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房价是不同群体对房屋价值的不同认知的综合作用产物
价格是资源价值的市场认知。某种资源通过市场形成群体参与的交易，也就形成了它的价值的群体认知。将这种价值用交易的媒介或者货币表达出来，就形成了价格。
房价就是不同的需求群体，对房屋价值形成的不同共识或者不同认知的综合作用的产物。这种作用通过各种不同认知，在市场与非市场的交易中形成。实现一般社会价值的活动是社会交易活动，实现经济价值的活动是经济活动。
通过市场交易的商品价格，就是对这些资源价值的不同认知，通过市场交易的博弈达成的。价格中包含了不同群体的价值认知，他们有些起到主导作用，有些则处于从属地位。
不同群体对房屋价值的不同认知，就形成了群体间对房价认知的差别与冲突。那么，对房屋的不同价值认知从何而来呢？对住房来说，存在不同的社会价值吗？这是当然的，而且有时很对立！
对一种理想居住环境的欲望，在不同社会条件下就会表现为不同的需求，也就是不同的价值认知。原始社会只需要一个安全结实的山洞，农耕社会的木梁土墙的小院子就是居住的理想，新中国初建时的工人很高兴入住工厂的宿舍楼，现代的大学生则希望在城市就业的同时也成为城市住宅的业主。就是一个多年生活在城市边缘的农民工，一旦有了经济实力，也会努力将自己临时租住的简陋旧房换成标准小区中的正式住宅。人们对房屋的价值认知，既是因群体而不同的，也是随经验和文化而不断演化的。
在今天的房价争论中，明显表达着不同社会群体对房屋的不同价值评价，这就形成了他们对房价应该是什么、不应该是什么的不同判断。冲突的房屋价值认知，引发了对房价合理性判断的冲突。
房地产活动的价值认知
房价是房地产产品即房屋的主要社会价值的商业表征，对房价的不同评价和对它的来源与依据的追究，也就必然延伸到对整个房地产活动的认知与评价。房地产行业是房地产活动中的商业群体的社会划分，房地产企业是房地产活动的核心商业成员，房地产产品的购买者则是房地产活动的消费与投资群体。
那么，房地产活动是一种实现怎样的社会价值的社会活动呢？或者说，它的社会价值目标是什么？
人类的社会活动就是不同的个体活动与群体活动的组合。人类的群体活动与个体活动就是实现群体或个体价值的利己行为。人类社会的和谐、正义与公平，就在于无数个体行为与无数群体行为交织组合的协调与平衡。
对行为的评价就是对综合其中的价值的评价。这就是对行为的评价存在复杂性和多样性的原因。对同一行为的冲突评价，来自对行为中的多样价值的认识的冲突。
房地产活动是一种特定群体活动，它也必定承载着多样的个体价值与群体价值。从经济活动的视角考察，只看到它的经济价值；从社会活动的视角考察，就看到经济以外的社会价值。从不同个体或不同群体的价值视角考察，就形成不同的房地产活动的行为评价。
我国当前的房地产活动，主要承载了三种基本的社会价值：
1、作为城市建设活动，提供和改善城市人口的居住条件；
2、作为一般经济活动，拉动经济的发展；
3、作为经济活动的投资工具，形成资本收益。
这三种价值概括了房地产活动的主要社会意义。房地产活动还有其他更加具体的价值，那都仅仅是社会局部群体的利益表达，因而并不具备社会性的广泛意义。它们都是三个基本社会价值的衍生物。
例如，作为房地产活动商业主体的房地产商群体，他们追求的价值，就是把自己获取的其他社会资源，通过房地产活动转化为自己的经济资源或财富。这个群体的价值之所以可以实现，就是因为他们从事的价值活动中，同时承载着房地产活动的其他社会价值。没有房地产活动的基本社会价值，就没有房地产商的价值活动的可能性。房地产商在实现自己价值的过程中，间接也实现着部分的社会价值。但是，这并不表明房地产商群体的价值追求，就是房地产活动的社会价值，社会价值从来就不是他们的追求。要求他们承担社会责任，实际上是对商业活动本性的无知，或者是在他们的自我美化的迷惑中产生的错觉。
