【独家发布】社科院：2016年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会 实录

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2016年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会定于5月5日上午9:30～12:00在中冶大厦9层会议室（北京朝阳区曙光西里28号）举行。研讨主题为“去库存背景下的中国房地产发展”。中国网现场直播，敬请关注！

• 李春华:

  各位领导、各位专家，新闻界的朋友们，大家上午好，很高兴与各位领导、专家学者和媒体界的朋友们在中国社会科学院城市发展与环境所、中国社会科学院文学出版社联合主办的2016年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上见面。让我们共同见证2016年白皮书的最新发布，这个蓝皮书干了13年。首先请允许我介绍一下与会的嘉宾。

  2016-05-05 09:26:53

• 李春华:

  首先是全国人大代表、中国社会科学院数技所原党委书记郑玉歆同志，还有中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松先生。国家税务总局税科所研究员付广军，中国社会科学院社科文献出版社社长谢寿光，中国社会科学院城环所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞，中国社会科学院城市农村发展研究所所长、房地产蓝皮书顾问魏后凯等有关领导和专家。今天我是以双重身份来主持这次新闻发布会，一个是中国社会科学院城环所的党委书记，一个是房地产蓝皮书的主编。在此，我代表社科院城市发展与环境研究所，代表房地产蓝皮书课题组及全体作者向参加本次论坛发布会的各位领导、专家同行以及媒体界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

  2016-05-05 09:33:06

• 李春华:

  感谢大家前来参会，也感谢你们一直以来对《房地产蓝皮书》的关注和支持。中国社科院城环所自成立以来，坚持“科研立所、人才强所、民主办所、规范治所”的方针，形成了城市与区域发展、土地经济与房地产、环境经济可持续发展、气候变化等优势学科和研究领域。

  近年来，先后承办了数十项国家社会基金、自然科学基金、国家科技支撑项目以及我院重大重点课题，承担并完成国家部委或地方委托的项目100多项，与此同时，我们也十分重视并且认真组织重要的科研力量，每年编辑出版中国《房地产发展报告》，中国城市发展报告和应对气候变化报告三大皮书系列的报告。中国房地产发展报告自2003年以来每年都在做，大家也比较熟悉了，多年以来课题组紧紧跟踪国家宏观经济战略和国家的调整，又密切关注房地产行业的发展动向，本着客观、公正、科学的原则，用数据作支撑，组织专家学者研究政策和行业发展中的问题，有针对性的对历史现状和未来作出深入的分析，合理预测发展的趋势，同时对一些重要问题提出建议，应该说中国房地产发展报告对我国房地产业的稳定发展起到了一定参考作用，在社会上也起到了良好的反响和一致好评。

  2015年的国际形势依然复杂，国内经济增速下滑，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调。供需两端宽松政策频出，在此背景下，2015年全国商品房销售价格总体上涨，商品房的销售量增幅由负转正，房地产库存的水平依然较高，目前处于去库存化时期，但库存增速明显下降。2016年的中国《房地产蓝皮书》对2015年房地产业发展有客观深入的分析和总结，也提出了存在的一些问题，并给出了相应的一些建议，同时对2016年的发展趋势进行了预测。

  2016-05-05 09:39:58

• 李春华:

  今年是《房地产蓝皮书》首次发布以来的第13年的年头，回顾13年以来的工作，有了不少的成绩值得欣慰，当然也存在不足和问题，需要完善，在座的各位都是对房地产业很有见地的专家学者和新闻界的朋友，希望在座的各位专家学者朋友们借《房地产蓝皮书》发布的这次机会，对相关问题进行深入的讨论，同时对《房地产蓝皮书》的问题和不足提出批评和宝贵的建议，《房地产蓝皮书》越办越好，作用的不断扩大，与媒体界朋友们的及时准确的报道密不可分，热切的希望各位媒体朋友能够一如既往的对《房地产蓝皮书》进行客观、公正的报道，使得《房地产蓝皮书》的成果能够更加广泛的传播，再次感谢大家光临！

  下面，有请社会科学文献出版社的社长，我国著名皮书出版专家谢寿光同志致辞，大家欢迎。

  2016-05-05 09:48:16

• 谢寿光:

  尊敬的魏后凯主席，各位新闻界的朋友们大家早上好。今天在这里举行第三部《房地产蓝皮书》的发布会，刚才春华主编对13年来房地产蓝皮书的感想作了非常准确的概括。现在整个皮书系列研创每年出版超过350个，中国社科院研创的蓝皮书81个。从2012年开始，皮书系列开始进入中国社科院的创新工程，平均每个所有一个皮书创新工程，但城环所至少有2个，这个倾斜没有人为因素的干扰。每年我们有一套评价体系，要严格打分，总排名在100以内的才有资格进入，所以尽管从最初在牛凤瑞所长时期，房地产蓝皮书在条件很仓促的情况下进行研创，在第一部发布以后引起巨大的反响，这个课题组现在已经换了几波，总编也换了几波了，但是它坚持下来了。今天回过头来看，我们作为出版者，过去总觉得房地产蓝皮书本身作为对中国上个世纪末也就是1998年房改以来，为中国整个房地产业的快速成长发挥了极好的功能，它是年度监测报告。每一次《房地产蓝皮书》发布的时候，都会有新闻的兴奋点，普通民众都关注房价的走势，都牵动着千家万户的心。但更为重要的是，它和中国的宏观经济甚至和全球的经济密切相关，也正是因为这样，这部《房地产蓝皮书》能够持续的引起高度关注。今天，看起来它作为智库的决策功能已经得到了充分的发挥，所以刚刚推出的这一部报告，是在经济新常态背景下，分析中国房地产的走势。未来全面建成小康社会到2020只剩下5年的时间，那么房地产业确保它的健康发展，对中国经济在新常态下的运行将会发挥支柱性的核心作用之一。它的相关度非常高，不只是经济现象，也是社会现象，它会对实现社会的公平正义，对社会整个的平稳运行，甚至对房地产业的健康发展，对中等收入群体，中产阶层的发展壮大，产生重要影响，是全面建成小康社会的核心衡量指标之一。

  2016-05-05 09:49:10

• 谢寿光:

  在这种情况之下，包括前段时间北上广深房价暴涨的现象，不能不引起全社会经济决策层面的高度关注，这有很多不可测的因素，就更需要专家团队、智库团队深入的研究，用数据来说话，把这种混沌状态下的信息能够梳理出一个很清晰的轨迹和空间出来，这也正是这部《房地产蓝皮书》的价值所在。

  我们坚持13年了，如果把第一本《房地产蓝皮书》和今天发布的《房地产蓝皮书》对比来看，就可以写出无数的博士论文，博士后的研究报告。因为无论是大的方面，宏观的走势，小的方面、地产价格，区域性房地产的状况，你可以累加起来。这样呈现出来的价值和其他的研究不可同日而语。我作为一个出版者，为《房地产蓝皮书》走过的13年历程，也为今天新鲜出炉这部《房地产蓝皮书》的发布感到由衷的高兴，也表示衷心的祝贺。

  感谢这个团队为《房地产蓝皮书》的研创执着的坚持了13年，也感谢城环所各界的领导对这部蓝皮书的原创给予了高度的关心和支持，也感谢房地产研究业界给这部蓝皮书大力的支持。更感谢媒体，这些年持续对这部蓝皮书的帮助，我们希望当下这部蓝皮书的发布，更多的成果能够通过媒体进行转化，同时我也提醒媒体，这里代表的是课题组、代表研究者自身的看法和他们的判断，不代表中国社科院，也不代表城环所，所以媒体在发布这些东西的时候，一定要坚持真实，不要刻意对某个点进行炒作。

  2016-05-05 09:59:35

• 谢寿光:

  前几个月，有另外一部住房的报告，不是这个团队，当天发布媒体上就很唬人的说2016年房地产会断崖式下跌，这样的判断决不是研究者的本意，所以我也拜托媒体对这方面准确的报道，你们在发布这个新闻稿的时候，阅读一下我们全面的发布声明，所以这是我再最后给媒体提出的请求，再次感谢各位媒体，再次感谢城环所，感谢今天出席会议的各位嘉宾长期以来对社科文献的支持和帮助，我们希望和大家继续努力的合作。祝2016《房地产蓝皮书》发布成功。谢谢大家！

  2016-05-05 10:04:48

• 李春华:

  感谢社会科学文献出版社社长，著名皮书出版专家谢寿光先生的精准、精彩而又充满人文精神的致辞。下面请本皮书执行主编王业强副研究员作主题报告——中国房地产市场与展望，2015年形势与2016年展望，下面有请王业强。

• （未完待续）

  
  

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关键词：中国房地产 高峰论坛 房地产 蓝皮书 社科院 蓝皮书 发布会 高峰 中国房地产 北京朝阳区

• 王业强:

  尊敬的各位领导、各位嘉宾、媒体记者朋友，上午好。请允许我代表2016年蓝皮书的编写组对2016年皮书情况作汇报，刚才李书记已经比较系统的对房地产蓝皮书的情况作了介绍，在这里我想用三句话简单对皮书的情况和特点做一个概括，也算是对皮书的推广。

  一是历史悠久。刚才已经说过有13个年头，自皮书创立以来，就有我们这个皮书，13年当中，我们不断的寻求一些创新，尽可能的把一些新的思想、新的观点、新的动态和新的政策融合到皮书当中来。二是作者广泛，作者的来源有科研单位的研究人员，也有企业管理人员，还有高校教师，还有海外的人员。比如在英国格拉斯哥大学工作的苗田博士。三是这个书的可读性强。作为一个年度的报告，我们力求用数据来说话而赋予大量的图表，力争客观的描述过去一年发生了什么情况，以及将来房地产市场会怎么样。

