我国该如何征收物业税？

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中国目前房地产价格飞涨，地方政府卖地求荣，土地资源相对有限，未来的地方财政收入的可持续性面临严重挑战，国家主体税种缺失，该是想办法征收物业税了。
2004年财政部就提出十项税制改革，就提出规划适时征收物业税，征收物业税是世界上其他国家的普遍做法，在美国财政收入的70%来至物业税。
请大家一起讨论，

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关键词：物业税 地方财政收入 房地产价格 财政收入 地方财政 征收 物业

1、参考http://qingdao.51fdc.com/html/2007-03-12/00014316.htm

虽然坊间流传物业税征收范围可能为120平方米以上房产，但这一说法并没有得到有关官方人士的证实。财政部有关人士曾向媒体透露，税基、税率、税赋的调整，以及具体征管模式的运作，都需要相当长的时间进行磨合。

　　记者了解到，在日本，政府制定了相当完善的税收调节政策，在住房持有环节征收不动产税，以调节住房占有的优劣和大小，物业税每年征收，税基按评估值的80%计征，税率为1%。

　　在去年建设部做的有关住房、住房制度改革和房地产市场专题调研中，曾专门做了“合理引导住宅建设和消费课题报告”，建议加快研究制定引导合理消费的经济政策，通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励购买小套型、功能良好的经济适用住宅。远期在持有环节也进行相应的调节(增设物业税)，使消费自觉趋于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”条件的，免征收物业税。

　　尽管目前开征物业税的条件看来已经基本成熟，但其仍然正处于设计的过程之中，具体如何征收，尚需进一步研究。

　　“从理论上讲，不外乎三种方式：一种是规定每个家庭免多少面积，超出的部分才征税；另一种是按照一个人头免多少面积，超出的部分才征税；第三种是按照大户型来征税，超过一定面积的户型才征税。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强对《中国经济周刊》表示。

　　在柴强看来，出台物业税，就是把过去按照面积、等级来征税，改为按照价值来征税，例如，一个人如果拥有3套小面积住宅，那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额，而不管其是否面积大小。这就避免了一些人购买多套小户型，一样可以逃税的弊端。

　　其实，早在两年前，由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》，也认为房地产保有税要按评估值征税，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着房地产价值的上下浮动，评估值也会相应调整，这也体现了横向公平的原则。

　　“最大的难题还在于，这么多年，我国税收的收入功能突出一些，而作为经济杠杆的调节作用不明显，房地产方面的许多税就是这样，比如土地增值税，以前就是采取按照营业额预征的做法，作用没有得到很好的发挥，变相成为了一种营业税。”柴强秘书长对《中国经济周刊》说。

　　资料：海外如何征收物业税

　　物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰等；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家都是比较成熟的地方主体税种。

　　大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。

　　总的来看，物业税的设计存在以下特点：

　　从税基看，分为对全部财产征税(净财产税)和对特定财产征税(土地税、房屋税)两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额以上的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。

　　从计税依据看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据，如美国、丹麦、埃及、百慕大等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据的，如斯里兰卡的净财产税，韩国对建筑物开征的财产税以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰、捷克、以色列等。

2、http://house.sina.com.cn/news/2009-05-27/1139313448.html



3、http://bj.house.sina.com.cn/focus/kaizhengwuyeshui/index.shtml

2# jiangzhongyu
谢谢你的回复！
请谈谈你自己的想法。
比如我赞成人均25平方米为免征起点，对家庭人均住居面积超过25平方米的征收物业税，税基根据面积的差距分档，面积越大的税率越高；因为占用的面积越大，对环境的破坏也越大，应该为其住居行为的负外部性买单。
就如同粮食一样，不可成为投机的市场，对房地产的投机应该予以抑制，其调控的手段最好就是物业税。
每年一收到物业税可以保证政府的财政收入持久，从绝对值上降低贪腐的总额度，有效的降低贪腐金额，控制好贫富差距。避免陷入发展不均衡的陷阱。
让一部分人先富起来的观念已经过时了，这不是持久的国策，社会经济阶层发生了变化，我们的国策应该与时俱进，让我们的国家和谐持续的发展。
否则国家会发生严重的扭曲，富人阶层会收买狗腿子来和政府对抗，穷人也会因为失去生存空间起来学习陈胜吴广，社会发生动荡和严重冲突，此非你我所愿意看到的。

