企业爆发式增长的隐忧

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　2009年的房地产市场，“不差钱”成了整个市场发展环境的最好阐释。在市场整体回暖的形势下，开发企业的业绩自然水涨船高。根据我们CRIC发布的2009年房地产企业销售排行榜，入榜企业的销售额门槛最低为130亿元，基本每个主流开发企业的销售业绩相对2008年都实现了翻番。　　在这一轮市场疯长过程中，企业战略决策能力和专业能力并没有随业绩发展呈现明显的增长变化。可以说企业的业绩增长更多地取决于市场大势的走强而不是专业能力的提升，套用流行的说法，2009年的企业是一种“被增长”。透过这种“被增长”，既体现了开发企业面临重大市场变化过程中专业能力的缺位，同时开发企业也面临着规模化增长带来的管控压力。未来，房地产市场逐步进入相对高风险时期，怎样实现有效的风险控制，在高风险时期是专注能力的提升还是探索企业发展的蓝海，是各类企业都要深入思考的问题。
　　一、专业的缺位
　　2008年房地产市场陷入寒冬，随之而来的是国内开发企业对于2009年市场的普遍悲观。根据我们了解的情况，国内的主流开发企业基本都对2009年的市场急速回暖缺乏相应准备，无论是企业的开工情况还是企业上半年在土地市场的表现都反映各类企业对于市场形势的宏观把握缺乏相应的认识。我们在2008年底判断，2009年市场将在3季度全面回暖，并且提醒开发企业在2009年上半年是企业扩大土地储备的最佳时机。虽然市场的回暖因为巨量信贷的提前释放略有提前，但对市场总体形势的把握还是体现了专业机构的专业能力。
　　二、规模化增长后的管控压力
　　2009年，百亿已经不能反映企业的规模之大，企业规模化增长之后必然带来企业管控压力的增长。30-50亿、50-100亿、100-300亿、300-500亿、甚至是万科的600亿，企业规模的逐渐增长对于企业的战略决策能力、融资能力、专业能力、企业架构、人才结构、企业文化等提出了不同的要求。规模化增长必然要求企业随规模增长不断地调整企业的管控模式和企业文化。甚至于企业发展到一定规模之后，技术上的管理已经不能适应企业规模发展的需要，如何实现企业文化的影响力和品牌的认同，才是企业高效管控的基础。
　　三、未来市场步入相对高风险时期后的风险控制
　　中国经济已经经过30年的高速发展，在发展过程中积聚了一些矛盾和问题。同时，房地产市场经过了近20年的发展，也将进入相对高风险时期。在相对高风险时期，企业的风险控制显得尤为重要，“宁愿踏空、不能踏错”，毕竟活着才是硬道理。如何通过科学体系管控企业的整体行为以及通过产品战略有效规避风险，是高风险时期企业面临的首要问题。
　　四、专业Vs多元，企业发展的重要抉择
　　规模化企业实现发展的新突破，可选择的路径有两条，一是深入挖掘企业专业能力，通过专业能力提升实现企业的规模化增长；二是找到符合企业自身发展方向的多元战略。能够将两者完美结合毕竟属于理想中的状态，大多数企业还是要在两者之间选择。万科的老年住宅、朗诗的生态产品都是企业多元化战略的探索。未来的几年，开发企业都会面临一个艰难的抉择：专业提升还是寻找多元发展？

作者：克而瑞(中国)研究中心 来源：《上海证券报》2010年02月10日

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关键词：房地产市场 上海证券报 房地产企业 多元化战略 销售排行榜 企业 爆发 隐忧