“二次房改”该有什么新思路

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当局会不会出台新一轮的房地产管理政策？看来很有可能：一是担心民怨，二是担心走上日本房地产大泡沫的覆辙。问题是这些年来，关于调控房地产，“国几条”的已记不得有多少个了；不差政策，难的是不见效果。所以“二次房改”势在必行，但关键是该有什么核心有用的新思路。
要探索新思路，先观察现象，再总结经验，再理顺逻辑。
现象是很明显的，存在两个极端。一是越来越多的人买不起房子（因房价日飙），另一方面则是出现了“房裂变投资”现象--即卖掉自住房子，把卖房所得，变成2套或3套房子的首付；或者，凑朋友合资炒楼。
要解读这个现象，不妨从经验中找线索。新中国建国一甲子以来，房屋发展略分两个阶段，以1998年第一次房改为分界。在此之前，即1949到1998约50年，前30年，是计划经济公有体制，房屋从来不是“商品”，是政府要提供给人民生活的保障之一，只是因为生产力不足，这种保障也只能是极低的水平。1979年开始改革，走上市场经济及多种成分所有制，生产力大幅躍升。但一方面“商品化”的概念还不及于房地产业，二方面，广大群众首先要满足的是温（衣）与饱（食），也还不及于住。1998年，温饱之后住的需求开始浮现，当局也不失时机地进行房改，决定走商品化，市场化、产业化的方向。这个大方向不能说不正确，但可能是太严重地低估了中国已有近50年未能获得满足的巨大需求，在一旦充分市场化下所释放出来的超大能量，完全不是短期内市场供给所能充分满足的，于是自然出现供需的严重失衡。而每当失衡出现，房价快速上涨之时，当局的政策总是陷入左右为难之境。不压房地产，民怨就起；压房地产，又因它是一个支柱产业，担心会拖累经济增长。而总是在这样的左右为难之间，房价会因调控略为冷却一阵子，然后未久，又再度飙涨。
观察了现象，回顾了经验之后，现在的问题是：怎么办？新一次的房改该有些什么样的新思维？
（一）作为第一步，先要看清楚博弈结构。从中央政府的角度看，现在的房地产市场是个“三方博弈结构”：购屋者、开发商、地方政府，均各有所图，图的都是利。
（二）第二步，要把房屋这个东西作正确定位，它是必需品，还是投资（机）品？答案两者都是。对广大的中低收入者而言，是必需品，对有钱人言，是投资（机）品。只有定位搞清楚之后，政府的角色与职能才能够明确。
政府的职能也因此分成两部分，对房屋被视作为是投资品即所谓的商品房者，把它交给市场，但对于商品房之价值（格）在买与卖之间的增值部分（因为这是整个社会繁荣的结果）予以课税，以体现公平，并减缓地方政府搞土地财政的冲动。另一方面，对房屋被视为是必需品即所谓保障房者，则当仁不让，一肩挑起，通过土地政策、财税金融政策，尽最大努力给予满足。政府的职能，在前者是市场经济，在后者是社会主义。
（三）第三步，就是调控逻辑与手段了。以往采取货币政策宏观调控，常使当局陷入左右为难困境。现在就清楚了，在货币政策之外，可以而且必要针对房屋的性质，在财税（增值税或房屋税）及土地政策（优先保障“保障房”之土地配置）上进行微观的调控。
“二次房改”的核心思维，也因此就是关于“社会主义市场经济”在房屋政策上的理论与应用。  石齐平  文

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关键词：二次房改 新思路 社会主义市场经济 房地产市场 中低收入者 思路 二次房改