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中长期看，制度和政策将变得超预期重要。如果不增加制度性需求约束条件，增加土地供给和商品房供给只是个伪命题，实际上解决不了可以不断自我强化、自我复制的需求问题。
如果没有约束条件，预测11-20年住房刚性、改善性基本需求约为每年9-11亿平米建筑面积，假设其60-80%由商品住宅市场解决（20-40%由保障房市场解决），则需要每年提供6.4-7.3亿平米商品住宅。
每年10亿平米建面基本需求要求每年6-8亿平米土地供应量，这是客观上很难实现的土地供给数据。而且可供出让土地大幅下降和土地财政模式，一二线城市土地供应量下降。
没有制度性约束条件下的需求在供给上难以满足的矛盾将意味着压制需求的政策和制度将越来越成为共识，压制投资投机的不合理需求的政策将越来越成为主流、也必将越来越严厉。长期化的基本制度框架必将完善，主要将集中于细分需求和需求约束、土地财政和新开工到可供销售的供给端，将涵盖税收、信贷等手段。
在长期化的基本制度没有完善之前，房价上涨成为必然，基于短期目标的政策调控只能一段时期内有效，而且容易严收就死、松放就乱。
中长期看，销售额基本面未来15年平均增速15%，且将前高后低。无论低估与否中国目前城市化率与经济所处阶段尚不匹配。城市化（或城镇化）虽不能保持行业高增长历史，但能提供增长底线。
行业基本面发展更重要的是结构：行业发展趋势转向二三四线区域。
基于制度政策、行业基本面和美国、香港成熟阶段行业估值，中长期看，地产股板块估值预期10-25倍PE，中枢16倍。虽地产股板块平均PE高点不断走低，但目前估值安全边际很强。
11年行业预测：总体判断11-12年回归常态，处于销量、房价下降—盘整—恢复的阶段。
2011年行业投资策略：两段论，目前维持中性和标配建议。即在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段，板块存在超跌反弹阶段性投资机会，行业中性；下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复，板块存在趋势性投资机会，行业可以增持。
个股选择策略：政策面与基本面相持阶段和阶段性行情下，建议选择X+地产股组合（中国宝安、新湖中宝、深天健、胜利股份等），周转快和业绩保障性强的行业龙头组合（万科、保利地产、首开股份等）。
（具体内容请见附件）
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