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二次房改不如一次土改
2009-11-7 南方都市报
平抑房价是民众呼声，有人因此提出二次房改。但中国的房地产市场最大的弊端是一级市场的政府垄断，与二级市场在通胀预期下的无度投机，如果不改变一级市场的状况，改革二级市场就是无本之木，无源之水。在房价居高不下的背景下，有关中央酝酿“二次房改”的传闻再起。对此，住建部政策研究中心主任陈淮明确表示，不论短期计划还是“十二五”规划中，住房目标仍然是住有所居。当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有“二次房改”。
与其二次房改，还不如二次土改。
目前的土地市场的改革都是边边角角的小打小闹，纳税人的钱浪费不少，又是立项，又是拨款，结果房地产市场痼疾依旧。
如土地市场推出的勾地制度。地王频生是房地产市场的一大乱像。为了平抑地价，上海市政府于今年9月底推出“勾地”制度。位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业商务地块成为上海试点“勾地”的第一块。而此后不久，上海市有史以来最大规模的一次土地集中供应，推出共计335公顷的40块住宅用地，也均采用了预申请制度。而在10月22日，上海市又推出一块需要“预申请”的地块——黄浦区163街坊地块。
勾地制度从香港舶来，香港的勾地制度始自亚洲金融危机之后，楼市进入低迷时期，香港政府担心土地被“贱卖”，推出此项制度。所谓“勾地”，就是单位和个人对具体土地有使用意向的，可以在土地挂牌出让之前提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。国土管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，以招、拍、挂的方式出让该宗土地，提出“勾地”申请的单位和个人应当参加，且报价不得低于其承诺的土地价格。
可见，勾地的主要目的是为了防止土地价格跌过政府预期价，为了防止土地流标，为了保障政府的土地收益。上海在地块“预申请”的细则中提到，开发商在获得土地信息后，可与当地规土局进行沟通，每幅土地意向开发商需支付一定的意向金。潘石屹表示，在北京实行的勾地制，意向金是20万，开发商在实际操作中至少举一次牌，意向金才会被退还，但如果开发商不举牌，20万的意向金将会没收，这样就逼迫开发商在现场举牌，这就基本杜绝了流标的可能。
正因为勾地推高地价的本质，早在2006年国土资源部动议在内地土地交易市场尝试推出勾地制度，就遭到了抨击，此后，勾地制度不了了之。如今土地高涨之际，地方政府再次推出勾地政策，表面上是为了明确土地规划的预期，通过拉长土地的“预申请”环节——上海首块采用“勾地制”出让的8-1地块预申请期达约一个半月之久，再加上政府部门考量及组织出让，地块达成交易的整个周期约需4个月，这个新模式的试水地块出让结果，要到明年1月才能知晓——做到供应土地信息的充分披露，有助于稳定市场预期，防止开发商盲目高价夺地。但换一个角度，未始不可以说，是地方政府试图为今后的土地市场买上一份利益丰厚的保险。
地方政府推出地块预期不明确，造成恐慌性抢购，确实上推高我国土地价格的一大动因。但地方政府完全有更简便易行的办法明确土地预期的办法，如以半年为期向市场公布土地销售计划，这样开发商就能根据市场环境决定购买行为。
进行房地产改革，根本是解决土地市场的垄断问题，但现在所有的改革方案都绕过了这个中国房地产市场最大的问题，相反，还通过加强地方政府土地储备中心的垄断地位，将土地收益最大限度地集中到地方政府手中。
我国宪法明确规定，土地属于国家所有或者集体所有，中国的房地产市场不同于任何私有化国家房地产市场，应该充分尊重农民的土地所有权。为此，笔者建议向拥有土地的农民发放土地券，明明白白地写上土地所在具体区域与地块，而后根据日后该地土地市场价格，允许农民凭此获得一份属于自己的收益，获得自己的财产性收入。如此，通过土地溢价消灭无产者，通过土地市场价格的调整让购房者选择购房时机。
要言之，土地券相当于一份土地期权，政府有必要向农民宣传其价值，以避免其贱卖，或者规定土地券不能转让，避免成为市场的炒作靶子。
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