再例如，地方政府在房地产活动中收取了大量的地价，有些竟然占其财政收入的过半。由于这些经费的使用并不会受到公平而明确的约束，至少比对税收支出的约束要宽松，因此地价收入常常作为预算外的经费由政府随意开支。这就衍生出地方政府自己的而并不是社会的价值追求。如果可以通过房地产活动构建起随意开支的提款机，这种价值对他们来说就具有巨大的吸引力。他们参与房地产活动的全部行为，以及因此而与中央政府的博弈、与房地产商们的合作，都必然受到这个强烈价值的左右。他们参与房地产活动的动机，就会主要由他们充盈自己腰包的需求来驱动。当然，他们也要用收获的地价来开支公共事业，不如此就不能保证他们获取地价的正当性。但当公共事业的界定仅仅由他们自己说了算的时候，公共事业与他们“自己的”事业的边界就模糊不清了。只要这种模糊是对地方政府有利的，这种模糊就会愈益增加。各种为社会诟病的政绩工程，就是这样诞生的。
地方政府作为一个提供公共服务的社会群体，也像任何群体一样，一旦形成，也就必定形成了自己的利益。现代先进的政治制度中，就是通过对公共机构行为的严格约束，来防止他们将自己群体的利益与公共服务活动相混淆。我国政治制度中，出于历史继承的中央与地方的分权结构与交易方式，以及为了行政效率和行政驱动，赋予了地方政府过大的经济自决权限，就更加容易将巨大的政府私利隐藏在公共利益之中。特别是在房地产活动中，地方政府的私利已经成为活动的主要动机。
例如，中央政府早就要求各地建立的对中低收入阶层的住房保障制度，十多年来“只听楼梯响”地空转着，就是不见实效，甚至在某些地方，将已经初具规模的保障制度以各种名义重新废止，就是地方政府私利在左右住房政策的证明。因为，任何对中低收入阶层的住房保障，都需要地方政府放弃部分房地产活动的收益。除非中央在与地方政府的交易中，加大这个价值实现的筹码，包括政治筹码与经济筹码，使得地方政府在价值权衡中，感到因此而放弃的收益已经低于必须向中央付出的成本了，包括政府成本与官员个人成本，这个制度才会真正获得推进。但如此，中央的代价也就大大加重。这种过重的代价，必然阻滞着中央政府推行改善中低收入阶层住房状况的决心。直到中央政府感受到中低收入住房问题的广泛性与严重性后，才能下这样的决心。
价值认知的冲突形成了对房地产或房价的评价冲突
不同的社会群体以自己的价值诉求参与房地产活动，就形成了对房地产活动的不同评价。房地产活动承载的三种基本社会价值，反映了社会主流的不同群体对房地产活动的价值认知。社会各个群体，都分别在自己的价值取向所形成的动机下参与房地产活动，这就反映了更广泛的群体的价值认知。这些五花八门的认知，并不一定代表社会的主流认知。而所有这些不同价值认知的冲突，就形成了对房地产或房价的评价冲突。
评价某一个具体的房地产活动或行为时，不同的主体追寻着不同的价值，结论自然不一样。希望通过房地产活动的兴旺来迅速改善自己住房条件的主体，希望通过房地产活动形成的产业链或交易链来拉动宏观经济活动的主体，希望通过兴旺而活跃的房地产交易来实现自己资产增值的主体，希望在蓬勃的房地产活动的浪潮中将自己的其他社会资源通过合法与不合法的方式尽快转变为财富的主体，希望随着房地产的兴旺改善自己财政状况的主体，等等，他们对房地产的具体活动与状态，自然会有不同的评价，并且希望房地产活动的形态，向有利于自己价值评价的方向发展，或者实施各种行为来促进这种发展。这些评价的不同与这些行为的不同，甚至会互相剧烈冲突。因此，对房价走势的评价，不论走高走低，都是有人欢喜有人愁。对房价发展的方向，不同的群体都在积极发挥着对它的影响。其中，能够对房价产生重要影响的群体，也就是能够左右社会秩序、文化价值、政府政策与舆论方向的群体。