  下面我对2016年的皮书汇报的主要内容分三个方面：第一，2015年房地产市场运行特征。第二，当前房地产市场面临的突出问题。第三，2016年房地产市场展望与预测。

  2016-05-05 10:07:09

• 王业强:

  首先，对2015年市场运行特征的回顾。从以下八个方面概括：

  一是全国商品房销售成交价格总体上上涨，但物业类型之间、区域之间存在差异，比如商品房的平均价格，比2014年增长了7.4%，涨幅明显提高。在不同物业之间，住宅和办公楼的销售价格创了2010年以来最高涨幅，比2014年分别增长了9.1%和9.2%。商业营业用房的销售价格呈下跌趋势，从图上我们可以看到这样的趋势。

  二是全国商品房销售量增幅由负转正，办公楼的销售量增幅最大。我们可以看到商品房的销售面积比2014年增长了6.5%，扭转2014年负增长的局面。办公楼的增长是16.2%，住宅销售面积的涨幅是6.9%，而商业营业用房的销售面积增长只有1.9%。

  三是房地产库存量比较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。首先可以看到2015年全国商品房待售面积为7.19亿平方米，比2014年增长了15.6%，从图中看出是明显下降的趋势。从住房的不同类型之间对比2014和2015年的涨幅，可以看到住宅库存的增幅为11.2%，下降14.4个百分点，而商业营业用房的待售面积同比仅下降1.4%，这个比例还是比较悬殊的。

  2016-05-05 10:10:35

• 王业强:

  四是住房租金涨幅比2014年小幅收窄，明显低于住房售价涨幅，但仍高于CPI涨幅。（图）我们可以从图中看到住房租金的变化更为平稳，住房租金的涨幅明显低于住房售价的涨幅。全国商品住宅平均销售价格的涨幅为9.1%，而住宅租金的涨幅是2.6%，中间相差6个百分点。住房租金的涨幅延续了自2009年以来CPI涨幅的态势。

  五是房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长。房地产开发投资完成投资比2014年增长仅是1%的水平，创下了1998年以来最低的增幅。各种物业类型投资增幅情况也处于历史低位，2015年住宅投资比2014年仅仅增加了0.4%，也是1998年来最低的增幅。

  六是开发资金来源当中，销售回款明显增加，其他的来源资金量呈萎缩状态。从数据上可以看到，2015年全国房地产开发企业实际到位的资金当中，国内贷款下降了4.8%，利用外资的情况下降了53.6%，自收资金也是下降了2.7%，但是定金及预售款是增加的态势，增加了7.5%，个人按揭贷款增加幅度比较大，增加了21.9%。

  七是土地购置面积与土地成交价款均大幅下降，但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅。2015年的土地购置面积比2014年实际上是下降了31.7%，土地成交价款比2014年下降23.9%。2015年土地平均的成交价格实际上是比2014年上涨11.3%，土地成交价格是上涨的态势。

  八是房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化时期。2015年全国房屋新开工面积154454万平方米，比2014年下降14%。2014年房屋施工面积735693平方米，比2014年增加1.3%，除住房施工面积略有下降之外，总体的施工面积仍然有所增加。

  2016-05-05 10:15:41

• 王业强:

  第二，当前房地产市场面临的突出问题。

  一是房地产市场结构供需严重失衡，商品房去库存的任务任重道远，我们总结三大失衡：1.区域性结构失衡。由于城市分化严重导致区域性结构失衡，一线城市和少量二线城市，和大多数三四线城市情况有所区别。2.物业表现方面的各种类型结构处于失衡状态。住宅库存相对于办公楼和商业营业用房这些产品来讲市场表现较好。3.需求侧结构失衡。由于贫富差距拉大，导致需求结构失衡，比如城市非流动人口总体上已经解决了住房困难，但大部分流动人口仍难以有效解决。

  二是个别城市房价上涨过快，局部市场泡沫加剧和风险加大。可以以2015年深圳住房的情况做一个比较，深圳2015年个人住房贷款余额是7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，但是这些住房贷款所对应的住房总数没有超过京沪20%的水平，表明这样一种宽松的信贷环境为深圳房价提供了很大的支撑。个别城市房价的上涨幅度快速，导致局部市场价格泡沫显著和风险概率增大，实际上不利于房地产市场稳定发展。进一步透支了城市居民的未来消费能力。投资过度杠杆化，加大了金融市场的系统风险。加大了地方经济转型和结构调整的难度。

  三是棚户区改造的资金筹措渠道有限，面临配套基础设施不足难题。棚户区改造是一个民生工程，也是一个发展的工程，棚户区改造的资金来源有限，已经成为棚户区改造的一个难题。目前阶段，各地棚户区改造进度是一个不平衡状态，拆迁的难度日益加大。棚户区改造的基础设施配套还存在严重不足，影响到棚户区的入住率和满意程度。

  2016-05-05 10:20:24

• 王业强:

  四是住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应体制机制建设与规范监管。房地产市场，可以看到交易市场是房地产市场的主角，一直在不断发展和完善。住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态，发展相对滞后。目前，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：1.在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。2.房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题。3.租赁市场存在监管漏洞问题。4.租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。

  五是房地产新常态长效机制尚未形成，政策性救市难以解决长期问题。短期内仍然无法摆脱土地财政困境和放弃依靠房地产业来驱动地方经济增长的传统模式。目前所做的一些救市的措施，在短期内也能对市场起到一定的刺激作用，但有可能损害房地产机制的效率，不利于根本的解决一些长期性的问题。重构房地产市场的生态和构建房地产长效运行机制还需时日。

  2016-05-05 10:25:10

• 王业强:

  第三，2016年房地产市场的展望和预测。

  一是2016年宏观经济走势及其对房地产市场的影响。全球经济的衰退风险加剧，进一步增加了楼市不确定性的风险，2016年世界经济增长形势仍不容乐观。由于长时期的扩张性的货币政策，也产生一些比较严重的问题，在短期内可能会加大风险投资市场的波动性，推动资本市场泡沫的形成。另外，美元加息从另一方面遏制美国的复苏势头，带动全球经济增长的进一步下滑。从中国经济增长的情况来看，中国经济增速下滑对房地产市场也产生较大冲击，房地产市场自2014年以来，全国房地产开发投资持续下滑，2015年开发投资增速下滑到1%的历史低位，2016年如果宏观经济下滑，将对房地产市场表现会形成一个向下的压力。

  这是我们对2015年各大机构对2016年中国GDP预测的总结，从表上可以看出，普遍预期是低于2015年6.9%的水平。也就是说，中国GDP的增速实际上可以看到，从2007年以来一直以来有一个下行的趋势，2016年或者是未来它究竟是向上还是向下，从研究者的分析来看，目前有两种观点，一个是以国务院发展中心原副主任刘世锦为代表的“中国经济已经触及底部”，下面面临“V”型的反转，这是比较乐观的态势。另外还有一派的观点，是吴敬琏和社科院的于勇定先生的观点，就是经济增长仍然持下行的态势。最近，习近平总书记在中央一系列文件当中提出了另外一种说法，中国经济实际上是一种波段式下行的趋势，总体趋势仍然是下行，但会有一个波段起伏的特征。我们觉得这样一个判断，实际上也是对房地产市场走势的一个很好的表述。

  2016-05-05 10:28:44

• 王业强:

  人民币的贬值预期加强，导致房价向下重估压力。2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段，2014年以后房价和汇率同涨同跌的现象就打破了，从政策趋势来看，中短期汇率可能会得到支撑，房价不会受到显著影响，但从长期来看，人民币可能会存在一个趋势性的“缓幅长贬”，房地产的收益下行的趋势也会逐渐显现。

  资本市场动荡加剧，长期不会对楼市产生实质性影响，因为房地产市场实质上是一个长周期，至少是10年以上的长周期，短期股市的波动有可能会引发投资者系统性金融风险的担忧，但不会产生实质性影响。

  二是2016年中国房地产政策展望。从“330新政”开始，先后出台一系列降准、降息、降首付、减税费、放松公积金贷款等宽松政策，楼市进入2008年以来最宽松的状态，但是总体上库存量仍然在不断的攀升，城市之间的房地产市场分化加剧，多数二线城市和三四线城市库存依然高企。当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑。从政策层面看，短期则通过货币或财政政策刺激需求，长期将会通过政策在供给侧改革，维持市场稳定将是2016年房地产政策基调。对于一线城市和部分需求热点二线城市，增加土地供应将是重点，同时继续实行限购政策，出台相关政策，抑制一线城市的过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高。多数二线和三、四线城市以刺激需求、促进库存去化为主，购房落户，税费减免、财政补贴政策以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。

  2016-05-05 10:35:15

• 王业强:

  若干代表性房地产政策展望，从目前情况来看，一方面，宏观经济依然承受巨大下滑压力，仍需要充裕的流动性支撑经济增长；另一方面，人民币加入SDR，同时美国进入加息通道，都将加速国内资金外流，央行对冲资金外流对国内流动性造成的影响，也将进一步向市场释放流动性和调低基准利率，2016年央行降息降准的政策仍将继续。在巨大房地产去库存压力下，三、四线城市房地产贷款首付比例有可能会进一步降低至15%，二套住房贷款的首付比例也将相应下调。公积金政策将延续2015年的政策调整方向，各地在政策执行的松紧程度上有所差别。在全面减税的政策基调下，房地产相关税收可能会进一步调整。比如允许房贷利息抵个人所得税这样一些政策。从用地方面来看，建设用地的结构优化、闲置用地的处置、抵消用地的再开发有可能将成为未来满足市场发展用地需求的主要途径。