我们缴纳了大量的所得税，国家财政在市中心修建了地铁等基础设施，市中心的房地产涨价了，却只让少数人受惠，这样的税收政策是不公平的，所以必须调整税收政策收取物业税，让我们的税收政策相对公平一些，让市政的收入和预算透明一些。

近期，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。在当前房价重启之时，重提物业税，势必会成为公众关注的话题。
我们需要关注物业税对房地产业和房价的影响，在目前CPI指数触底回升，输入性通胀迹象明显的情况下，房价的走势势必影响大众的投资决策，值得大家关注和讨论。请踊跃发言!

开征物业税的降房价效应

关于物业税的出台，人们似乎有太多期待。对于普通百姓而言，最大的期待莫过于降低房价。有些观点认为，物业税开征后，中国房价将下降40%左右，即使保守的测算也会下降20%。那么，开征物业税到底对房价会有怎样的影响？

我们知道，房价的高低最终将取决于房屋市场的供求关系。在开征物业税时，我们假设两种情况：

一是不对物业税开征时点前取得的房产征税，而仅对开征时点后取得的房产征税。在这种情况下，一方面，由于存量房屋只要不交易就不需要纳税，因此房屋供给不受开征物业税影响。另一方面，潜在购房者由于购买房屋后需要缴纳物业税，且物业税的“负资本化”将降低未来房屋的价值，因此房屋的有效需求将减少。开征物业税的综合影响是，房产交易将减少，房价将下降。然而，由于购房者需要承担物业税，如果将物业税资本化，那么购房者因房价下降获得的收益将不足以弥补其税收支出。

举例来说，如果某一房屋在开征物业税前值100万元，物业税年税率为房屋价值的1%，贴现率为10%。那么开征物业税后购买该房屋需要每年缴纳1万元的物业税，折合现值约为10万元。由于物业税的“负资本化”将降低未来房屋的价值，因此整个社会对房屋的有效需求会下降，从而会降低房屋价格，例如降低到92万元。但由于购房者将来还需要缴纳10万元的税款，因此其实际支出为102万元（92+10=102万元），比不开征物业税多支出2万元。由此可见，在第一种情况下，开征物业税确实会降低房屋价格，但购房者整体上并不会从中得到实惠，只是推迟和分散了现金的流出时间。

二是对存量房产同样征收物业税。在此情况下，一方面，由于潜在购房者物业税的“负资本化”，社会有效需求将减少；另一方面，由于现有业主持有房产同样需要纳税，这将促使其更愿意将房产出售。物业税开征对房价的综合影响取决于征税后有效需求和有效供给的变换。可以肯定的是，税后房价将下降，但开征物业税对购房者福利的影响却难以确定。如果房价的下降幅度大于物业税的贴现值，那么开征物业税将对购房者有利；反之则不是。

为不直接影响原有业主的既得利益，减少开征物业税的阻力，未来的物业税改革可能会采取第一种方案。因此，虽然开征物业税确实会降低房价，但是潜在购房者的福利并不增加，开征物业税导致的房价降低只不过是镜花水月。

特别值得指出的是，开征统一、规范的物业税并不是为了抑制房价，而是中国物业税改革进程的自然结果，其主要目的是为了完善中国公共财政体制，为中国县市一级地方政府提供一种稳定的、有弹性的财政收入来源。