这种评价的差别与冲突的依据与来源，既然这么清晰和明白，为什么总是难以争论清楚呢？一个重要原因就是，各个主体都在努力夸大自体的价值的社会意义，将自己的价值诉求隐藏在一般的社会公共价值中，就有点像扯虎皮拉大旗，只图增加自己群体价值的社会说服力。因此，大多数持有不同价值追求的群体，并不能也不愿意明确地表达自己价值的本质，以免受到其他社会群体的诟病和攻击，而有意将自己的价值蒙混在一般的社会公共价值之中。只有水浑了，才好养鱼。这也是一些简单的社会公共问题常常会经年争论不休的原因之一。
例如，希望通过房地产活动追求自己的投资收益的群体，除了少数民间炒房团们不需掩盖自己的价值目标外，大量的体制内的投资群体，是不愿意明确表达他们的价值目标的，他们必须表现出自己的目标是正当与正确的。他们心里想的是自己的投资获利，嘴上却高调宣扬着拉动经济的发展和解决居民的住房困难。但是，从他们在重大行政行为中的具体取向，就可以看出他们的言不由衷。一些高喊拉动经济的人，并不关心房地产活动与经济活动的实际关系，而仅仅关心房价的涨跌。他们的拉动经济的目标，常常就异变成了保证房价上涨和防止房价下跌。
一些通过房地产活动，将自己的资源最大化增值的房地产商与地方政府的联合群体，在宣扬着为城市化发展做贡献的同时，也在用愈益高耸的房价，将大批城市的新居民排除在对新建住房的消费之外；他们在暗自欢呼一个又一个地王诞生的同时，也在一本正经地论证由于城市化形成的需求，使得房价必然不断增长。实际上，房地产活动是他们谋取垄断暴利的工具，城市化的需求则是他们构建这个工具的一个合法合理的口实。地方政府们多年口头表白着，要解决中低收入阶层的住房困难问题，而实际行动则一直是花拳绣腿。即使在中央压迫下不得不搞了一些经济适用房，也最终被异化为又一种照顾中高收入群体利益的形式。一些知名学者激烈反对经济适用房的政策，就是看透了其中的玄机。
广大缺乏对复杂社会价值认知能力的民众，在这种说一套做一套的高调蒙混中，自然没有了自己的判断能力，甚至跟着他们的高调来帮腔。他们已经被这有意搅浑的浑水迷住了双眼，在他们看来都有社会正义的价值冲突中被卷来卷去，不知所以。
参与房地产活动的主流群体们，在分别宣扬他们价值认知的正当性的同时，除了将自己的价值追求混隐在一般的社会公共价值之中外，还用这种片面的正当性，来回避或遮掩他们的价值追求带来的其他社会成本或者负面价值。
比如，中央政府称房地产为克服危机拉动了多少GDP，挽救了多少就业，增加了多少收入，等等；地方政府称房地产如何拉动了地方经济，改善了投资环境和市容市貌，等等；作为城市中产的一个主要群体，政府与事业机构和国企的管理人员，则表白通过房地产的发展，增加了多少财富，如何改善了民生，等等；银行们则在既改善自己资产的质量又轻松赚钱的同时，宣扬自己为住房消费者的购房能力做了多大的贡献，等等，对于房奴们在支付购房款外贡献的巨额利息，并在他们制定的游戏规则中艰难地喘息，则避而不提；地产商则标榜自己为城市的现代化做了多大的贡献，如何有功劳，等等。
所有这些群体，在标榜自己功劳的同时，也在不约而同地回避房地产活动带来的社会成本。例如，农村对农地不合理破坏的同时，剥夺了多少失地农民的生计；城市在不合理的拆迁中，引发了多少原住居民的悲剧；与房地产活动相关的官员群体成了腐败的重灾区；国家耕地保护的政策渐成空文；棘手而又无法制止的小产权房的蔓生；等等。他们也不约而同地回避着房价的飙升给城市中的普通市民带来了多大的消费压力，为他们改善居住条件设置了多大的障碍。
这种对一个广泛影响社会生态的经济活动的片面认知的宣扬，有时也并不一定是利益群体们的故意所为，而是由于一般利益评价体系的功能缺失。在我们这个还不健全的社会意识活动结构中，为各个不同群体说话的平台与喉舌已经充分发育起来了，尽管还不够全面与公平。但是，独立的为社会整体长远利益而思考的文化平台，或者意识活动机制还很微弱。在这种社会意识形态的结构中，喊得最大的声音，往往是一些并没有多少社会公共利益代表性的表达，这些表达所代表的不同利益的冲突，就在他们对立的观点冲突中显示出来。