  三是2016年中国房地产市场预测。总体来看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增，开发商在一、二线市场销售旺盛的推动下逐渐恢复投资信心，随着投机性需求和改善性住房需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，三、四线城市积压的房地产去库存可能难以取得突破性进展。随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有再次回落的风险，一线和部分二线城市房价可能仍然将持续上涨，涨幅会有所减缓。二线城市房价将总体全面上涨，涨幅区域分化明显，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅会逐渐收窄回稳。

  房地产投资。总体来看，2016年房地产开发投资将有可能在宽松的政策刺激下止跌回升。但从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降的长周期，政策刺激部分维持房地产市场持久的繁荣，在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。

  2016-05-05 10:39:50

• 王业强:

  2015年房地产开发企业土地购置面积比上年下降31.7%，自2013年来是一个持续负增长的趋势。从表中可以看到2015年全年土地购置面积同比增长基本都处于负30%以上的水平。土地购置费下降和房价上涨是相背而行的态势。

  房地产销售。2016年在宽松的宏观政策刺激下，投机性需求和改善性需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，从长期来看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售结构性调整，三四线城市的房地产去库存难以取得突破性增长，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有可能进一步回落。

  根本原因：一方面是房地产市场限购限贷，另一方面是土地供应市场的扩张，供给需求的错位，最终导致房地产市场的失控。从表中可以看到，地方政府在出让土地方面，从2010年开始，占到地方本级财政收入的67%的历史高位。从这张表可以看到，房地产库存在2010年以后，实际上是快速上涨的趋势，从2010年以后，房地产库存的问题逐步凸显出来。

  房地产价格。在全面宽松的宏观政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，刚才已经说过区域涨幅会进一步分化。从较长时期来看，如果宏观经济增长趋势下滑，房地产价格有可能在未来会出现全面下滑的趋势。从趋势性来看，可以从劳动年龄人口来看，劳动年龄人口的占比在2010年达到74.53%的高位，随后是持续的下降，我们觉得在2010年以后中国房地产应该处于这样一种下行的走势。从后备的发展来看，可以从图中看到，M2比GDP的比重最近几年是处于加速上升的态势，在2015年达到2.06的比值。

  2016-05-05 10:47:08

• 王业强:

  专业市场的发展展望。从全国城市地价变化趋势分析，宏观经济的压力持续，结构性调整进一步深化，地价总体水平将延续平稳上升，窄幅波动的态势。全国土地市场尚不存在大幅变化的动因。

  化解房地产库存的措施和效果影响商、住地价的走势，市场分化长期存在，库存结构性过剩的问题将会导致商户和住宅地价的走势发生分化。从供给侧改革来看，产业结构的调整将会推动工业地价格局发生变化。工业地价格局存在变数。

  从投融资市场来看，2016年从行业来看分化加剧，转型升级。一是地区分化，即一二三四线城市之间的分化。二是企业分化，即大中小企业之间的分化。投资回归理性，处于低速增长。展望2016年，在结构性、周期性因素的跌价影响下，我国经济继续面临较大的下行压力，房地产行业的外部运行环境更加严峻，国家也会通过户籍和住房制度改革加快农民工市民化、建立“购租并举”的制度，并强化供给侧的改革，稳定市场。预期房地产市场投资更加趋于理性，增速在“探底”之后将维持在低位运行。融资分析，政策宽松，结构性盘整。从目前的情况来看，房地产行业不断发展以及融资政策的宽松，除银行信贷之外的各种“直接性”的融资渠道逐步打通，各种新兴融资方式也在逐渐兴起，房地产融资结构会继续得到盘整。

  2016年个人住房信贷展望。住房信贷政策有望持续保持宽松，从国际上横向的比较来看，房贷两成的首付也处于一个比较审慎的水平，因此未来住房信贷政策仍有放松的余地，首套和二套房的贷款，首付比例下调的可能性依然存在。二是住房贷款增量持续保持高位，受商业银行存贷比考核指标取消的影响，银行信贷投放能力有所增强，总体的信贷风险尚未出现见底的信号，商业银行仍将继续加大低风险的个人住房贷款的投放力度。利率水平将延续下行，受人民币贬值预期上升、加剧资本流出的压力的影响，央行进一步下调贷款基准利率的空间和可能性明显下降。

  2016-05-05 10:51:10

• 王业强:

  2016年住宅市场发展趋势，货币政策从松紧适度到灵活适度，房地产调控政策是致力于去库存、稳市场的情况。去杠杆的过程将加大资产价格下行的压力，住房市场仍处于库存消化的过程当中，从发展趋势来看，2016年住宅销售面积应该与2015年大致相当，住房开发投资增速仍然保持低位，住宅价格保持基本稳定的可能性比较大。

  房地产经纪行业发展前景和2016年行业走势。房地产交易总量稳定，市场分化的背景下，房地产经纪业务会出现回归本质的趋势，目前房地产经纪机构较多的涉及金融行业，随着金融行业加强监管，取消首付贷等规定的出台，房地产经纪机构将回归交易服务的本质。行业集中度会进一步提高，寡头化的趋势会在全国范围内逐步显现，房地产经纪人职业资格价值会被重新发现。房地产经纪从业人员信息备案公示制度将会逐步展开。

  以上是我对2016年《房地产蓝皮书》主要的汇报，谢谢大家。

  
  

• 李春华:

  刚才王业强研究员从宏观、中观、微观的角度作了比较系统的报告，这个报告大家可以感受到，我个人觉得是分析和预测并存，分析多于展望。应对挑战的一些问题不是大江洪水，机遇也不是小桥流水，针对的是热门的观点。我觉得内容丰富、逻辑严谨、信息量大，整个报告还是平和、专业，是比较中性的一家之言，为大家提供了数据挖掘、管理性的分析、精彩分析的一手材料，谢谢王业强。下一步进入高峰论坛的第二个阶段，这个阶段就由魏后凯研究员来主持，魏后凯研究员是原城环所的副所长，著名学者，长期对房地产问题有深度的研究，也长期主编房地产刊物，现在还是这个所的皮书顾问，下面请魏后凯研究员主持。

  2016-05-05 11:04:17

• 魏后凯:

  本来这个论坛李春华主持应该非常好。今天这个高峰论坛，邀请了几位专家，中国人民大学土地与政策研究中心主任叶剑平，以及国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松，每次都参加这个皮书的发布会，也亲自为我们的皮书写稿。第三位是国家税务总局税科所研究员付广军。再就是城环所原所长牛凤瑞研究员，我记得我们在编房地产皮书的时候，他就是我们房地产皮书的顾问，我想由于时间的限制，每一位专家讲15分钟左右，下面首先有请中国人民大学的叶剑平主任发言。

  2016-05-05 11:05:51

• 叶剑平:

  各位好。蓝皮书对中国整个房地产业的研究、判读很有价值，所以持续了10几年，我想就蓝皮书所带来的一些启发谈谈自己个人的观点。

  中国真正房地产市场从1998年开始，那时候刚好是亚洲金融危机，金融危机拉动经济，房地产支柱产业是那时候提出来的，也恰恰从那时候带来中国新的发展，包括城市化。过了二十几年，现在我们经济也面临下行的压力，但实际上整个形势已经发生了变化。1998年是短缺经济时代，那短缺经济时代生产什么就销售什么，很快销售出去。按现在来说，库存已经那么多了，七点多亿这样一个库存，如果还作为一个很重要的投资手段的话，我想条件也不具备，所以中央适时提出了去库存，我认为是很及时的。但是要怎么去，按照报告，去年都是下行的，突然今年一线城市猛涨。如果在座的诸位有幸去看的话，好多市场本身能够自我调节，但几次调控都是往反的方向走，所以蓝皮书对未来建议的非常好，一个是去库存，一个是调结构，一个是精准去库存的定位应该下沉到城市，而不是上下“一刀切”等等。

  2016-05-05 11:09:27

• 叶剑平:

  第二，讲讲房地产本身。房地产本身是投资品，更是消费品。作为消费品，是每个老百姓都不可或缺的，所以有的时候说它是一个准公共产品，因为我们的衣食住行其中的住是必须的，是要保障的。但是它又具有投资品的特征，正因为这样我们把投资的功能就放大了，所以后面在蓝皮书里也说了，就是金融方面的一些问题。实际其他的一些投资渠道很少，所以才致使有一部分投资人到一线城市去投资，因为一些城市和其他城市的公共配套以及供需关系毫无疑问是不一样的。如果细细去分析，我们也分析在一线城市真正买房子的人其实是“投资客”，如果产生新的供应都是用来投资的话，这实际上经济结构就出了问题。因为房地产作为消费来说实际上是贬值的，当然作为稀缺品来说它是在增值的。所以它的功能、它的产品实际上是没有变化，可是它的价格一直在变化，这种变化吞噬了很多应该用于生产的资金，如果一个国家整个经济结构往这样一个市场或者是虚拟的市场去演进的话，我想迟早就会爆发所谓“泡沫”的破裂。

  所以鉴于此，我个人认为，今后的调控重点应该更多的强调它的消费功能，而抑制它的投资品功能。当然这从税收、政策等等方面都可以，但是不要通过行政性的，谁能买、谁不能买这样一个强制性的东西，还是通过市场的调节。当然，还要金融改革使得老百姓的钱可以用于其他投资领域，这种其他投资领域又带来了新的增量，新的生产，有利于整个社会发展，这是一个很综合的问题，所以我老说房地产问题不只是房地产本身，而是整个社会经济问题。

