【独家发布】博鳌铿锵行：内地与香港房地产，谁才是未来？ 观点地产网 • 2017-08-08

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博鳌铿锵行：内地与香港房地产，谁才是未来？
     观点地产网       •     2017-08-08

        房地产是一个非常本地化的市场，怎么了解这个市场，怎么了解这些规律，同时跟原有的既得利益集团互动，可能未来香港还会精彩纷呈。                                
        主持嘉宾
中国银行业协会首席经济学家 巴曙松
讨论嘉宾
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗
著名经济学家、国民经济研究所所长 樊纲
中原集团主席兼总裁 施永青
路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹
旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席 林中

巴曙松：欢迎各位专家，这么严肃的房地产调控的问题到了陈启宗那儿变成了一个心态问题，说坚持赚点钱，不要想着太快。我们内地的这些地产商如果不是这样想的太快，怎么可能超过香港的地产商呢？那不就一直跟在你们的后面跑吗？我想他们肯定有他们的道理。

我和樊纲教授是做研究的，在下面给你们鼓掌，观察你们。另外几位是横跨两地房地产市场的非常资深的一线操盘的企业家，我自己前后在香港也待了八九年，所以诸位的名字和事迹我们都非常熟悉。
坦率说，内地向香港学习了很多，在博鳌房地产论坛起步的时候，很多地产商都纷纷在香港找一个企业对标，香港的地产商一度成为国内地产商学习的榜样。从近几年开始，国内的地产商开始走出去了，第一站就是香港，到今年香港推出的土地差不多有一半是内地的地产商拿的，价格也比较高，大家的看法分歧也比较大。
陈启宗先生说他从博鳌得益非常多，我认为他最大的变化是他的普通话进步非常快，17年前他讲什么我都听不懂，刚才他讲的每一句话我都听得懂。这是一个对他的评价。他刚才讲得很清楚了，你要赚钱，你这么高的价格拿地，你会出问题的，用我们做投资的话说，不要当明星，要当寿星，说得语重心长。
但是也有另外一个看法，说我已经是很大量级的一个房地产企业了，一年的销售额1000亿、2000亿、3000亿。在香港这一个市场，我进入这个市场，把它作为我进行全球布局的第一站，香港地产商原来日子过得太舒服了，每一个项目利润30%、40%，香港老百姓太辛苦了，我第一站先要进去，打一个钉子进去，我利润就10%也可以，我不赚钱也可以，为什么不能进去挤一下，给你们行业洗洗牌呢？所以这些问题今天就在这一节里面，希望跟各位做一个探讨。
刚才在前面几位嘉宾的发言之后，我有一个体会，现在内地谈的转型，香港在旁边走过的历史又给了我们一些参照，比如说行业洗牌，香港也洗过牌，陈先生接手恒隆地产的时候，当时也在洗牌，香港原来有很多房地产商，现在前几大地产商已经占到了很大的比重。
在洗牌过程中，房地产企业要注意什么？香港的经验是什么？香港的教训是什么？说国际化，当年香港地产商进入内地也是国际化，当年恒隆走到内地不也是国际化吗？所以你为什么反对我们内地地产商国际化呢？你自己赚了钱，老是反对别人赚钱。
所以我想问的第一个问题，请4位一线操盘的企业家回答一下，以香港这样一个成功经历多次市场转型的房地产市场，你们觉得内地房地产市场转型，怎么吸取香港的经验和教训？你们4位讲完之后，由樊纲教授给你们打分，谁讲得好，谁讲得不好，讲得好的再多加两分钟的发言时间，从陈启宗先生开始。
陈启宗：我没有反对内地的房地产商到香港或者到海外，老实说，我当众说的是，我非常欢迎内地的房地产商来香港。
我知道他们的心态，从前是很羡慕香港的房地产商，也很尊敬香港的房地产商，经过20年之后，现在他们相当一部分是瞧不起我们。
巴曙松：这就言重了，下面有瞧不起的举手。都没有人举手，没有人瞧不起。
陈启宗：瞧不起也是有道理的。我自己曾经也写过文章说，香港最富有的人都不是我特别尊敬的，因为他们赚钱靠的是什么？当然他们是很厉害的人，是很有才干的人，要不然早都死掉了，他们能够活下来，一定有他们的本领。但是他们的本领，我不认为特别值得我去敬佩，更不一定是中国这个大市场里的商界精英应该学习的对象，所以我对香港的地产商是有保留态度的。
巴曙松：回到我们的主题，香港经过了那么多轮的转型，对现在我们的转型来说，有什么值得尊敬和不值得尊敬的经验教训？
陈启宗：值得尊敬的我讲一点，现在他们100亿美元财富以上的人不少，中国内地的大发展商，今天在台面上最威风的那些，10年之后、20年之后，还能有100亿美元身家吗？我相当怀疑。可能会有，但是不一定很多。香港这些地产商，他能够赚到100亿美元的身家，你一定要佩服他，他是有他的本领，他的本领是什么，那是另外一回事。