不同的社会群体就是这样形成了如此冲突的价值认知。这种冲突，来自他们对房地产活动中蕴含的多样价值的认知的狭隘与局限。这种狭隘与局限，就是源于不同个体与群体对自己利益与他人利益关系认知的狭隘与局限，对自己利益与公共利益关系认知的狭隘与局限，以及对公共利益理解的浅薄。
房地产活动应建立包容的价值认知和利益秩序
利益是价值的社会表达形式。公共利益是公共价值的社会表达形式。
公共利益就是社会全部个体与群体的利益的综合。这种综合，就是不同利益在社会总体利益最大化的前提下的协调与妥协。这种协调与妥协，不是简单的利益交易，而是不同利益通过建立新的交易关系后，形成的相互包容，以及在这种包容的视角上形成的更加合理的秩序。这种协调与妥协，不是简单的利益调和，而是秩序的创新。要实现最大多数人的最大利益，并不是简单的少数服从多数，也不是以一部分人的利益否定另一部分人的利益，而是创立一种能够协调包容各种冲突利益的秩序和机制。
作为一种社会经济活动的房地产活动，如果建立了这种多样利益的包容，就会形成社会不同群体对他人利益的协调认知。在一般社会意识中，人们既能够理解自己在其中的利益，也能够理解他人在其中的利益。对房地产活动蕴含利益的认知的剧烈冲突，就反映了不同群体对他人利益的不理解或者理解偏差，或者，其中承载的某些利益本身与社会公共利益就是冲突的。
前述房地产活动的三个主要社会价值，分别表达着不同群体与个体的利益。因而，依据不同的价值来实现自己利益的人们，就形成了自己对房地产活动独特的理解；而他们对其他价值的理解偏差，就形成了对依据这些价值实现自己利益的其他群体的理解偏差。进而，剧烈的认知理解偏差就呈现为剧烈的利益冲突。利益的冲突并不一定直接来自利益本身，而是来自对利益的狭隘理解。只有理解了其他群体与自己不同的价值诉求下的利益，才能包容他人。
在房地产活动的三个主要价值中，第一个，也就是改善城市居民的住房条件的价值，是主要的与原发的。房地产是为实现这个价值而形成的特定经济活动。没有这个价值，就不会形成房地产行业。这是房地产活动的基本价值。
一个社会活动一旦形成，就必然通过自己的外部交易，派生出自己的社会影响，并因此形成新的社会交易网络，其他的价值也就衍生出来了。
比如，房地产活动的另外两个社会价值，拉动经济发展的价值和投资价值，都是在原发价值发育后的衍生价值，但也通过自身的发育形成了各自独立的社会意义。因此，大众对房地产最普遍的理解是前述第一个价值，或者说第一个价值代表了房地产活动的一般社会意识，代表了房地产活动的社会本质。但随着另两个价值对社会影响力的扩大，他们也日益成为有影响的社会意识。
然而，仅仅依据某一个价值来评价房地产活动的全部意义，并且排斥其他价值的合理性，就会产生认知冲突。
如果用改善城市居民的住房需求的惟一价值来评价房地产活动，那么，利用它来拉动经济，来做投资工具，来成为特定集团的资源转化工具的行为就是不被认可的，至少不是完全正当的。同样，认为房地产活动就是为自己制造投资工具的群体，也必然排斥坚持第一个价值的群体的观点。作为社会活动的管理者，在经济发展的状况吃紧时，利用房地产活动对经济发展的间接拉动作用，并用这个价值来评价房地产活动，也就会引起对其基本价值的认知的偏离。于是，坚持不同价值依据的群体就形成自说白话、争论不休而无法沟通的局面。
总体而言，不同价值认知，形成了房地产市场中的不同供求关系。不同的价值认知所形成的价值判断，从不同的角度影响着房地产资源的供求关系，并且共同决定着房地产产品的市场价格，也同时决定着房地产活动所涉及的其他资源的价值。
来源：《住宅与房地产》2010年总第275期
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