将土地出让金并入物业税

是重大的误会

关于中国物业税的改革框架，一种比较流行的观点是，开征物业税后，土地出让金将失去依据，土地出让金将并入物业税。笔者认为，将土地出让金并入物业税实在是一个重大的误会。在中国物业税改革中，一定要将土地出让金和物业税分开。主要理由有三：

首先，两者性质完全不同。众所周知，我国城镇土地实行国家所有制，土地出让金是为获得一定年限的土地使用权向国家支付的费用。因此，从本质上说，土地出让金是土地使用权的价格，是土地所有权的租金。物业税作为税收的一种，是国家运用强制力对国民收入进行的二次分配。将土地出让金并入物业税，就是混淆了价、税概念，就像当年国有企业“利改税”改革混淆了利润和税收的概念一样。

其次，由于两者性质不同，两者的运行机制也完全不同。土地出让金作为土地使用权的价格，由市场供求关系决定。在国家作为唯一土地供应方的单边市场上，土地使用权的价格主要取决于市场需求以及国家出让土地的数量，同时也受国家出让土地方式的重要影响。物业税作为一种税收，其收入多少直接由税法决定，并由国家强制力予以保障。将土地出让金并入物业税，将使国家失去调节土地供求的市场化手段。同时，由于物业税税率固定，纳入物业税的土地出让金与市场决定的土地出让金不一致，土地出让必将产生新的寻租行为。

再次，两者的财政分配效应不同。土地出让金和物业税都属于国家财政收入，都应当纳入预算管理。然而，在分级财政体制下，土地出让金和物业税在政府间的不同分配比例将产生重要的“分配效应”。按照中国《土地管理法》的规定，新增建设用地的土地有偿使用费（即土地出让金），30%上缴中央财政，70%留给有关地方政府。而按照1994年分税制改革确定的财政体制，城镇土地使用税、房产税、耕地占用税等物业税收入都属于地方收入。2008年，地方政府土地出让及新增建设用地土地有偿使用费收入10375.28亿元。如果严格按照法律规定，其中3000亿元应当上缴中央财政。因此，虽然目前在实际操作中土地出让金和物业税都划归地方政府，但至少从法律上讲，如果将土地出让金并入物业税，将减少中央财政的收入，产生重要的分配效应。

至于目前一次性土地出让收入过多，地方政府短期行为严重的问题，笔者认为，根本的解决方法在于加强对地方政府的监督，提高国家土地规划水平，同时应当规范土地出让方式，要全部实行拍卖、竞标等公开、透明的出让方式，防止暗箱操作。另一种技术手段就是仿照我国香港地区的做法，采用年租制替代目前土地出让中的批租制，但这将带来房地产价格体系重构问题。

土地增值税的存废仍值得讨论

关于中国物业税的改革框架，另一种似成社会共识的观点是，取消土地增值税，将其并入物业税。笔者认为这一问题仍值得讨论。

土地增值税是一个比较新的税种。学界通常将德国1898年在中国青岛德租界开征土地增值税视为该税种的起源。1904年德国本土正式开征土地增值税，1911年德联邦开征土地增值税。此后，英国于1910年开征土地增值税，日本于1923年开征土地增值税。后来，由于各种原因，这些国家又都纷纷停征或取消了土地增值税。

目前，仍然以土地增值税的名义对土地增值课税的国家或地区只有中国（大陆地区）、意大利、韩国和中国的台湾地区。

中国于1993年开征土地增值税。自开征以来，土地增值税在打击土地投机、筹集财政收入、维护社会公平方面发挥了一定的作用，但在实践中也遇到了不少问题。

例如，由于税制设计非常复杂，该税的征管比较困难；又如，由于近年来中国经济形势的变化以及土地增值税税率过于累进，该税在客观上对中国房地产业的发展产生了一定的消极影响；再如，由于该税在税收管理体制上属于地方税，因此中央无法将其作为一项宏观调控手段，而某些地方政府实际上已经擅自停征该税。这些操作中的问题常常被当作取消土地增值税的理由。

