【独家发布】金融监管机构携手发力房地产融资渠道全面收紧 2016-11-15

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金融监管机构携手发力房地产融资渠道全面收紧

2016-11-15 13:26|作者：|来源：四川农村日报

　　近期，随着国家加大房地产调控力度，中央、地方“多管齐下”，银、证、保等金融监管机构携手发力，频频出台房地产融资政策，融资渠道正在全面收紧，金融“脱实向虚”的苗头因此得到有效遏制。

　　银行叫停理财资金进入房地产

　　“10月底，全行已暂停了房地产项目的表外融资审批，不少审批通过的项目也不再放款了。”一家大银行工作人员告诉记者，今年某一线城市分行用于支持房地产开发项目的理财资金近200亿元，目前还剩近一半未放款已被紧急叫停。

　　记者了解到，前一阶段楼市火爆，开发商融资需求有所回升，但此前不少银行已收紧房地产领域的信贷额度，很多开发商只能转而通过理财等表外渠道寻求资金。

　　在10月下旬银监会召开的三季度经济金融形势分析会上，银监会主席尚福林明确表示，严控房地产金融业务风险，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。

　　11月3日，央行上海总部发布《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

　　业内人士表示，银行叫停理财资金进入房地产，一方面是对楼市风险心存担忧，另一方面是近期央行引导银行加强表外理财业务风险管理，银行也借此梳理表外理财业务的风险。

　　虽然表外理财并未正式纳入央行宏观审慎评估（MPA）广义信贷范围，但央行研究局首席经济学家马骏日前透露，央行正根据模拟测算情况研究将其正式纳入的时机和具体方案，引导银行加强对表外业务风险管理。

　　其实，被限制进入房地产业的不只是理财资金，记者了解到，不少银行还暂停了房地产开发贷的审批，但保障房建设项目的贷款仍在审批发放。

　　沪深交易所新规约束房企发债

　　“公司债一直是房企偏爱的融资工具，但近期已明显感觉到房企发债收紧的信号。”一家大型券商的投行业务负责人告诉记者，交易所已于10月下旬暂缓了房企发行公司债申请的受理、发行、上市、挂牌等工作，在此期间，交易所要求券商结合国家最新房地产行业和市场调控政策以及近期明确的分类监管方案对相关房企进行逐项核查。

　　引发这些变化最直接的原因是，10月28日沪深交易所均发布了 《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，以落实国家关于房地产行业和市场调控的最新政策要求，对房企发行公司债进行分类监管，并明确指出“房地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地”。

　　数据显示，2015年房企发行公司债融资4122亿元，占当年公司债券发行总规模的19％；今年前10个月，房企发行公司债融资超过7000亿元，远超去年公司债全年规模。

“受国家房地产调控政策影响，10月份房企发行的公司债融资规模占比已下降约15％。”上述投行负责人认为，随着新规出台，房企发债的规模将继续缩水。

　　另外，深圳某基金公司分析师认为：“若按照新规执行，不少中小房企可能会被限制在发行名单之外，受到的影响最大。”

　　在公司债全面收紧的同时，“业内再次感受到房企再融资大幅收紧。”一位业内人士表示，证监会对房企再融资态度全面谨慎，所有上市房企都将受到影响。

　　7月份，监管部门曾在一次会议上透露出房企再融资趋严的信号，并提出上市房企再融资募集资金不得用于补充流动资金和偿还银行贷款，不得用于购置土地。

　　保监会要求险企自查不动产投资

　　楼市的火热也令不少保险公司加大了投资力度，近期披露的三季报充分说明了这一点。

　　季报显示，除了中国人寿，其余三家A股上市的保险公司对房地产的投资均有不同程度增长。截至9月末，中国平安投资性房地产资产360．09亿元，较上年末增长30．9％；新华保险和太平洋保险投资性房地产的资产较上年末分别增长了46．9％和16．8％。

　　除投资房地产公司股票或股权之外，不动产债权计划、不动产集合信托计划等，均是保险公司关注的与房地产相关的金融产品。据中国保险资产管理业协会统计的数据，仅2016年前9个月，21家保险资产管理机构发起不动产债权投资计划56个，注册规模达790．78亿元。