  2016-05-05 11:15:01

• 叶剑平:

  第三，我很赞同提到的中介和租赁市场，大力发展租赁市场，世界各个国家都是这样，尤其是很发达的国家，苗田博士在欧洲，欧洲就是这样，比如说德国，住房自有化率才百分之四十多，你不能说它很落后，不能把住房自有化率高就作为经济发达的表现，而是说住房的便利性才反映整个社会发展的好与不好。所以很多年轻人为了一套房子，包括学校的莘莘学子，在学校很牛，一走出校门，一工作的话，第一件事就是住房的问题。在北京这个地方，100平米的房子要一千万，问问在座的诸位何时能赚到这个钱？连住的问题都解决不了，谈何发展？很多不一定拥有住房，但是你有房子住，还住得很便捷，这就是租赁市场，既然我们库存这么多，既然很多人有几套房子，为什么不把它放出来，刚才我说住房是消费品，一定要消费，而不是很多记者去采访、去看，有些小区50%是空置，为什么让它空置，因为它有空置的条件，未来会增值，所以它空置不抛，如果告诉他未来不增值，那就卖出去，如果他拿去出租的话，会更好。所以不管怎么样，社会生产的财富一定要用起来，一定要消费，不管是持有还是出租，所以我个人不反对一个人10套、100套，如果他拿去出租也是为社会服务，所以我想大力发展租赁市场。二是要完善租赁制度，业主不能想提租就提租，想赶你走就赶你走，一不能乱提租，二不能乱赶租客，租客是上帝，社会是要保护的。在十年前就在住建部提出来这些东西，当时也是发展，解决住房问题要靠增量。所以增量有两个，把投资客的增量变成出租，变成消费品进入市场，也是供应量，这也能解决住房问题。当然还有政府公共的政策，刚刚国务院经济工作会议也说了租赁市场的问题，把暗补变成明补等等。总的来说，这个市场的健康发展实际上是一个系统工程，所以如果把投资房地产作为增加值，来作为整个经济或者房地产业发展的指标，我个人认为可能不一定正确，所以真正来说是老百姓拥有房子的成本，这种拥有不管是购买还是租来，只要是能够便利拥有房子；或者从另一各方面来说，开发商也好、社会生产的房子能顺利的进入到消费领域，这可能是一个健康的标志。我就简单说这些。谢谢大家。

  2016-05-05 11:19:36

• 魏后凯:

  感谢叶教授的发言，他在商品房销售问题方面一直有很好的见解。下面发言的是国土资源部地价所赵松所长。

  
  

• 赵松:

  各位业内的专家、各位朋友大家好。首先，祝贺蓝皮书再度出版，感谢主创团队给我们分享研究成果，刚才魏所长说我几乎每年都来，其实我每次来是因为觉得在这个平台上能够现场聆听到业界各位专家前辈的精彩观点，我是抱着学习的心态来到这里的。

  围绕今天主题，房地产市场去库存背景下的发展，我想谈几个想法或者说几个问题。其实我这几个想法刚才跟叶老师，包括谢社长刚才发言里面也有不约而同相关的，刚才他们两位专家都提到。首先第一个是房地产本身的属性问题，是投资、消费、社会、经济这种属性问题。其实我一直在想，在当前去库存的背景下，我们对房地产市场的关注、侧重点在哪，是更侧重它的经济属性还是民生属性，可能也有同志认为你这个设问本身就有问题，房地产就是多重属性交织在一起的，很难明确的去分割，它的多种属性不可偏废，何必去说明它。

  但所谓兼顾，只是说法上的表达，真正在出台政策，在具体措施、具体事件处理的时候，不同的情景下，不同的决断可能难免有优先性和侧重性的选择。可能近几年大家有一致的判断，就是说我们中国这几年房地产市场必须跟咱们行政上的调控、管理导向是密切相关的，不管是往哪个方向相关，反正是相关的。刚才我的第一个问题还可以到政策上找答案。

  前几天我把这几年的政府工作报告拿过来梳理了一下，看每年对当年的一些重点工作的部署，我发现这里面还真是有变化，在这里我给大家摘抄了一段。

  2016-05-05 11:29:13

• 赵松:

  比如说2014年的政府工作报告里，是在统筹做好保障改善民生工作提到的房地产的事，说的是完善住房保障机制，以全体人民住有所居为目标，加大保障房力度，而且提到抑制投资投机性需求，促进市场健康持续发展。在其他的地方没有直接涉及房地产的工作部署。在2015年的报告里，在民生部分有一个叫持续推进民生改善和社会建设方面，这里面涉及的是就业、社保、教育、医卫、文化，包括社会治理，没有提房地产，房地产在哪儿提的呢？在跟它相并列平行的另一个标题，是“协调推动经济稳定增长和结构优化”这一部分。这一部分下面有一个推进城镇化，取得新的突破，里面提到的保障性安居工程建设的目标，支持自住和改善性住房需求，促进市场的平稳健康发展等等。

  到了2016年，同样在民生标题下，保障改善民生标题下没有提房地产的问题，提的还是就业、文化、医卫，也是在跟它并列的一个标题——“深挖国内需求潜力，开拓发展更大的空间”，在这里有一个“深入推进新型城镇化”中提到保障性安居工程建设，还有房地产市场的平稳发展，包括直接提出来去库存，提出租购并举的住房制度，提了这么几个方面。

  另外在“十三五”规划中也进一步提出来鼓励自然人和机构投资者购买库存的商品房，来扩大租赁市场房源，起到去库存的作用。我们就看这些文字的变换，这几年不变的有一个方面，就是对保障性安居工程的重视，对民生这块一直很重视，但是变化也有两大方面。一个是对房地产工作的部署，2014年放的是民生领域，2015年、2016年放的也是民生领域，经济拉动内需实际是放在这个领域。另外政策导向好像也有调整，2014年直接就提抑制投资、投机性需求。2016年特别是在“十三五”规划去库存里直接提到的是鼓励自然人购买商品房，作为扩大租赁房源，实际是鼓励这种形式的个人投资。

  2016-05-05 11:33:38

• 赵松:

  所以，从政策上去梳理，整体判断定位还是有调整。为什么有这样的变化？我觉得可能有几方面的原因，一个是这几年基本判断变了，从全面短缺到现在整体库存大，当然我说的是全面整体，要是到具体城市来分化也很严重，有缺的，也有多的。

  再有，这几年保障房建设力度确实挺大，可能是基本的居住问题，住有所居这个问题有所缓解。再有一个客观事实没有变，房地产市场和现行中国经济的密切相关性，这个确实没有变，不管你说它高度相关性好是不好，这样的经济结构好是不好，但客观事实、客观现象没有改变。这是我想说的第一个方面。

  我脑子里的第二个问题，就是本轮的去库存和上一轮的，当时2008年的“救市”，在政策设计理念、做法和效果上有什么关系，有什么异同。由于二者的背景是不一样的，大家都清楚，上一轮是国内外经济突然变化，市场上有点措手不及，引起了悲观的预期，房地产市场也是明显的下滑，这一轮虽然前期有过明显下行的趋势，但整体的状态是大家都接受了所谓新常态还有库存供大于求，大家基本接受了这个基本共识。这种情况下，我觉得政策设计的理念和现在的去库存和当年的“救市”，政策设计里面显然是不同的。这一轮的做法也确实有差异，特别是政策宏观结构的设计上，首先在操作层面强调了分化，强调“因层施策”，我看到最近在收集各个地方去库存新出台的文件，有一些地方已经做到一个城市内不同的区域，还有不同的管理办法。再有就是提长效机制，房地产市场的长效机制建设，特别是提出租购并举的市场，开始大力培育租赁市场，我觉得这是进步，是变化，但是离我们最近的，大家实际感受到的，真正在市场上现在发挥作用的是什么政策呢？好像还是和当年一样，货币金融政策，在市场上比较快速的引起了反应。这里我觉得有它合理性的一面，也还有需要完善的。合理性的一面，就是说这种所谓长效机制，肯定不会像短期政策这样立竿见影，需要有一个培育的过程。但是现在可能大家更关注的是，既然我们现在还在大力依靠这些短期政策，那长效机制里到底有什么，到底什么时候落地，有没有明确的筹谋和计划，我觉得这是应该向社会释放更明确的一些信息。昨天听到新闻，国务院开会，在培育租赁市场方面提了几条具体措施，我觉得是很好的信号释放。

  2016-05-05 11:40:14

• 赵松:

  再有是效果，我觉得当前的去库存和以往的救市效果也明显不一样，在上一轮救市的时候，市场的反映还是比较快速的，闻风而动，听风就是雨，现在在这一轮去库存里，其实市场上那种犹疑和观望的情绪还是比较明显的，不光是楼市，在地市上也是一样，在蓝皮书也收录了一个土地的报告，从去年的地价走势来看，以往金融货币政策一放松，地价也马上快速跟着上涨。可以说去年政策只是对地价增速的下滑起到了稳定和“浮托”的作用，好像并没有马上把它刺激起来，但是今年一季度开始上涨了，就是说反应周期好像是延长了。包括现在大家看到的一线城市和二线一些热点城市不存在住房库存的大涨，真正库存问题比较严重的三四线城市倒是没有明显的改善。前两天听人家聊天，开玩笑，也挺有意思，说一线城市涨完了，现在开始蔓延二线热点城市了，如果不管的话是不是就慢慢蔓延到三四线城市去了吗？这个去库存就不用使劲了，直接就蔓延过去了。当然这是开玩笑，其实可能这样吗？不太可能。因为现在政策结果和政策预期是存在着偏差，偏差的原因，我个人感觉一个是楼市整体上的支撑动力或者内在的有效需求确实大不如从前了，不管是什么需求，刚性、改善还是投资需求，确实大不如从前。

