高盛：中国地产行业研究报告2009年10月(免费)

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行业背景
我们研究范围内内地和海外上市房地产企业的股价较7 月中旬/下旬时的峰值平均
回落了28%和18%。我们认为原因在于，3 月份以来房地产行业股票大幅上涨之后
投资者纷纷获利回吐，而且在银监会最近重申二套房贷政策（要求首付最低40%，
利率最低应为央行基准利率的1.1 倍，较现行标准更加严格）之后，市场日益担忧
7、8 月份房地产销售的放缓会延长至传统的“金九银十”销售旺季，更有甚者，
2007 年底时的回调走势将再次出现。
投资机会
虽然我们认同房贷政策的收紧曾是引发2007 年年底上一轮行业下行的主要因素
之一，而且也可能会给未来几个月房地产销售前景蒙上阴影，但我们并不认为二
套房贷政策的收紧将标志着行业上行周期的结束，在我们看来，此轮周期的宏观
经济和行业背景比2007 年有所不同。我们注意到：1) 尽管今年以来一线城市和部
分二线城市房地产价格分别反弹了26%和12%，但目前平均收入和高收入家庭的承
受能力较2007 年其平均水平分别改善了8%/17%，而且随着居民收入增长的加快，
承受能力还应会进一步提高；2) 库存水平较今年年初时的峰值低13%，库存月数低
于11 个月（12 个城市总体）；2010 年第二或第三季度之前新增供应不太可能激
增；3) 我们认为，我们目前仍处于通胀周期的初期；4) 流动性依然充裕。
我们认为行业股票面临的风险更有可能是趋于上行。据我们的敏感性分析，股价
已经消化了未来12 个月房价下跌0%-15%的可能性，而在我们看来，这样的估值
水平已经消化了收紧二套房贷政策的影响。因此，在今秋的销售旺季期间，任何利
好消息都应会有助于提升股票的估值，至少会将其提升至历史均值水平。
我们建议投资者再次投资于房地产行业，并重点推荐以下评级为买入的股票：在
海外上市企业中，我们推荐世茂房地产(0813.HK, 位于强力买入名单)、雅居乐房产
(3383.HK, 位于强力买入名单)、富力地产(2777.HK)、深圳控股(0604.HK)、仁恒置
地（YNLG.SI）,易居中国(EJ) ；在内地上市企业中，我们推荐万科(A)/(B)
(000002.SZ/200002.SZ)、金地集团(600383.SS)和华发股份(600325.SS)。

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