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论述预告登记的失效及总结

预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但是应该明确的是，这种效力并不是绝对的，而是相对的，应受到一定的限制。预告登记失效的原因主要有：(1)预告登记转化为本登记，即当事人预登记的权利经过登记程序转化为实体的物权，债权人取得了预登记的权利。(2)预告登记保全的请求权消灭，如当事人解除了不动产买卖合同。(3)预告登记的权利人明确放弃预登记的权利，其放弃预登记的权利应以书面形式为之。(4)预登记中约定的消灭条件发生，我们应允许当事人约定在一定条件发生时，当事人一方有权要求涂销预登记，如当事人可以约定不动产的买方不按期支付价款时，买方有权请求涂销预登记。(5)预登记超过法定的期限而消灭。在预购商品房及其转让、以预购商品房设定抵押及其抵押权转让、以房屋建设工程设定抵押及其抵押权转让等预告登记情形时，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。在当事人一方申请预告登记时，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。[1]我国《物权法》第20条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，该预告登记失效。债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止的情形，此时由于买卖合同已经解除，作为预告登记的基础法律关系丧失了，预告登记自然也就失去了效力。能够进行不动产登记之日是指正在建造的房屋已经办理了所有权初始登记，此时预告登记权利人就能够将预告登记转为本登记。我国应该完善使预告登记失效的情况，主要包括：一.预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利，利害关系人可以申请注销预告登记使其失效。二.预告登记所依据的法律关系无效或被撤销，则预告登记的效力溯及既往的消灭。三.由于预告登记义务人行使抗辩权而使预告登记失效。
结束语
综上所述，《中华人民共和国物权法》第二十条确立了预告登记制度，是一个立法进步。但是，我国《物权法》的现有规定较原则化，在实际操作中会遭遇诸多具体问题。要使预告登记制度在实践中得到充分的发挥，就应在借鉴德国和我国台湾地区民法的基础上，结合我国的实际，对物权法相关内容进行补充和修改，完善预告登记的相关效力即保全债权请求权、顺位保证、破产保护，使预告登记制度能够充分保护不动产权益人的合法权益。

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