  再有市场主体各方更加谨慎、更加理智。本身这种分化就体现一种理智，不像以前一听忽悠就一窝蜂的上，所以我觉得这也是一种理智的表现。所以，我觉得去库存要使房地产真正走上健康发展的道路还真是任重道远，短期内不是那么乐观的，因为现在一方面要“去库存”，一方面还要防过热，再加上当前的经济形势，对于决策者而言还真是两难的时刻。

  2016-05-05 11:45:58

• 赵松:

  另外，现在我们积累的很多问题是以前那么多年积累下来的，如果没有治本之策的跟进，可能很难解决的多么好。所以在这种状态下，无论政策还是市场，各方不要期望立竿见影或者快速的解决，还是淡定点，政策出台也要避免用力过猛，短期应急性的政策过多可能会带来更多的负面效果。市场的问题还是要交给市场的主体去解决，让市场主体自己想办法可能会更好，能转型就转型，能升级就升级，实在撑不住该降价就降价，该倒闭就倒闭。其实政策只是创造一个更合理的环境，起到一个辅助支持的作用就可以了。现在有一个难点，管理者也很难精确把握这个度的问题，既然我们一致观点是让市场发挥决定性作用，要尊重市场规律，可能就要容忍规律运行过程中会造成的一些阶段性的后果，这个后果可能会跟最初的调控预期有一定的偏差，我们同时要托住风险底线，这个度怎么把握，风险底线这个值怎么去判断，其实这真是一个难度问题。

  顺带说一句，土地口在房地产调控中肯定也是责无旁贷，深度参与进去的。这几年有时候参与一些指定的前期研究的时候，我觉得有一个教训，就是政策的制定者包括市场各方的期待其实都是要更为理性，不要被那些太情绪化的东西所干扰，还是要注重更多科学、理性的东西。为什么这么说？因为从2014年开始，整体就开始喊去库存，大家都知道库存多了，2012、2013年的时候，业界主流的声音还是说供不应求，还要求土地部门赶紧放量供地。从一个稀缺到全面的库存，实际上真的能这么哗的一下反转吗？其实不是的，这个苗头早就出现了，当时土地部门压力也挺大的，因为我们在内部有的时候也做一些测算，简单的匡算，拿供出去的地乘上一个平均容积率甚至保守的容积率，可建设多大面积，跟我们近几年的销售面积，包括我们的一些规划，到哪年人均住房面积多少的需求、人口的变化，其实前几年算的时候发现整体已经不是短缺了。但好像也不太好说，当然我说的是整体，具体到城市的分化还是不一样，大家如果感兴趣的话，今年我们也是刚刚出版一个全国土地状况的书，里面有一个专题，专门用土地的数据测算到城市，大家感兴趣也可以去看，所以从这个过程中，觉得政策出台和大家对政策的期盼还是多一些理性的思考，少一些过分情绪化的东西。

  2016-05-05 11:49:42

• 魏后凯:

  谢谢赵松所长精彩的发言，她强调了一个观点，房地产既然是一个市场，就不应该进行过多的干扰，应该让市场发挥决定性的作用。

  下面有请国家税务总局的付广军研究员发言。

  
  

• 付广军:

  非常感谢主办方邀请我参加这次皮书发布会。我的发言不代表机构。

  房地产是国民经济的支柱行业，从这个角度来讲，关联性比较强，上下游产业比较多，包括钢铁、水泥，如果房地产不健康发展，对我们经济影响非常大，特别是固定资产投资，如果一下滑，经济增速就下来了。我的发言分三个方面，第一个方面是从税收角度来谈对房地产的一些看法。

  首先作几个解释，第一个我这里谈的税收问题是房地产行业的税收，也叫房地产产业的税收，还有第二个概念，与房地产有关的税收。第三是房地产税。我只就第一个问题，房地产行业的税收来谈，像制造业一样，大家知道房地产有生产环节、交易环节、持有环节等，我只就第一个环节谈房地产税收的情况。

  按照现行的中国统计年鉴，2013年中国房地产业增加值是35987.6亿元，占GDP的比重是6.12%，这个数字2012年是5.85%，也就是从GDP的概念上来说，房地产行业在不断的发展，从税收角度来看，2013年，税务局征收的口径，来自房地产行业的税收大概是15559.6亿元，占全国税收的12.97%，是占GDP比重的2.12倍，也就是说房地产行业的税收贡献率要大于它的经济贡献率。一是房地产业税负比较高，达到了43.24%，但这个高不一定重，因为房地产行业比较特殊，一般我们税收占GDP的比重是20.4%，也就是说房地产的税负是宏观平均税负的2.12倍。这是2013年房地产税收和经济的对比情况。

  2016-05-05 11:59:36

• 付广军:

  2016年一季度，来自房地产业的税收大概4643.18亿元，比上年同期增加了669.33亿元，同比增长16.8%，高于经济增速，占全部税收的比重是13.1%，高于2013年的比重。也就是说房地产占的税收比重也在不断的提高。其中房地产营业税1916.77亿元，占房地产税收的41.28%，也就是四成营业税，当然现在要“营改增”了，占全国营业税的是33.99%，也就是说房地产一个行业的营业税占全部营业税的三分之一，同比增长了32%。二是房地产企业所得税，763.5亿元，占房地产税收的16.44%，占全部企业所得税的11.67%，同比增长15.7%，今年一季度房地产行业税收还是不错的。

  2016-05-05 12:06:26

• 付广军:

  谈一下大家关注的，从今年5月1号开始的营改增情况。包括建筑业、房地产业、金融业以及生活服务业四个行业的“营改增”情况。第一个先介绍一个房地产业营改增的主要要点：一是销售过度政策。二是土地成本不计入销售额。三是不动产抵扣。四是融资成本不纳入抵扣，大概是四个影响，根据这几个要点我作了一下测算，作了一个案例的推算，因为我看到网上有些人在推算，看了半天发现是错的，错在什么地方呢？错在由于土地成本是不计入增值税的税基，也就是说不能不计入销售额的，他把土地成本完全的销售额做了一个税基，所以做出来是错的，原来营业税是5.6%，其实我算的算法是大概4.7%，也就是按照营改增以后房地产行业的税收税负是降到0.9个百分点，这当然有前提假设。举个例子，如果某一个房地产企业营业额是100万，其中土地成本占到35%，“建安”成本占到25%，财务成本占到3%，其他成本占10%。按照这个案例推算，大概房地产行业降0.9个百分点。这是一个测算。

  2016-05-05 12:53:53

• 付广军:

  第二个测算，由此可见我们房地产税负提高不提高，和它的“建安”成本关系非常大，“建安”成本占的比例越高，它的税负越低，因为可抵扣的越多。为什么现在营改增以后，房地产业和建筑业都是11%，因为建筑行业是房地产行业的上游，11%的话，愿意给抵扣链条，原来建筑行业是3%的营业税。所以我个人认为建筑业的税负可能会提高，但是就看它进项税能不能抵扣的问题。我最近发了一篇文章，李克强总理在国务院常务会上庄严承诺，保证所有的行业营改增以后税负只减不增，这是一个非常庄严的承诺，但是任重而道远，因为每个企业情况不一样，每个行业的进项抵扣不一样，包括房地产行业，刚才我说了，如果“建安”成本占到50%，刚才我举的是25%，如果建安成本能占到50%，它的营改增后的税负情况是1.05%，也就是说房地产的税负会大大降低。当然建筑安全成本能不能有效抵扣，比如这样的情况下就是看进项是什么结构，每个企业的情况不一样。

  2016-05-05 12:54:10

• 付广军:

  关于营改增以后，现在财务成本不能抵扣，土地成本不能抵扣，未来如果这两项能抵扣的话，房地产行业的税负还会降低，因为房地产业很多环节资金成本比较多，特别是资金周转，未来这个能否抵扣不太清楚，如果这两个政策实施的情况下，房地产行业的税负还会降低，这是我简单的说营改增的情况。

  2016-05-05 12:54:32

• 付广军:

  第三，谈一下对去库存的看法。第一个，去库存首先要搞清楚库存在什么地方，第二个，要搞清楚库存的原因，第三个，谈如何去库存。我这么多年从事税务局的调研，包括房地产行业的税收调研。我个人认为，目前我们对房地产库存的情况是结构性的，特别是在三四线城市大量的库存，从经济学原理来讲是供应关系，供过于求，所以大量的三四线城市供过于求，由于土地财政、地方政府批租很多的土地，所以造成大量的库存，一线城市现在库存比较少，特别是前两天北京市京津冀地区说不建新房子，这样更加剧了一线城市房地产供应紧张，如果供应跟不上，价格还会上涨。我个人认为，去库存首先应该是三四线城市，要根据三四线城市的情况采取一些措施，一线城市基本不存在库存，这是价格的问题。所以如何去？一线城市为什么没有库存，我刚才看了一下，在座的年轻人比较多，如果在北京生活、在北京工作，实际上将来需要三套房子，第一个是自己小两口有一套房子，第二个是岳父岳母一套房子，第三个是自己的父母一套房子，所以我觉得大量的年轻人压力比较大，也就是说像北京一线城市主要有移民，就是新增加的需求来决定的。

