【抛砖引玉】给房地产业“头痛医脚”

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从生态经济学的角度看，房地产的问题不应该在房地产本身，如果把目光局限在行业内部，那就是中医说的“头痛医头、脚痛医脚”。追根溯源，房地产市场的混乱至少可以朝两个方向进行延伸。

第一个方向是银行，具体说是信贷。在我们国家，信贷和银行是绑在一起的，这一点被人们看作天经地义——本来嘛，有钱才能放贷，那谁最有钱呢？当然是银行了。早期银行业铁板一块，比如我是一个开发商，我到工行去贷款和到农行去贷款，是没有任何区别的；那自然而然的，如果工行不贷给我钱，那么农行也肯定不会贷给我。

后来搞活市场经济了，银行业也要跟着发生变化，这本来是好事，一个服务机构，总不能永远“脸难看、事难办”吧？怎么搞活呢？最直接最有效的方法就是引入竞争机制，于是各个银行分家，又引入了一部分地方资金和商业资金，这就是我们看到的广发、浦发、招商等新面孔的出现。

但问题随之而来了。以前一个开发商到工行贷了款，如果他亏了本、或者欠债不还，那他在所有银行的信誉就都完了。可是银行分家之后，相应的信息共享体系并没有跟上，所以开发商的信誉相当于在一夜之间翻番了：我在这家的名声臭了，没关系，换家银行接着搞。此外，银行分家还直接引发了二次贷款乃至多次贷款的问题——我自己本身有5千万，于是跑到工行贷回1亿块，然后盖了价值2亿的楼，再拿楼跑到农行，农行一鉴定，说：你这楼价值2亿，我可以贷给你4亿。我于是又拿到了4亿，然后再盖楼，再跑招商、广发……这就叫多次贷款，也就是我们常说的泡沫。

这里面就会有一个问题，人们肯定会问：难道银行是傻子吗？这种跟空手套白狼没有区别的事情，银行真的敢贷给开发商钱吗？不幸的是，银行确实敢。因为虽然银行分家了，独立经营了，但它们拿的都是国家的钱，各个银行只有经营权、没有所有权，换句话说，银行是在拿国家的钱去冒险，赚了是自己的，赔了是国家的。因此，银行不是不了解开发商的信誉状况和风险评估，而是根本不想了解。与其把泡沫归咎于信息共享的不足，不如说是经济发展和产权制度的不同步。改革之前没有出现这种问题，是因为国家对银行的控制很紧，而在计划经济向市场经济转型的过程中，空子就出来了，自然也会出来一大批钻空子的人。

那好，银行这关打通了，不管银行出于什么目的，反正开发商能够一直不断地贷下去。但开发商不是傻子，他比谁都清楚，一旦这个倒三角式的资金链中任何一环出现了问题，引发的后果是会让他倾家荡产的。那么如果我是开发商，我会怎么办呢？最好的方法，就是鼓吹房价，让房地产市场呈现出一派欣欣向荣、节节攀升的景象，只有这样，我盖的房子才不会贬值，我在银行的信誉才不会缩水。我会引导社会舆论，让人们觉得买不起房子就不配娶老婆；我会给你讲美国老太太和中国老太太的故事，跟你说没有钱不是问题，尽管去银行做按揭；我会雇一批专家，用狂专业的数据告诉你，房子的价格只会涨不会跌；我会故意收紧供应，保证一部分人永远买不起房，让持币观望的人产生危机感……总之，我会做所有开发商正在做的事情。

其实仔细想一想，这个过程是什么呢？我认为它是一个风险的转移和转化过程。所谓转移，是个人风险向群体风险的转移。原来只有我一个人跟银行那儿忽悠，出了事情是我一个人倾家荡产；现在呢，你们每个人都买了我的房子，更何况很多人还是贷款买的房子，再出事的话，我们集体倾家荡产。所谓转化，是金融风险向经济风险的转化。之前的贷款泡沫，说到底是纸面上的游戏，一旦资金链断裂只是财产蒸发，不会引发实体经济的动荡；但现在我把钱拿来盖房子了，钢筋水泥混凝土，这些都是看得见摸得着的东西，而且我盖得越多我买的材料越多，如果房地产市场突然倒下，会逼死一大批工业企业，到时候工人下岗、高炉停产，这个后果绝对不是财产蒸发那么简单的。可以毫不夸张地说：开发商“绑架”了买房者，“绑架”了实体经济。

说到这里回头看看，从信贷这个角度来看房地产的混乱，谁是罪魁祸首呢？开发商的贪婪固然是一个原因，但更重要的，是银行的贪婪，是国家单纯引入市场机制、却又不进行配套的产权改革留下的病根。假使我们这个分析是对的，那么不但房地产市场的混乱很难根除，而且但凡依靠贷款发展的经济，都不免要面临着类似的威胁。