我是非常欢迎内地的发展商到香港来的，你愿意把钱塞到我的口袋里，我为什么不要？买地那么贵，你赚得了钱赚不了钱，那是你的事，没有人用枪指你的头一定要你到香港去，你愿意付那么高的价到香港买地，我非常欢迎，因为钱都进到香港政府的手里，将来我的税收减一点也说不定，所以我非常欢迎。
不过能否赚钱，我是相当有保留的。所以你在瞧不起我们香港的房地产的同时，你还要问一问，他们都是身经百战，是从1000个房地产商当中剩下十几二十个大的房地产商，他们一定是有本领的，要不然早就死掉了。
巴曙松：我问过其中几家地产商，说如果跟着你们一起跑，在香港高度的垄断，已经整合得那么厉害，根本拿不到地。你们几家大地产商已经很默契，今天这块地他拿，另外一块地另外一个人拿，我如果不拿高一点，怎么有可能打破垄断，怎么可以国际化呢？
陈启宗：你不一定要到香港来，世界那么大，你可以到新加坡去，可以到泰国去，还可以到别的地方去，而且我郑重地宣布，香港的房地产商没有垄断，更没有默契。
以往几十年香港都是非常开放的市场，谁都可以来，以往这30年，日本人来过，美国人来过，英国人来过，新加坡人来过，马来西亚人来过，澳大利亚人来过，他们都来过，而且完全是向他们开放的。但是仍然留下来，还活得下来的没有一个，他们也不一定死掉，但是都跑掉了。
巴曙松：我作为主持人，只能说你严重跑题，我刚才跟你说的是，香港经历过很多次市场起伏，现在对国内的这些低沉上转型，你有什么建议？提两条建议。
陈启宗：我不认为他们有足够的经验在香港致胜，最大的问题就是他们的心态是错误的，瞧不起香港市场，你就不应该来香港市场。你瞧不起香港市场，又要来香港市场，你来干嘛？你可以到美国去，到欧洲去，所以他们这些人能否在香港赚钱，我打一个很大的问号。
巴曙松：博鳌房地产论坛也给了陈启宗先生一个表达对内地房地产商不满的平台。（台下嘉宾笑了）
林中：大地产商认为中国有四个一线城市，北京、上海、深圳、香港。香港买地还可以买，还不限购，在北京、上海、深圳还买不到地，还限购。所以从大地产商来看，他们也希望在香港有一些布局，这是从粤港澳大湾区的布局来看，其实你是可以去布的。

