[转帖]另一只眼看房地产市场

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在网上看了许多关于房地产的评论，在这里只想说一下自己的看法。房地产开放行业也许确实是暴利，但那是在加上了（房开商利用了资源（公关，政府资源，等）条件下，用低价获得土地，来运做）的前提上的。 如果排除了以上前提，我认为房开项目的利润只取决于资本实力及运做水平，且风险也不是一般的高，是否暴利，应该还是未知之数。 （我自己就遇到过正常拍卖手续购买的土地，由于ZF失误，无法办理过户，上千万资金积压2年的项目）

作为正常的经济分析是不应该把犯罪行为计算在内，因为那是非可控因素，成本和利润一般来说无法正常衡量。 我下面只想排除了那些非常规因素来写写房地产市场。

在现在的经济环境里， 房地产需求基本是由俩部分组成=》个人用户，投资者。 个人用户包括了每年固定增长（和X年前的出生率成正相关）、外来人口需求及其他组成。 投资者包括了所谓的炒房团、个人炒家、及城市里一些先富起来的人。 房地产行业的供给主要由俩方面组成，政府每年规划出让土地，及历史土地储备。

从需求来看，房地产需求应该在最近10~20年都会呈现放量趋势。 理由如下：海量的农村人口向城市转移（他们还不是1级市场主要购买力，但对2，3级市场有推动作用）；城市自身人口增长需求及在投资渠道狭窄的情况下，房地产成了大户有效分散投资风险及转移财产的手段； 中国人的传统习惯（个人认为是最大影响）。

从供应来看， 现实的国有土地政策应该来说是放紧的， 而且在土地出让管理手续上是严格了许多，直接影响了土地当期供应（不要以为是假的， 现在许多2~3级城市有些土地就是卖不出去，因为当地就找不到有足够实力的房开商，现行土地购买款都是要半个月内到位的）， 这是一部分； 另外一部分就是历史土地储备， 其中包括了开发热时拿下土地项目但无实力开发的(多)和烂尾的。在相对较紧的土地供应前提下（政策无大方向性改变条件下），历史土地储备只会越来越少（现行条理规定了2年以上未启动项目可收回，海南可是重灾区），并且土地是稀缺资源，除了提高它的利用率以外并无可行的增加供应可能。所以，我认为在土地供应上，长期来看，应该是收紧的。

不用学经济学也该可以看得出来，土地的供应减少，房地产需求增加会导致价格上涨。 现行关于房开的许多观点，并没有抓住问题的核心，只是把眼光盯着房开商不放，其实没啥用的。 记得上半年时，我看到了篇文章讲的是所谓房开内幕，内容大意是说房开价格虚假，基本是由开发商在调控（自行购买）。其实，文章内容应该是反映了一定现实的，一个项目的市场推出策略必然是前底后高的， 因为只有把价格拉上去，这样前期进入的买家有利可图不会退房，才会拉动后期需求，从项目运做及资本运做来说，这手法是正常的。（先行预定的买家，相当于替房开商减少了一定资金成本，自然获得一些价格上的补偿）

如何降低房价？ 这个问题我也想过，但我的看法是除非政策性改变，否则是不现实的。房价高的主要问题在于供应和需求关系。从供应来说， 政府是土地的出让方，只要政府有意控制某年房价，应该还是轻而易举的。（加大供应力度，自然楼价要将，就如香港回归时一般，但直接后果是房市会有1~2年的混乱期，对银行和房开商压力巨大，估计就算是实行，也会慢慢来）除此之外，还可以参照香港的经验，用公屋的形式来操作，应该是可以解决许多问题， 但是， 在中国来说，可操作性不强。在地方财政还在依赖房地产行业时，政府对公屋项目的支持力度是可想而知的，而以现行的法规，我个人认为公屋成为贪污的温床的几率更加高。

我认为除了政府和需求方改变方向外， 我国房地产市场的大方向在数年内都是向上的。顺便说句，房开商可不怕骂，越骂就说明越有人骂，哪里的市场骂得最凶，哪里的房价涨得越快。。

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房价我想是不降的。

一个问题：

经济学意义上的需求是有购买能力的需求，从农村转移到城市的居民大多数不具有真实的购买能力；而且，现在大多数地区的房价超出了一般居民的购买能力。另外，随着中国资本资本市场的发展，那么可供投资的渠道是否也会越来越多从而影响这部分需求。

虽然土地的供给越来越少，但是以前的老楼都是底层的，现在的住宅都是高层，将l老住宅更新改造，这算不算增加了一部分供给。

关于第一个问题，我想已经说明过了，就算农村转移到城市的居民不具备一级市场的购买力，但绝对对二、三级市场有影响，更何况农民的购买力并非你所想的那么低（不是考虑大多数正常的农民，而是有了一定积蓄，期望进城改变身份的人群，比率不高，但基数大，仍然是很大一部分的需求体现，尤其是在二、三级城市更为突出。）

至于说旧楼改造，那是要在新城区开发的基础上的， 旧区改造费用绝不是那么简单一俩句就可说明的， 费用是新区开发的几倍，一般地方政府都会采取先新区开发后旧城改造的手法慢慢去进行，这部分供应相对于每年新增土地供应来说应该是微不足道的。

楼主所说：“我认为除了政府和需求方改变方向外， 我国房地产市场的大方向在数年内都是向上的。顺便说句，房开商可不怕骂，越骂就说明越有人骂，哪里的市场骂得最凶，哪里的房价涨得越快。” ——我赞成楼主的观点。昨日，经济报上有文章分析，预计是小幅上扬，幅度在5%—7%间，其中有十点分析，其中有七点我以为是实。

[em33]

大型城市投资相对集中，房价相对持平甚至上扬，中小城市不一定。

中小城市房子还有升值空间，大城市的房子应该跌了。房价的一个方面是从租金收益来看。小城市的房子年租金的收益率可以达到房价的5%，而大城市远达不到这个水平。租金收益率也是衡量一个地方对房屋需求的严格方面。虽然有点片面但是也还是有一定说服力的