第二个探讨房地产问题的方向，是投资。打房子主意的并不只有开发商，不是有个词叫“炒房团”吗？所有炒房团都有一个特点：买房的目的是投机，而不是居住。他们不怕房价高，恰恰相反，他们怕的是房价跌，因为一跌他们的钱就都赔了，这个道理，和炒股票没有什么两样。如果说开发商把房价从1做到了10，那么他们就有本事把10提高到100、1000，老百姓恨这种人，往往更甚于恨开发商。

政府对于炒房团是非常头痛的。放任不管肯定不行，因为房价都被炒上去了，真正想住房子的人买不起房，难免引发问题。但是管吧，又没有好的办法，哪条法律也没规定有钱人不能多买房。怎么办呢？只能动用行政手段，加税，比如二套房贷首付比例要提高；或者说加条件，比如没有当地户口不能买低价房，等等。

但是行政手段必然伴随着一个问题，套用军事的话讲，叫“难以实现精确打击”。炒房团不是死的靶子，而是脑筋转得飞快的大活人。你上有政策，我下有对策——不是二套房贷首付比例高么？我有的是钱，根本不去银行贷款，你奈我何？不是必须有当地户口才能买房么？我把房子买在我亲家的三叔的二舅妈名下，反正买了又不住，没过两天就又卖出去了。其结果，行政手段实施后，往往是想限制的人没限制了，真正有购房、住房需求的老百姓倒是雪上加霜，有苦说不出。

其实看看这些限制政策，就会发现这是典型的“头痛医头、脚痛医脚”：你不是炒房子吗？我就想办法不让你炒，而不是从根源上消除炒房的动力。那么，人们为什么要炒房呢？无非是想让钱生钱；那钱生钱为什么一定要打房子的主意呢？这就是问题所在了——因为除了股市和房市，人们根本没有其他的投资渠道。

对于国家而言，民间投资是一块潜力无限的处女地。看看国家上半年的经济数据就知道，以前是消费、出口、投资三架马车一起拉动，可是现在，外国混得比中国还差，出口自然是出不出去；国内就业率大幅下降，养老、医疗、教育这三座大山还压在背上，老百姓自然也不敢随心所欲地消费；这样一来，三架马车就剩下了投资一匹马，如果光靠国家和地方掏腰包，估计过不了多长时间，硕果仅存的这匹马也得活活累死。这个时候，政府就将目光盯上了民间投资。

那么民间到底想不想投资呢？看看我们的股市，稍微表现出一点点的牛市迹象，老大娘们早上5点就守在银行门口等着开户；再看看我们的房市，就算二手房贷款首付提高到了40%，人们还是咬牙买第二套，然后还要攒钱买第三套……人们不是不想投资，是想得快疯了。

按理说，一个想要钱，一个想掏钱，这本来挺好，但这时一盆冷水泼下来：不错，我们很需要资金来修铁路、建高速公路、建码头、建发电厂……但是，这些领域都不对民间投资开放。没听明白？就是说，这些地方都没您什么事，您把钱揣好了，哪儿凉快哪儿呆着去吧。

这样一来，人们当然要郁闷了。规定是硬性的，说不开放就没有商量的余地，可是，投资的需求并不会因为一条规定就自动消除。没有办法，人们只能卯足了劲儿杀进房市和股市，因为这是唯一允许他们进入的领域。想想中国有多少人，哪怕是一人掏出1块钱来，对这两个市场的冲击都不亚于三峡泄洪。我把这种能量叫做“制度聚集的势能”。

其实，我们的叙述中有一个概念的偷换：严格说，股市的疯狂也好，房市的混乱也好，这根本不叫投资，而应该叫投机。正是因为大量的民间资金无处可去，全部涌向房市和股市，才会导致投资畸化为投机。这个道理，就像是整座大坝只决开了一两条口子，那么在这个地方喷出的水一定比高压水枪还要可怕。

稍微有点治水常识的人都知道，洪水不能堵，只能疏，可是现在有关民间投资的规定恰恰在做相反的事情。从这个意义上说，只要其他投资渠道不真正对民间开放，那么现在房地产和股市的混乱就不可能真正结束。

东拉西扯了半天，只是觉得，国家在处理类似问题时，不应该像感冒来了吃一把抗生素，把病压下去了事。压下去只能解决一时的问题，指标不治本；相反，找出市场混乱的病根儿，从源头治理，这样才能取得良好的效果。

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你写的？总体来说还是不错，不过还是有点表面。最好在炒房团如何取得利润这一环节还可以深入一点，找出这种暴力的根源，这样才会找到切实可行的办法。

开放商的做法是庞氏骗局的进化形式。为什么说是进化形式，原因有二：
1、隐藏本质。当年庞齐彻底不搞实体投资，现在的人学聪明了，盯上了房地产，使自己庞氏骗局的本质被隐藏了，从金字塔型的融资形式更加稳固了。
2、转移风险。这是最险恶的一招，由于有实体投资的存在，少数开发商可以把金字塔尖最大的风险通过卖房转移到广大买房者中（也就是楼主所说的民间资本），这样一旦信用链条断裂，利润开发商独享，风险大家承担。

其实这种做法根本没有脱离庞氏骗局的本质。