  中小城市的房子还会进一步加大库存。比如现在40多岁，孩子在北京工作，要卖掉老家的房子来到大城市买，所以这种情况我们认为应该进行深入的系统研究，进行结构性对策性研究。县城为什么没有库存，去年我做过一个调查，说原来农村结婚需要盖房子，现在农村结婚需要在县城里有一套房子，所以大量的县城的房子通过农民来买了。一线城市需求量在什么地方，二线城市需求在什么地方，我们把这个分析清楚之后才能更好的提出去库存的建议。

  不到之处请大家批评指正，我就说这么多。

  2016-05-05 12:54:44

• 魏后凯:

  谢谢付研究员，他讲了很多非常好的观点，一是他从税收的角度再一次强调房地产业仍然是国民经济的支柱性产业，同时他从营改增，房地产、企业税负方面也做了测算，营改增以后房地产企业的税负将会下降，下降到4.7%左右。下面第四位发言的是中国社会科学院城环所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞演讲。

• 
  
  

• 牛凤瑞:

  有关蓝皮书问题，已经搞了13年，蓝皮书是对客观事物的分析和解释，解释的对不对不应该以主流观点为依据，而应该以社会发展实践为检验的标准。也就是说，十几年中国房地产发展的实践与蓝皮书的分析和展望是否相符，大家可以看，可以比较，你会得出相应的结论。今天我的发言是房地产去库存的解读，为了节省时间，我准备了一个稿子。

  2016-05-05 12:55:28

• 牛凤瑞:

  第一，三年前，聂梅生等业内人士就“去库存”为房地产业主题的议论。2015年底，中央经济工作会议把房地产去库存列为供给侧结构改革的五大任务之一，目的是促进房地产业的健康发展，本质上是解决房地产区域性的供求错位问题，请注意，这里边不是去产能。去产能和去库存是有区别的，基本措施，应该是绕开行政手段对房地产市场的扭曲，让市场发挥房地产资源配置的决定性作用。刻意的夸大库存量的严重性，矫枉过正式的、蜂拥式的、“拟已出台式”的去库存的政策措施，这将造成去产能政策正能量的弱化，甚至是后患无穷。

  第二，供给侧结构改革其他四项任务都是一种泛指或者是多种行业，唯独去库存是专指房地产业，房地产业受到了特殊的关照。为什么房地产业不是去产能而是去库存？不能不令人遐想，房地产业受到中央政策的特殊关照，既是房地产业特殊地位的反映，也隐含着再受到政策紧疏挤压的可能，所以我的推论是，由于传统思维的惯性，房地产业要获得既不被过度关注，又不被歧视的国民待遇的时间恐怕还要持续，不知道什么时候能够结束。

  第三，各级对房地产库存的量给出了多个差距巨大的数据，推算出来的去化期也大相径庭，国家统计局是7亿多平方米的库存量，去化期大概是8个月，我觉得这没有实质意义，也不是政策的支撑意义。有人把在建面积和规划面积计入库存，推算出的去化期或者5年，或者10年以上，结论令人震撼，但是对去库存的误读误导。杨红旭等把尚未出售的现房和已经批准预售而没有售出的在建面积大概是23亿平方米作为库存量，我认为这个可能比较靠谱，这样的去化期大概是两年。

  2016-05-05 12:55:47

• 牛凤瑞:

  第四，房地产库存量过高，风险很大。零库存也是开发商的一种理想的状态，但是我要说的是，适量的库存又扩大了购房者的选择空间，对于稳定房价是利好，恐怕也是降房价的前提。同时，也是房地产市场充分竞争的前提条件，老是“日光牌”就没有真正的市场竞争。住房是几十年的耐用消费品，建设周期长，合理的库存应该与适度的去化期相匹配，而去化期又取决于市场销量，市场销量又处于多种变量综合作用的动态之中。去化期多长为宜？应该是公说公有理，婆说婆有理，没有定论，房地产去库存与金融安全有较强的关联性。但我要说的是中国金融与安全的主要风险来自于哪儿？来自于金融内部的治理结构，与房地产有关系，但是关系不大。有资料显示，我国房地产的贷款余额只占金融机构贷款余额的22%，是一个小的比例，房地产信贷大部分属于优质资产，金融界的大佬们也多次声明，中国房地产的贷款风险可控，恐怕不只一个大佬说过这个话，为什么？大家想一想。房地产产品空间不可移动性决定了房地产是一个区域性市场，中国幅员大，所以市场分化特别严重，一些三四线城市房地产去库存压力大，但是一些一线城市和某些二线城市主要任务则是增加有效供给，你满足市场需求问题，所以他们现在来了一个严控、限购等等。

  2016-05-05 12:56:18

• 牛凤瑞:

  第五，对于地方房地产市场的信息把握，应该说地方ZF远比中央ZF更充分，所以对房地产去库存问题，中央要分类指导，加强政策的弹性，使地方ZF负起更大的责任。我这里用了一个更大的责任，地方ZF则应该因地制宜，精准施策。

  第六，房地产去库存的基本路径是减少供给和加快销售。

  减少供给，首先我们考虑的是缩减房地产投资，但是这种缩减房地产投资既与稳增长的宏观目标不相一致，对于满足居民住宅消费需求也等于釜底抽薪，今天减少投资，过两年马上就市场供给不足，所以作为选项应该慎之又慎，我这里没有用绝对词。二是停止土地供应，像有些地方干的事，根据去化期决定停止供地的期限，我说这种做法，决策的简单化，似有以行政之手再度扭曲市场的嫌疑。

  加快销售，一是由开发商优惠销售，二是政策性的鼓励购房。是否降价销售，降价多少，何时降价以及社会提供何种优惠服务，这是开发商的自主选择，是开发商权衡利弊得失的结果，开发商是去库存的成本和收益的直接相关者，因而它应该成为去库存的责任主体。地方ZF也不是责任主体，是开发商自己。地方ZF刺激购房的各类补贴和税费减免，这些政策是与当地的公共财力的收支平衡和结构调整密切相关的。会产生一系列的关联效益，要以不造成新的社会不公为首考量。我们现在做的就是再造新的社会不公。所以地方ZF去库存的首要责任是取消已经过时的各类限购、限贷、限价政策，畅通供销渠道，还房地产以本来的面目，而不是以行政之手再度扭曲市场。

  2016-05-05 12:57:54

• 牛凤瑞:

  第七，农业转移人口市民化，对于房地产去库存是利好，但是不宜寄予过高的希望，因为有能力购买商品房的农业转移人口是一个小的比例，而去库存压力最大的三四线城市，恰恰是农业转移人口，它的市民化意愿最低。棚户区城中村改造的货币化补偿，有利于消化房地产的库存，但是去库存任务最大的三四线城市恰恰是支持棚户区城中村改造的公共财力和能力不足的城市，这就是矛盾，你出的主意和实践对不上号。鼓励自然人和各类机构购买库存商品房，而库存商品房较多的三四线城市由吸引资本能力较弱的城市，这恰恰又是不匹配。同时，鼓励自然人和各类机构购买库存商品房即等于限制投机性购房政策的退出，已经被自己的政策所否定了。实际上民间资本参与投资投机性的购房，并非像一些人所说的那样可怕、十恶不赦，我一直鼓吹，投资性和投机性的购房有利有弊或者是利弊皆有，但是利大于弊，得大于失，允许民间资本投资性或者投机性购房，要切断金融机构参与炒房的链条，这样才是宏观调控一个政策选项。

  第八，我国房地产投资年进10万亿元，这是重要的供给侧，也是第一内需，和稳增长、调结构、惠民生是同样的重要节点，看你从什么逻辑的起点去分析这个问题。房地产去库存是供给侧结构性改革的重要任务，这一点也没有什么疑义，但是我们现在有一个疑问，现在房地产的拐点是不是到来，2008年有人喊“拐点”到来了，没有来，现在又有人喊，房地产每年的投资增速有五六个百分点，每年增量就是五六千亿，这五六千亿是什么概念？是中国2002年全年的房地产市场投资总额。所以，房地产去库存并非短期内单向施策能够完成的，必须在供给侧改革的总体布局中做出较长时期的安排。

  2016-05-05 12:58:12

• 牛凤瑞:

  第九，中国的房地产恐怕还不是广义的市场组成部分或者是一部分，为什么这么讲？房地产与资本市场有着密切的联系，是一个资金密集型的产业，但是中国房地产尚未高度资本化，那么购房可以保值增值，投资可以保值增值，但是资助性的购房仍然是中国房地产市场的主体。看一下统计资料。中国住房自有率高，占家庭财产的比重大，这是事实，但是绝大部分中国人的房子不具有变现的功能和能力，这也是事实。房地产与股市有很多相通之处，有些金融学家想着把房市的钱赶到股市去，一直做这个努力，但是房地产的交易对象是实实在在的房屋，是物质产品，房地产业是实体经济，而不是虚拟经济，所以房地产投资本质是固定资产投资，也划在国家统计局固定资产投资栏里，没有放在服务业的栏里。也不像金融资产那样可以实现快速的、全球范围内的转移和流动，这是中国现阶段的实际。谢谢。

  
  

• 魏后凯:

  谢谢牛教授，讲了很多精彩的观点，认为房地产不是去产能的问题，房地产市场是一个区域性的市场等等。下面按照会议安排，由我作一个发言，我想借这个机会谈三个方面的观点。

  2016-05-05 12:58:58

• 魏后凯:

  第一，要正确的判断房地产库存问题，现在我个人觉得房地产的库存是一个结构性的问题，可能主要依靠市场的办法来进行解决。我们知道，任何一个产业，过去我们曾经研究过重复建设，你要搞市场竞争，没有过剩就不可能有竞争。说产品都很多，短缺不可能有竞争，按照国际的标准，产能过剩率在25%左右是标准的，不能说是100%，这个不存在，一定产品的过剩是有利于竞争的，也是合理的。

  第二，中国的房地产市场跟世界不一样，都是在卖期房，房子还没建好，还没有成为商品就先卖出去了，这在国际上也是很少存在的，房子应该建好以后成为商品，一个完整的商品卖出去，现在我不知道卖现房的比例有多大，应该说房地产市场都不应该卖期房。

  第三，我们也注意到，房地产库存现在确确实实是有结构性问题的，比如这些年大家都看好中小城市，都想去投资、投机，以为它会大涨，很多开发商往里面去，结果按照城镇化的阵容，这些农民工更多的在中小城市，但实际上人口还在向北京、上海这些大城市集聚。人口迁移，所以这里面的供需结构存在问题，城市之间也带来一种不平衡。再就是受经济下行的影响，商业用房和住宅用房库存也不一样，所以也是一个结构性库存问题。

  2016-05-05 12:59:14

• 魏后凯:

  二、谈一个观点，需要告诫城乡统一的土地市场，推进城乡房地产业的协调发展，因为我个人觉得到目前为止，我国的土地市场还是城乡分割的，过去城市建设，宪法规定城市属地是国有的，农村土地是集体所有，所以你要把农村的集体建设用地转变为城镇的建设用地必须要征为国有用地，农村的集体建设用地不能同等入市，不同权、不同价，所以这里面就反映土地市场本来就是一种分割的，我们的土地市场更多的是讲城市的土地市场，更多的房地产业更多是讲城市的房地产业，房地产很少谈到农村里面去，但是现在中央明确，农村集体经营性建设用地要同等入市，现在我们也在搞试点，这样为我们推统一城乡土地市场尤其是建设用地的市场创造了一个条件，把明了方向。

  下一个很重要的关键点就是打破城乡的二元结构，要建立城乡统一的土地市场，推进城乡房地产业的协调发展，所以我们的房地产业不单是城市的房地产业，应该包括城市跟农村在内的城乡统一的房地产业。所以在这里面，首先就要建立一个统一的市场，包括土地的市场，包括城乡建设用地的市场，这一点很重要，当然这里面有几个问题争论都很大，一是农村集体经营性建设用地的同等入市，主要是乡镇企业的用地，现在都在试点。还有非经营性的建设用地，比如说宅基地，怎么办？我的想法就是应该在目前基础上，要放宽交易，它的范围，加入宅基地只是在一个村民小组集体的范围内，只允许它进行流转的范围，这可能不是我们未来发展的方向，我觉得是要放宽交易的范围，在规范的基础上，再就是小产权房，现在小产权房交易肯定是不符合我们的规范，不合规、不合法，但是我想未来你肯定要给他一个出路，现在规模量那么大，应该在规范的基础上给他一个出路，要进行分类、进行区别，只有这样才能统一城乡土地市场、统一城乡房地产市场，使房地产业由城市向农村延伸，使中国的房地产市场成为真正的、统一的房地产市场，成为真正的房地产业。当然这里面一个最大的问题是我们的法律规章制度要进行修改，要根据我们实践的需要进一步修改、进一步完善，也是我想强调的第二个观点，就是要构建统一的市场、统一的产业。

  2016-05-05 12:59:32

• 魏后凯:

  三、房地产皮书今年是第三本，应该说是搞的很不错的，在我们行业内皮书中好像是排在第二，当然我们是一个年度预测报告，前几天我们的中国农村绿皮书也是年度报告刚发布，我觉得做年度的短期预测很困难，短期房价肯定是有波动的，受干扰的因素很多，跟股市一样。但我想，从长期来看，中国房地产市场将逐步形成持续、稳定、多元化发展的格局，这一点可以肯定，可以看的很清楚。从国际经验来看，因为现在很多人都希望房地产价格大跌，我们从国际考查了一下，房地产价格大跌只有三种情况，一种是国家解体，二是发生大的金融危机，整个经济不行了，经济的波动的影响，比如过去美国的金融危机，就是房地产引起的。三是产业衰退。

  从国际经验来看，产业衰退引起房地产大跌的主要是产业性的城市，老工业基地，比如说底特律这样的情况。

  我个人认为，房地产从长期的发展趋势来看，房地产价格小幅度的上涨或者是适度的增长，是工业化、城市化、经济社会发展的必然结果。但是我这里讲的是小幅度上涨，是一种适度规模的上涨，当我们这里讲房地产价格上涨过快，远远超过居民的承受能力，超出经济社会发展的速度，那也说明房地产市场是不正常的、是扭曲的，假如说居民收入每年增长8%，房地产价格每年增长1%，这种情况没有什么不好，因为居民收入增长了10%，房地产价格上涨1%到2%，这应该是合适的。但是我们也应该看到，前些年像北京、上海这些大城市，房地产的价格过高，上涨的幅度过快，我个人认为是三个方面的原因。

  2016-05-05 12:59:52

• 魏后凯:

  第一是预计，老百姓预计房价都会涨，都希望买了房以后赚一笔，这就是一种预计。第二是投资、投机购房比重太大，很多人买房并不自己住、自己消费，更多考虑是要投资、投机。前几天我到武汉去开会，有人问我说现在哪个城市买房涨的更快，现在一个大学的教授已经买了一二十套，在很多城市，武汉、成都都在买，他就靠这种变化，挣的钱远远高于他的收入，这就是一种投资、投机比重偏大，把市场扭曲放大了。第三个是人口积聚、人口迁移，这些年来农民进城过多的流向了北京、上海这些大城市，过去我们都认为说农民进城，先到乡镇再到县城，再到地级市、再到省份、再到北京，现在农民越过了这些中小城市，直接进入了北京、上海、武汉这些大城市，这对我们房地产供需的结构影响很大。

  2016-05-05 13:00:09

• 魏后凯:

  所以从长期发展来看，影响房地产价格有三个长期的因素，一是供给，我个人认为假如集体建设用地同等入市，宅基地能够扩大范围，能进行交易，这样的话应该能够增加土地的供给，对房地产价格稳定会产生很重要的影响。二是从需求来看，现在中国的城镇化率去年是56.1%，我们越过了50%的拐点，中国的城镇化已经进入了一个减速的时期，外出农民工的数量由过去的每年增加五六百万，现在下降到每年只增加两三百万，农民工市民化，农民工进城的意愿也在下降。根据目前很多城市抽样调查的结果，农民工市民化进城的意愿只有30%到50%左右，这个幅度依然也在下降，这样的话对房地产市场会产生很重要的影响。三是“流通”，我始终认为房地产既然是一个市场，就要靠市场的办法来解决，要让市场机制发挥决定性的作用，政府干嘛？我认为政府就是建设保障性的住房，进一步完善住房保障体系，把农民工保障也要纳入进来，同时要推进房地产税的改革，我觉得房地产税对于抑制投资投机，促进房地产市场健康发展有很重要的作用。比如说每一套房按市场的估计、一定的比例交一定的税，不会说无缘无故的你就是拥有三四五套，就困在那里，比如说美国我就知道，我的一个朋友在美国当教授，买第二套房以后，马上把第一套房要卖掉，要不然成本就太高。所以我想从供给需求，政府的调控来看，同长远来看，我们认为中国房地产将逐步形成一个稳定、多元化发展的格局，应该有这方面的前提，是有希望的，是可以肯定的。

  由于时间的限制，我个人主要发表三个方面的观点。下面是提问与讨论环节，在座的各位有什么问题，可以提出来，跟在座的各位专家进行交流。

  2016-05-05 13:00:39

• 记者提问:

  刚刚我看皮书里提到，一个政策建议是对三四线城市的首付比例会有进一步下调空间，可能会下调到15%，但是刚才赵所长说了，房地产短周期波动更多是来源于货币环境，所以您觉得它会不会有这样的风险？就是像这一轮下调首付对一线城市其实并没有做任何调整，但是一线城市房价还是涨得比较猛，您觉得执行这种政策的话，会不会引发新一轮的过热？

  2016-05-05 13:00:48

• 王业强:

  我们这个政策目前是一种区域分化，在不同城市建设中。

  2016-05-05 13:01:11

• 记者提问:

  之前首付调整，排除了一线城市，但是一线城市还是在涨？

  2016-05-05 13:02:01

• 王业强:

  首付政策调整，一些二线城市和三四线城市之间应该有一个区分的情况下，“因层施策”。在报告里提到这样一种观点，对于库存比较大的三四线城市，调整的幅度可能会相对比较大，从另外一个角度，首付的下调会不会引发金融风险，从目前的情况来看，从信贷的情况来看，我们应该判断，房地产还没有触及到引发市场风口的一些“底点”？还是属于比较低风险的。

  2016-05-05 13:02:18

• 魏后凯:

