试图通过调整供地结构与户型供应结构减缓未知的隐性的风险。

此前的1月29日，杨雄公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，希望多增加一些中小户型的供应量。2月中旬，上海市政府发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》流出，这份文件的核心内容是：今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。

一名业内资深人士指出，这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响，优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台，除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾，抑制上海二手房房价过快上涨之外，还可以平抑地价的过快上涨，因为户型面积段的强制雷同，削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力，相应地，地价也会受到抑制，从长远看，这也有利于房地产业的健康发展；至于提高商办物业的持有比例和年限，有利于促使开发商向运营商方向转型。

现阶段，上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求；“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。Shhuang44ss

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关键词：上海二手房 二手房房价 二手房房 二手房 房地产市场 上海二手房 房地产市场 上海房价 房产中介 闵行区

上海经济基本面好，富人本来就比较多，

最近看了纪录片，

几年前，上海各种餐馆12万家，

现在全民创业，

上海餐馆可能15万，甚至20万家，

这样一个消费类型齐全的港口城市，

其房价的特点值得研究，