　　为防控风险，近日保监会下发行业内文件，规范险资的不动产投资行为，要求各类保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，并于11月15日前将自查情况上报。

　　中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示，银、证、保频频出台针对房企融资的监管政策，与近期资金“脱实向虚”现象有关。“部分一二线城市房价快速上涨，各路资金纷纷涌入楼市；而与此同时，实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长，资金‘脱实向虚’风险抬头，这关系到我国经济能否顺利转型。”

　　近日召开的中央政治局会议提出，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

　　实际上，房企融资政策一直都具有很强的周期性。每一轮房地产调控必然伴随着融资渠道的收紧。随着各类金融机构纷纷出手，此轮房地产融资又步入了一个收紧的通道。

　　据新华社

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关键词：房地产融资 融资渠道 监管机构 金融监管 房地产 房地产融资 机构

银行收紧融资渠道 房企资金链承压

高伟 刘丽 2016-11-14 08:41:26 来源：经济参考报

  央行近日发布的《2016年第三季度货币政策执行报告》提出，正在着手研究将表外理财纳入宏观审慎评估中的广义信贷指标范围，引导银行加强对表外业务的风险管理。
  事实上，监管层已经关注到委托贷款这项表外业务对接两高一剩行业，特别是房地产行业所聚集的风险。在银监会三季度经济金融形势分析会议上，银监会主席尚福林就指出了银行债券投资的市场风险和流动性风险。
  尤其是二季度以来，个人按揭贷款规模急速攀升，部分月份中，个贷占新增贷款规模超过70%。与此同时，房地产市场也量价齐升。一度以稳增长为首要目标的宏观调控方向也由此出现新变化。10月末召开的中央政治局会议提出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”，表现出决策者对房价快速上涨的担忧。
  社科院金融所银行研究室主任曾刚表示，在此之前，监管部门已经开始着手干预信贷流向。一方面，有关部门约谈主要商业银行，对信贷投放结构进行窗口指导；另一方面，监管部门也出台政策，严禁信贷、理财资金违规流入房地产市场，并加大了对违规银行的处罚力度。
  “从外部效应来看，银行资金流向结构对宏观经济运行产生了直接的影响，形成一些潜在风险。房地产相关贷款的快速增长，尤其是房地产按揭的急剧膨胀，推动了房地产价格的明显上升。”曾刚说。
  业内人士表示，此前，多数银行在房企开发贷方面实行名单制管理，不在名单上的企业很难获得贷款。通过发行表外理财产品，可以使不在名单上的房企拿到资金。在今年楼市一片大好的情况下，银行更是有动力这么做，而且委外业务等表外操作手段很多。因此，多个监管部门联手规范银行理财业务，对房企本已收紧的融资渠道势必“再补一刀”。
  中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者，信贷收紧苗头已经出现，最近从银监会到地方，都开始陆续发出收紧房地产信贷的政策信号。
  他还表示，纵观国内十几年的房地产发展历史，不难发现其波动周期与货币政策完全吻合，一旦信贷政策收紧，房地产市场将快速降温。信贷政策收紧以后，也意味着未来将有大批房企面临资金压力。
  张大伟进一步解释，在过去几个月，由于整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策，导致房企在土地市场行为激进。但是另一方面，地产企业的盈利能力正在大幅下调，今年前三季度房企的平均利润率已经跌破8%。
  “预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈，核心盈利能力下滑、财务风险加剧。”张大伟说。
  克而瑞房地产的一位分析人士表示，近几年银行的理财资金在房地产业投入不断增高，封堵银行理财资金进入房企将有利于控制银行表外业务的风险，同时将减少开发商的资金流入。从此次银监会的口风来看，房企申请银行贷款暂时限制不大，主要是银行的表外资金对房企收紧，因此对房企融资有一定影响。
  他进一步指出，此次货币政策的收紧将对中小型房企产生较大影响，其融资前景不容乐观。而对于大型房企，由于其良好的评级以及多元化的融资方式，此次货币政策收紧对其影响有限。