但是买地的时间可以斟酌，因为香港的市场给我们很多的启示，香港的市场早我们国内十多年，香港市场目前来看有几个特征，第一是非常成熟的市场；第二，已经不是一个开发为主的市场，应该是开发加上经营持有，香港所有的地产商都不是以开发作为主要方向的，都是开发+经营持有，其中经营持有占大部分，每年政府出让的土地也是很少的，香港的今天可能是内地一线城市的明天；第三，香港的开发商经历过几轮危机以后，留下来的开发商都有几个特点，一是实力雄厚，二是负债率很低。
巴曙松：能不能透露一下，刚才陈启宗先生说在香港地产商留下来，还身家很高，但是他不尊敬的可能是哪几家？
林中：这个要问陈总。
香港的地产商的第二个特点是负债率很低，基本上净负债率不超过20%；第三个特点是融资成本很低，所以他们才能做持有模式。但是国内的开发商跟香港开发商是不一样的，因为国内的整个市场周期跟香港所处的周期不一样，我认为没有成功的企业，只有时代的企业，只有与时俱进，你要判断国内目前处在什么周期。
为什么香港开发商不加杠杆，国内要加杠杆？因为香港开发商已经是老牌企业了，已经完成了积累，内地开发商不加杠杆，不把握这个机会，永远不可能玩那一套。可能未来你的规模大了，才不会做那么高的杠杆。
香港的地产商给我们非常多的启示，我认为国内的地产商目前在国内发展得比香港地产商好，因为对文化、国情更了解，以及对管控效率更高。还有一点，国内的地产商大部分是一代，香港的地产商大部分是二代，这种文化的差异、管控效率，以及创始人的雄心和愿景都有区别。
巴曙松：包括陈总吗？
林中：陈总也是比较保守的。
巴曙松：你的意思是他们说排好队，按照顺序来，你们说“我要插队”，是这个意思吗？
林中：我认为大家对这个把握不一样，香港十大开发商都经过了几轮淘汰，能活下来的一定是很厉害的。国内和香港不一样，国内是一个新兴市场，是一个发展中的市场，发展中市场的玩法和成熟市场的玩法是不一样的，如果在发展中市场用恒隆这种保守的方式，很快就被边缘化，没有机会做大。
巴曙松：你这句话要跟陈总讨论一下，陈总就是在国内的发展中市场，就是用的保守的方法，你怎么看林中的评价？
樊纲：我不同意这个说法，陈启宗已经是大资本家了，中国内地没有大资本家，如果按你的办法，确实没法发展起来，他不是在中国内地同样的开发商，他是有大资本，是前期完成了很多积累的开发商，然后到内地来，这是很不一样的。
林中：典型的来说，陈总是旧的模式，内地是新的模式，这是不一样的。
巴曙松：陈启宗先生是非常冷静地，站在跨周期的角度提醒，无论如何是要赚钱的，这是基本。但是施先生提醒大家的是，香港市场的市场格局要洗牌，香港市场也会因为内地的新力量的加入而转变，你对他们有什么建议？
施永青：有一点我跟陈总是一样的观点，就是看不起香港的地产商，为什么看不起他们呢？他们大部分赚钱是靠整个社会经济发展，是搭顺风车发展起来的。
内地有没有搭顺风车呢？当然也有，但是你看内地的开发商，从90年代开始，短短的这段时间，他们的开发能力远超香港开发商。虽然楼价没有超过香港，但是按面积来算已经大大超过了，内地排名前几名的开发商，随便一个的开发量就等于香港所有的开发商加起来几年的开发量，所以他们的能力是不是比香港的开发商强呢？他们管的楼盘、管的人员，这个是量方面超越了香港开发商。
另外，他们冒风险的能力，陈总说他们冒风险太多，10年后死掉一大半都不出奇，这个我也认同，但是他们也有一批人跑出来。在相对落后，又没有像陈总这样有上一代积累的情况下，他们不冒风险怎么能跑出来呢？
另外，在商业上一定是愿意冒风险的人机会多、成就大，比如说大家拿10亿出来做生意，人家拿10亿做50亿的生意，你拿10亿才做12亿的生意，人家如果真的成功了，一定是超越你，所以内地的开发商胆识比香港高，我们第二代的就不敢冒风险，想的是保命为主，所以我看内地的开发商冒风险的胆识超过了香港的开发商。
另外，内地开发商愿意少赚一点钱，这是很重要的，为什么很重要呢？从去年下半年开始，内地的开发商在拿土地的时候都能赢香港的开发商，这跟地产估值的方法有关。
地价是怎么算出来的呢？先算将来卖多少钱，扣掉成本、扣掉自己的利润，剩下的就是自己可以出的地价，他扣的利润少，出的地价自然比你高。所以我可以预见，未来在拍卖土地的时候，内地的开发商如果来的话，用他们的模式一定能赢香港的开发商。
另外，香港的开发商只有一盘战略，没有全局战略，你这块地为什么这么高的价钱去投，投了之后怎么赚钱呢？他是一个地盘在算账，内地的开发商是整盘棋，他说现在是诺曼底登陆，那你就要牺牲，你不牺牲怎么登陆诺曼底呢？这是战略进攻，香港的发展商都不懂，算来算去就说不赚钱就不投，人家都快把你赶走了。
所以，我认为从很多角度来看，内地的开发商已经比香港的能力更高，你说要学吗？现在我们要学你们的地方比你们要学香港的地方更多。