  补充一点，你说的这个问题表面上来看是房地产的问题，实际上背后是城镇化和城镇体系，因为现在大城市人都往这里来，产业机会比较大，中小城市缺乏产业的支撑，公共服务基础设施比较滞后，所以你要把中小城市，尤其是小城镇有一个产业支撑，把中小城市的基础设施公共服务搞的和北京一样，甚至比北京还好，人就愿意去了，现在就是小城镇那边没有产业支撑，没有公共服务，跟不上，差距太大，我觉得问题在这儿，只有这样的话，把这个搞起来，一个疏、一个堵，疏就是功能要疏散，引到产业疏散，引到龙头疏散，这样需求就降下来了。现在好东西都投到北京、上海，承担的功能太多，政治中心、经济中心、金融中心、文化中心等等，干什么都是北京最好，机会最多，别人都上这儿来。

  2016-05-05 13:02:31

• 
  

• 记者提问:

  昨天常务会议提出，城镇稳定就业外来务工人员，还有大学生，专业技术人员符合条件的话应纳入公租房保障范围，这个问题您怎么看？还有像北京有上百万大学生，如果这个纳入的话能执行吗？如果执行的话，应该怎么执行？

  2016-05-05 13:02:42

• 王业强:

  大学生纳入公租房的范围，目前的情况下，大学生从布局层面看，是在校的大学生？

  2016-05-05 13:02:58

• 记者提问:

  不只包括大学生，还有新就业大学生，还有青年专业人员。

  2016-05-05 13:03:12

• 王业强:

  是住房保障的对象，应该是属于这样一个范围，现在我们讲推进常住人口城镇化，实际上城镇化率的统计也是把外来人口统计进来，外来人口作为一种常住人口的统计，是六个月以上，现在住房保障制度的设计可能跟外来人口有一个相应的工作年限的限制，符合条件的都应该纳入公租房保障体系之内。

  2016-05-05 13:03:28

• 记者提问:

  考虑到数量比较庞大，您觉得这样是可行的吗？

  2016-05-05 13:03:38

• 王业强:

  我觉得是可行的，否则他在不同的城市，像北京这种外来人口数量比较大的，这方面可能会有一定的困难应该可以通过其他一些途径扩大范围，既然要保障常住人口住房需求，这个城市不管是外来人口量大还是小，都应该纳入到这个范围，否则就会有失公平。至于人口数量过大，可能会需要寻求一些其他方面的途径来拓展。

  2016-05-05 13:03:55

• 记者提问:

  在蓝皮书里有提到深圳的情况，想问一下专家的意见，因为深圳是有早期市场价格泡沫比较显著的一个例子，除了深圳这个例子以外，中国其他城市有没有遇到类似深圳的情况？在过去一年的上涨幅度比较多的。另外一个方面，蓝皮书有提到过今年会继续上涨房价，大概到2017年下半年可能会出现全面下滑的趋势，想了解一下2017年除了宏观经济以外有什么会导致出现全面下滑的趋势？

  2016-05-05 13:04:08

• 王业强:

  我们这样一个判断也是基于宏观经济走势，对中国经济增长的判断从习主席最近的谈话有一个提示，是波段性下滑的趋势，在这种趋势下，对于房地产市场应该是波段性下滑的趋势，从2015年底和2016年初，热点城市房价过快上涨，也有可能是一种短期波段性的上涨，现在政策层面上急速的转向，从2015年的宽松到2016年的收紧政策在二线城市面的拉开，我觉得实际上这是对各个房地产市场健康发展是不利的。房地产市场价格调整，我们认为它应该有一个呈梯级“全倒”的形式，一线二线先热起来，然后带动三四线城市，政策层面过快的收紧的话，可能会有一些不利的影响。对于宏观经济走势和政策收紧两方面考虑，也发现了对房地产市场为走势的担忧，可能会出现全面下滑的趋势。

  2016-05-05 13:04:25

• 牛凤瑞:

  去年房价大幅度的上涨，恐怕引起社会各界的关注，我个人认为，去年深圳房价大幅上涨，有深刻的客观原因和主观原因，客观原因是国家多年的限制政策造成深圳市场的扭曲，一旦政策放开，马上来一个聚积多年德能量爆发，所以遇到大规模的上涨。

  第二为什么上涨的这么高？首先深圳这种特殊的经济发展水平，以及资源禀赋引起的，一千多万人口，两千平方公里的地域范围，而在两千平方公里的地域范围内又有900多平分公里是属于不可建设用地的，也就是说建设用地仅仅有一千多平方公里左右，空间非常小，有限的建设用地，而且经济发展又那么快，特别是高新企业的聚集，世界级人才的聚集，造成大这个供求关系尤其的发展尖锐，这是深圳现在房价上涨到五六万的一个根本原因。之后怎么样？老涨下去？不可能。所以这个市场涨涨落落，某一个时段大涨，某一个时段小涨，甚至有的时候进两步，退一步，都是市场的原因，没有必要大惊小怪。首先政策调控要有定力，没有定力心中无数，来点状况马上就惊慌失措，没有必要，天塌不下来，所以我一直说中国房地产市场无大事，国人大可不必自惊自扰。

  2016-05-05 13:04:43

• 魏后凯:

  深圳的开化强度偏高，香港的开发程度不到20%，我觉得下一步深圳行政区划的条件下可能要保证生产生活和生态空间，我认为更要增加生态空间，更加搞一些绿地，这是我个人的看法。由于时间的限制，最后我们请李春华作总结性发言。

  2016-05-05 13:05:04

• 李春华:

  很感谢各位领导专家的发言，还有新闻界朋友深刻的思考、积极的提问，我想这个论坛大家和我的感受一样，从不同的层面上获得了自己的收获，因为论坛的点评魏后凯教授都点评的很精到，我不再多发言。

  我总的感觉是，在各位的努力下，这个论坛至少有三个方面是我们的收获。第一，在座的专家回答了房地产是什么，尽管不是系统而全面的，但一叶知秋，一滴水可以看到太阳。第二，解释了房地产为什么。一个是房地产是什么，第二个是房地产为什么。包括刚才深圳的问题，刚才那两个记者提的问题，都在一定层面上解释了为什么是这个情况。第三，房地产怎么办？这是一个比较永恒的话题，也是一个比较揪心的话题，也是一个回避不了的话题。所以这个论坛这三点是很突出的，然后通过这个论坛折射了一些我们的思考。比如说，通过房地产市场可以看到社会心态的一面镜子，房地产到底是一个产品吗？到底是一个住房问题吗？老人搞了一辈子，孩子没房子住，姑娘赔嫁妆没有房子，儿子娶老婆没有房子住，这是一个情怀问题，也是一个责任，也是一个家的担当问题，也是一个角色的担当，作父亲、作母亲，作男子汉，作为一个劳动者等等的问题。所以，房地产是中国社会的一面综合的镜子。

  2016-05-05 13:05:18

• 李春华:

  房地产也是中国生态的窗口，房地产每次涨落，每次起伏，从自然生态或人文生态都是一场冲击和裂变，充满着美好的故事，也产生悲壮的色彩。也是肯定了中国经济领域的一个舞台，这年头，谁没有玩儿过房子，谁没有想过房子，谁没有做梦梦到过这个东西，这是一个宝贝，是一个舞台，这个道具一直影响着我们，才会继续下去，基于我们国家的治理水平、社会的良知、道德水平，我们的理性程度。我觉得这是窗口镜子舞台的启发。

  尤其是在投资、投机方面，这是一个方面，作为企业是要投资的，作为人都是有一个投资、投机，做生意、做事情不投机不行，机会稍纵即逝，那是客观存在的东西。人们的一切冲动就来源于本身深层的需要，经济基础是决定意识形态的，生产力永远是决定生产关系的。所以人们的需求永远是刚性的，这种投机心理造成很多病态的东西。

  现在一谈到房地产都得这样思考，那样想办法，爱到口难开，爱的荒原、爱的沙漠，一切根源在于房子，我们还处于封建文化的背景时代，还在搞土地方面。房奴，一方面是客观的刚性需求，一方面还有价值观念，你搞十套八套，一个穷秀才，搞那么多房子干什么？你不是晕了吗？你不是酒喝多了吗？不是想理财吗？这跟人文价值观有关系，因为我们的社会全部向货币化看，不是向人文精神看齐。中国是一个五千年的文明国家，本来是人文道德治理天下，现在靠“获备”，你说你一个月拿多少钱，你说你的衣服多少钱，你的车子多少钱，房子多少钱，全部货币化了，你的社会责任、你的社会贡献、奉献，不问你，你是不是专家、学者，写了几本书，跟爹妈打了几次电话，给女朋友买了几次鲜花，这个都不问，首次问的就是获备。一个社会高度进入商业化和物质化，是值得我们深深思考和惊醒的。所以房地产这个东西搞到现在，鸟儿也望而却步，那个工资谁也买不起房子，但事实上谁都得买，这是一个深层次的问题。

  2016-05-05 13:05:43

• 李春华:

  在投资和投机里应该加一个东西，投产，政府应该解决投产的问题，刚才几个记者问的挺好，比如大学生的问题，我们的房地产最高的成本也不过一平方米几千块钱，现在搞到几万。中间最大的利润被谁拿走了？国家的税收也不高，这是两极分化的一个重要的杠杆或平台，所以我觉得在投资或投机里应该加上政府的职能，投产，满足一般公民的要求，让公民人者有其居、居者有其屋，同时改变一些理性的东西。

  我要说的就这么多。最后再次感谢各位领导专家、新闻界朋友的参加，再一次感谢各位新闻界朋友的关心和支持，谢谢。

  2016-05-05 13:06:05

• 魏后凯:

  中国房地产高峰论坛今天就到这里结束，谢谢大家！

  （结束）

  
  

支持一下，多谢分享

学习学习。。。。
砖家学者的阐述，能最终为老百姓带来实惠吗？