笔者认为，我们不能将土地增值税废除。其一，从土地政策协调的角度讲，土地增值税应该发挥其打击土地投机的独特作用。在经济政策中，只有土地税收政策具有打击土地投机的效应。因此，当土地投机超出合理范围时（例如中国1993-1994年的情形），土地课税应该发挥其打击土地投机的独特作用。但由于物业税在功能上定位于为地方政府筹集资金，因此，打击土地投机的任务就只能由土地增值税来承担。

其二，如果将土地增值税定位为“相机抉择”工具，那么其财政功能就并不重要。虽然中国的土地增值税自开征以来其年收入从来没有超过10亿元，但这并不能成为废除土地增值税的理由。同时，如果将土地增值税设计成“相机抉择”工具，那么其收入和税权都应该划归中央，这样，地方政府是否有征收土地增值税的积极性也不重要。此外，因土地增值税税制复杂所导致的征管困难问题完全可以通过税制要素的调整来缓解或消除。

土地增值税也不必经常开征，这是因为土地增值税和其他税种在税基上存在一定的替代性。例如，土地增值税与契税、个人所得税和企业所得税存在一定的替代性。再有，并不是所有的土地投机都是社会无效的，土地增值税也不是任何时候都是社会有效的。根据“次优理论”，只有当市场存在缺陷时，一种“非中性”的经济政策才可能是有效的。也就是说，只有当不动产市场存在过度投机时，土地增值税从效率的角度讲才是必要的。还有，只要土地出让制度比较规范，城镇规划具有持续性，那么因社会原因造成的土地增值就大都是可以预期的。在竞争的作用下，土地的增值也就不属于“自然增值”，而是对企业家才能的一种回报。

综上所述，应该将中国的土地增值税改造成对土地投机进行“相机抉择”的调控工具，即国家可以根据国民经济的发展状况以及房地产市场的景气决定停征或恢复征收土地增值税。基本设想是：在法律程序上，由全国人大或其常委会将土地增值税的征、停征权授予国务院；在实施机制上，通过设立经济预警指标体系（例如通货膨胀率、地价指数、不动产交易量等指标），当经济运行超出这些预警指标的“警戒线”时，土地增值税自动开征，当经济运行回落到这些预警指标的安全界限之内时，土地增值税自动停征。

同时，为了便于操作，土地增值税可做如下设置。一是将现行的累进税率改为比例税率，以降低征管难度。二是在计税依据设置方面沿用现行规定，土地增值不扣除通货膨胀和资本收益因素，将土地增值税设置成一种广义的、名义的土地增值税。三是废除对投资、联营、兼并，合作建房以及代建房等行为的免税规定，取消对从事房地产开发的纳税人以及对建造普通标准住宅的优惠规定。四是在税收管理体制上，将土地增值税由地方税改为中央税。

以上几个主题是拷贝2009年07月28日 10:3021世纪经济报道，供大家参考。
本人支持政府征收物业税，也将提出一些构想和大家商讨。

国务院批转发展改革委关于2009年
深化经济体制改革工作意见的通知

九、加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制
　　围绕推进基本公共服务均等化和主体功能区建设，健全中央政府和地方政府财力与事权相匹配的体制；推进省直管县财政管理方式改革，逐步建立县级基本财力保障机制；提高一般性转移支付的规模和比例，加快完善统一规范透明的财政转移支付制度；健全公共财政职能，优化财政支出结构（财政部牵头）。深化预算制度改革，研究起草国有资本经营预算条例，试行社会保险预算制度，实现政府公共预算、国有资本经营预算、政府性基金预算和社会保障预算有机衔接（财政部、国资委、人力资源社会保障部负责）。研究建立全国行政事业单位国有资产统计报告制度（财政部牵头）。全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）。

http://www.gov.cn/zwgk/2009-05/25/content_1323641.htm