当然内地也有一些做法我认为长远来看是对国家也不一定有利的，我认为搭顺风车不是长远可以生存下来的。
在香港我以前也提过，我们批住的时候，现在是一批批几十年，让你可以把这个住权转让，如果他只是批给开发商5年这个地权，5年之后政府自己收地租，开发商能够卖出去的，只剩下你建筑出来的这个建筑物，没有地权的话，你就没有这些钱赚。所以应该是怎么样在开发的过程中增值，在营运的过程中增值，这是你自己的增值能力，才可以向社会要钱，这是我的看法。
巴曙松：谢谢施先生，你对内地开发商的称赞，称赞得他们都不好意思了，又有全局观，又有策略，还能挣钱，下面我们请路劲的单总谈一谈。
单伟豹：我在香港住了55年，可以代表香港说话。香港和内地最大的区别就是市场是完全不同的，香港就是一个城市，在内地很多的开发商都是在很多城市经营的。
过去二三十年是内地房地产快速发展的时期，在香港已经是一个非常稳定的社会，所以两边的发展是完全不同性质的，你说有什么值得向香港学习的？在这个多元化或者去地产化的时代，我看不出来。
地产一直是香港主要的经济支柱，100多年都是这样，到现在也没改变过，所以如果去地产化，它没有其他的东西，除了金融和地产，没有其它的支柱产业，所以不可能去地产化。
比较两地的房地产商，我觉得很明显香港是非常稳健的，有零债务的，例如恒隆。在中国这样做，除非你是非常有钱，就像陈总，花1000亿也不借一块钱，你用1000亿慢慢赚钱，肯定是稳妥的。但是你如果有1000亿给我们国内前20名的任何一家，他可能就跳到第一了。
旭辉在六七年之前的销售量和我们差不多，现在是我的3倍。旭辉的销售额是香港任何一个房地产商都比不上的，他把这个销售额放在香港绝对排第一。我们是不是应该反过来向国内学习？不过香港的市场你要这样做，你做不大，每年就只有这么大的量，所以要借鉴的也不多。
香港的房地产为什么不倒呢？因为它是香港的支柱产业之一，而且香港的土地供应一直是非常大的问题，供地从来都是不足的，所以没有什么好学。
我记得1996年施总在香港举办了一个沪港房地产开发商研讨会，当时上海的十大房地产商，他们那时候的规模也不大，这十大房地产企业的董事长全部出现，而香港的五大房地产企业只派了他们的销售总监这一层级的管理人员参与。
当时施总说了一句话，他说我们香港人太自大，他说10年之后、20年之后，在台上的上海十大开发上绝对有几家会超过香港的开发商。
如果香港的开发商早期在国内像国内开发商那样发展的话，起码现在国内十大开发商起码有两家是香港的，但是现在完全没有。所以保守有保守的好处，进取有进取的好处，在中国这个房地产环境里面，不进取就落后，落后就没有地位，没有地位永远上不去。
你10年之前赚10个亿，你是一个了不得的公司，你在今天还是赚10个亿，很快就会被边缘化。
我们收购顺驰的第二年，我们排名第17，然后每年往后降，现在已经掉到了第30名，我估计很快就会掉到50名。如果再不改变经营方式，就站不住脚，会被边缘化。
反过来也要看你对这个社会的贡献是什么，我每年赚100亿，我捐10亿做慈善事业，这样对国家、对人民的贡献不是更大？当然越进取风险越大，死的机会很大，但是在中国是这样的，人家100个人很进取，10年之后80个人死掉了，剩下20个在你前面了。另外100个又拼命10年，死了90家，但是又有10家在你前面，你就不断地被边缘化。尤其房地产是一个非常重资产的行业，需要金融机构支持，如果你没有一定的规模，你永远做不大。
当然大家的市场不同，在香港你再进取也拿不了多少土地，它一年的土地只有那么多。
我们前两年在香港拿了地，是在元朗的一块不大的地，16万呎的面积，也就是15000平米，我自己也不知道是怎么拿到的，价格很便宜，土地价只占总成本的1/4，我们的税是16.5%，没有增值税，银行的贷款那时候才2%的利率，开发贷如果有规模的公司是百分之百，你出的钱就是土地价的一半，土地价占全部成本的30%还不到。所以我当时说，我们要在香港积极拿地，再过几年，当内地的开发商过来，我们就没好日子过了。
这句话说了没多久，我们在去年拿了一块，今年拿了一块，后来我们在启德机场想拿，结果一直输给海航，当然后来别人拿的地也没有比他便宜。
现在拿地的方式方法，内地的开发商可以完全不赚钱来拿地，但是我们还是要那么高的利润。我一知道内幕，我马上撤了，我把1/3的资金放在香港，我们的目标也是希望将来有1/3的业务在香港。香港是一个非常开放、非常完善的市场经济，市场经济的好日子不会太长了。
巴曙松：请樊纲教授对他们四位做一个点评。
樊纲：我不能点评。我完全不懂香港，我既不是香港人，也没在香港待过几年。而且你说点评完了，好的再多给两分钟，主办方也不会多给这两分钟，所以我就不点评了。
我看不懂香港，最看不懂的就是香港为什么地批不出来，每年就供那么点地，到底是什么机制？有一届政府一上台就说这5年不批地，这是为什么？我一直搞不清楚。

（未完待续）

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（续上）
另外，我们要学香港，我们要想想香港是1997年怎么度过那个大危机的，当时有房的人怎么过的那一关，我们内陆有一天崩盘的话，也要考虑这个问题。
利用这个机会，我稍微补充一下陈启宗先生讲的一个话题，我觉得这一点挺好，但是同时也要指出你那个话题里面的问题。我非常赞同你的关于专业化的概念，我一直是鼓吹专业化，一直反对多元化。通用电气也是被韦尔奇把100多个产业压到11个产业的，也是走专业化的。
房地产的整个大的链条，每个链条上都可以有专业化的发展，比如说租赁这一块，我们现在完全可以有做租赁的大公司来赚这个钱。
这就是你说的问题了，好像只有房地产能赚大钱，世界上最大的公司多年是沃尔玛，就是做零售的。
巴曙松：中国排名第一的上市公司的市值，现在是腾讯和阿里在竞争，是最大的几个房地产企业的10倍。
樊纲：对，做服务，做某一个环节仍然是可以赚大钱的，不要因为你赚了大钱，就认为别人不赚大钱。而且如果从小企业，不像你那么有钱，不像你有那么多资本来做房地产的话，那些没有那么多资本的，他就是从小钱赚起，利润率可以很高，积累的速度也可以很快，所以你不能说只有房地产能够赚钱，也不是说只有专业化做房地产能赚钱。
我同意你做房地产一定要有专业的开发商，专业的租赁商，专业的商业地产的经营，但是每一个环节都可能赚大钱，这样这个机会才能使这个市场能够充分发展起来。
巴曙松：谢谢樊纲教授。时间很紧，但是前面的嘉宾好像往后延了20分钟，我们再来一个问题。
现在是2017年8月8号，我们做一个展望，未来5-10年，随着内地的房地产企业进入香港市场，香港的房地产市场会出现哪些变化？香港的开发商和内地的开发商会出现哪些变化？这个题目我们从单总这边开始，我们讲了之后，再过5到10年再核实大家讲的话和实际兑现的程度。
单伟豹：我只讲香港房地产市场。香港做房地产，尤其大的房地产开发商的日子好过了太久，绝对的自由市场上，好的事情不可能长久的。房地产是非常重资产的，不像巴教授说的大家商量好你拿这块地，他拿那块地。内地的开发商进入香港会产生很大的改变，有可能七三，也有可能三七。

巴曙松：谁是七？
单伟豹：不一定，有时候是国内的占大部分，有时候是香港占大部分。但是国内去的开发商如果太冒进也站不住。可能10年之后，前面冲进去的那几个都不太行了，市场经济还是要绝对回归理性，以利润做主导，长期不赚钱还是要撤的。
香港的开发商无论占45%还是60%，还是很稳健的，几乎是永远存在，你可以看到5年、10年之后主流的房地产开发商还是那几个，可能会换了几个，但是主流的前几名还是那几个，而在内地出去的可能会有一些改变，就像陈总说的，国外很多开发商来了，但是都撤了。
巴曙松：还有几家内地的房地产挤进香港的前10呢？
单伟豹：起码有两三家。
巴曙松：有三家做到香港前10的时候，观点可以做一个封面专题。
施永青：内地的开发商扮演的角色越来越重，这是肯定的，香港的开发商因为保守，会越来越变成收租为主，收租冒的风险就比较小，资产也没有什么贷款，每年收一些租金，非常稳妥。
这跟以前英国的开发商一样，置地、太古现在拿地越来越少，主要靠收租，这是第二代、第三代掌门人容易选择的方向，但是他们在香港还是很大，因为核心地区的写字楼、商场都在他们手里，所以排每年的业绩，他们拥有的资产还是很高的。但是在活动量方面会越来越减少，这是我看的大体的情况。

另外就是开发商的利润，因为竞争激烈会慢慢的减少，香港的开发商如果要拿地的话，也只能接受低一点的利润，也就是要冒更大的风险，所以这是他们慢慢结束开发方面的原因，他们在经营、收租方面会扮演更多的角色。
巴曙松：十年之后的中原会变成什么样子呢？
施永青：一家公司是有它的生命周期的，我现在69岁了，我的对手才30几岁，所以你很清楚世界是谁的，当然我下面也有人，他们不愿意死的话，他们也会努力。
跟现在我们在中介、代理的市场不同的地方是，我们的对手有互联网概念，另外他们的经营模式也是不赚钱也要把你赶出去，我以前在香港开门店的时候，已经很进取了，我说乱开都可以，开到亏损为止，我们的对手也是这样，他是开到你关门为止。
所以手法不同，我是开到亏损我就不开了，他们是开到把你赶出去为止，所以我们现在的做法只能够先活下来，提升自己的经营能力，改善自己以前做的不够的地方，但是我是希望看到市场不是一个公司垄断，能有多元化，社会才会进步，否则一个公司垄断了，它有定价权，主导了整个经营模式，这也不一定是好事。
林中：90年代香港开发商进中国大陆，改变了中国房地产行业的生态，未来5-10年，中国的开发商到香港，也会改变香港房地产行业的生态。
巴曙松：怎么改变？
林中：我认为是游戏方式的改变，比如说买地的方式、开发的方式，原来可能香港开发商拿地都是考虑很高的利润，现在他们的算账方法可能会不一样，这也是改变他的模式，改变它的市场格局。
第二，未来香港的房地产开发这一块，可能有一半是由内地的开发商来做。
第三，中国大的开发商在全球化的战略中，香港是一个桥头堡，所以一定会到香港去布点。
回过头来看，大开发商把香港当做中国的四个一线城市（北京、上海、深圳、香港）之一，香港的开发商也要走出去，未来的北京、上海、深圳这几个市场非常适合他们进入，他们有很大的资金的优势，这些市场已经从增量市场变成存量市场，他们可以发挥出优势。内地的开发商要进入这四个主要一线城市，香港的开发商也要进入这四各城市，这可能是未来互相融合的方面。
陈启宗：大概七八年前我在这里就讲过一句话，我说香港的房地产商是过去，大陆的房地产商是未来，我早就知道香港的房地产商相对于大陆的房地产商是没得比的。
当然我也理解，我不认为香港的房地产商能到大陆来赚很多钱，以往没来的原因，因为你们太不规范化了，拿地不知道怎么拿的，贷款不知道怎么来的，香港的房地产商比较正派，所以就没有来，允许你们在那里乱搞，结果草莽出英雄，就出了一批英雄。
在未来中国内地房地产市场越来越规范，这是好事，但是香港的房地产商有没有兴趣来这里，我实在不敢说。到了第二代的时候，他的心态跟第一代就不一样了，他们想的是保值，他们在全球投资，也不一定要到中国内地来承担风险。
今天是谈房地产，所以我说的是房地产跟周边的多元化的行业比较，传统房地产还是最赚钱的，不是别的行业没办法赚钱。中原是做中介的，他们也赚钱，但是你赚的钱不可能跟成功的房地产商相比，但是相对失败的那些，你很有钱。
樊纲：我说的就是这个意思，我说的就是做房地产中介也可以赚大钱，它的利润率也可以很高。
施永青：现在做代理的公司在股市市值第一的企业，也比房地产商的估值高很多。
陈启宗：但是以身家来说，世联也好，中原也好，跟成功的大发展商没得比，那是结构性的问题，不是靠PE（市盈率）来论的，PE是虚的，它会上也会下的。
施永青：现在有些互联网公司的看法，他们觉得开发商没什么了不起，你们就是富士康，是生产商，他说他是苹果，他是决定将来市场需要买什么房子，用什么价钱，用什么模式，他说将来是他主导你。
陈启宗：你已经离题了，今天谈的是房地产，你讲到苹果去了。
樊纲：他说的也是房地产，就是用互联网的方式做地产，人家说的大数据也是说的房地产。
陈启宗：房地产是我们家里很小的一块生意，我搞高科技从1975年就开始搞了，小米、分众、携程，我都是最早投资者之一，所以你不能说我不懂这些行业，但是今天我们说的是房地产。
巴曙松：你批评施先生跑题，你也跑题了，我让你谈的是5-10年之后，香港房地产市场会出现什么格局变化。
陈启宗：香港的开发商因为有很多农地，还有其它的方法买地，不一定是直接拍卖土地。内地的房地产商只能去拍卖，所以你们只能做那一块，而且那一块的体量不大。
巴曙松：香港整个建住宅的土地占它总土地的7%，真正做住宅的也只有3%，但是万一新的特首得到中央支持，大规模地填地，或者把哪一块划给它，使它的面积大增呢？
陈启宗：关于香港房地产还有一点你要注意，香港的地价的比重太大，最近有一块地，地价是整个项目的85%。那简直是离谱的，所以拿地拿错了以后很容易输掉。大陆的大房产商会成为香港的主流吗？我没有你们那么大的把握。
还有一点，房地产永远是有周期的，各种经济的周期，外面来的周期，世界经济的周期波动，这些东西来一次你就重新洗牌，内地来的可能未来会在香港成为很大的发展商，但是未来风险平均几年来一次，在洗牌的时候你活得下去还是活不下去？天晓得。但是香港的房地产大概活得下去，因为我们都是身经百战，而且非常小心，你们能不能够活得下去就不敢说。
所以最后一个问题就是，很多内地的房地产商也会往海外走，刚才林中说，香港只不过是踏出来的第一步，将来还要往海外去，我就提醒大家一句，世界上我还没有见过太多的跨国房地产企业是能够成功的。
为什么你认为中国的房地产能成为世界上第一批在跨国房地产企业里面成功的？全球可能只有两三家，很多用金融投资的方式做大的，但是他们并不是真正的开发商，他们是用金融的方法来投资的。
真正像万科、中海这样的房地产商，依靠在全球盖房子、卖房子赚大钱，恐怕不容易，因为历史上没有前人。
巴曙松：陈启宗先生讲的话里面看起来是批评，实际上还是很善意的提醒，樊纲教授也讲讲。
樊纲：你这个问题得区分增量和存量，大概未来5年，增量部分中国的房产商会占很大部分，但是存量房地产还是香港的大公司。
陈启宗：这也不一定。
樊纲：5年、10年存量积累的速度不够，它是增量的冠军，但是存量需要时间。
另外一个，内地的房地产商会不会去香港做不下去？我觉得大陆的房产商会越来越多，中国的房地产商会一批一批到香港去。
陈启宗：这是飞蛾扑火。
巴曙松：我本来说看了你的几篇文章和专访，保持着一贯的对内地开发商到香港的质疑精神，然后陈启宗先生也有一个自嘲，说内地的开发商这么积极的到香港来，他一定是有一些东西他们知道，我们不知道的，要不然他们为什么来呢，根据我知道的，我是不会来的。
我就想起英国人占领香港以后，前面四五十年华人是不允许买土地的，只能从英国人手里买。香港有一任总督叫轩尼诗，他对华人比较友好，取消了华人在街上当众鞭刑，允许华人买地，所以引起了香港开埠以来第一次房地产热潮，后来这个热潮是怎么破的呢？是因为当时从伦敦传过来一个消息，说有些不符合建筑规范的房子的买卖不算，这个消息从伦敦传过来需要时间，所以当时的英国人知道了就抓紧卖，等它传到香港的时候，楼盘就崩盘了。
我刚才听大家讲，我就想起历史上这一幕，这是第一次大规模的香港房地产的起落。陈启宗先生每次来都跟我们讲历史，我把这个历史讲长一点，这个历史他还不一定知道，我是查了港府的历史卷宗了解的。英国人知道的多，即使住在香港的华人都知道的少，所以他们大量从英国人手里高价接盘，接完以后这个地不算。
房地产是一个非常本地化的市场，怎么了解这个市场，怎么了解这些规律，同时跟原有的既得利益集团互动，可能未来香港还会精彩纷呈。
今年开了一个香港专场，以后每年可以来一个，然后对前面的预测做一个评估，我们这一节就到这里，谢谢各位。
                                
                                                                                                                                                                审校：徐耀辉
（完）

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内地

内地不足，香港去补
香港不足，内地再来

谢谢分享

符合市场发展规律的才有可能是合适的，关键是看谁能够及时转型并且有能力成功转型。