有关集体建设用地流转制度的法律_研究生毕业论文范文-经管之家官网！

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农民集体所有建设用地使用权可以直接流转;即投资者可以直接同土地承包者洽谈土地流转，也可由乡(镇)政府同投资者进行洽谈。

坚持流转收益向农民倾斜;试点初期，确定市、县(区)、乡(镇)、集体经济组织四级对土地流转收益和土地增值收益的分成比例为1：2：5：2。到年，这一数字变为0：1：4：5，市一级不参加分成。而县(区)、乡镇和村集体分得的流转收益金被要求主要用于城镇基础设施建设。

集镇建设依法征用、使用农民集体所有的土地，除实行一次性货币方式补偿安置外，还增加一些方式进行补偿安置。

重视耕地的保护，明确规定不能落实耕地占补平衡的不准用地。

我国集体建设用地流转的相关法律规定集体建设用地的概念;根据《土地管理法》的有关法律条文来理解农村集体建设用地的基本含义可作如下的定义：农村集体建设用地是指地处农村的、并经依法批准使用的农村居民住宅建设用地、乡镇)、村企业建设用地及乡(镇)、村公共设施、公益事业建设用地，其所有权为农民集体所有的。

我国现行法律、法规对集体建设用地的相关规定;1988年修改的《宪法》规定土地使用权可以依照法律的规定转让，而同年修改的《土地管理法》第二条也规定国有土地和集体土地使用权可以依法转让。土地使用权转让办法由国务院另行规定。

新通过的《物权法》第三编用益物权中第十二章建设用地使用权中规定第151条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。又把这部分规定授权给土地管理法规。

从现行的《土地管理法》来看，农村建设用的使用权流转受到严格的限制，只有在个别情况下才可以被动流转。现行《土地管理法》第63条规定：农村集体所有土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

安徽省对集体建设用地流转的相关规定;安徽省人民政府文件2002年颁布了《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》(皖政号)，该办法对集体建设用地做了详细的规定。提出集体建设用地使用权流转的概念和范围， 并对流转的条件作出详细的规定。

从芜湖现场来分析我国集体建设用地流转制度存在的问题集体建设用地流转缺乏法律、法规的支持。《土地管理法》是我国土地管理的上位法和大法。《土地管理法》不支持集体建设用地向非本村集体经济实体进行流转。现有的流转行为是没有法律依据的。尽管多数地方从规范管理的角度出发，制定了集体建设用地流转的有关规章制度，但这些制度都缺乏明确的法律支持。

集体建设用地流转市场缺少管理，现状混乱。由于缺乏法律的支持，国土行政主管部门还不能对集体建设使用权流转进行有效的监督管理，现状混乱，表现在：① 土地登记缺乏，由于缺乏上位法律的支持，土地主管部门还不能对使用权流转行为进行登记;② 形成不了土地市场价格体系，由于没有合法性，操作不规范，无法形成市场体系，价格混乱;同时市场处于初始阶段，市场价格配套机制还没有完善，价格参照体系未能建立起来;③土地不符合土地利用规划，现有的流转基本上都处在隐性状态，存在较大的管理真空，同时农村土地利用和建设管理本身就较为薄弱，不符合规划的情况普遍存在;④土地利用效率低。各村集体是集体建设用地的流转主体，土地权属分散，仅能顾及自有产权范围内土地的利益，集体之间缺乏统筹和规划，各土地使用者对集体土地形成了分割，难以通过再流转实现权属整合，在资源供应、道路共用乃至供水供电等基础设施上存在大量的重复建设和重复投资，对土地的可持续发展和利用极为不利。

集体建设用地流转可行性分析.

实行集体建设用地使用权流转的必要性集体建设用地使用权流转是建设社会主义新农村，构建和谐社会的客观要求。三农问题已经成为当前中国经济和社会和谐发展的主要矛盾，提出建设社会主义新农村是解决这一矛盾的主要办法。要发展农业，主要应依靠各种支持措施，尤其是土地方面的支持，政府应当改变垄断城市建设用地一级市场的政策，放弃与民争利，给农民一个发展的机会，让其带着自己的土地加入城市化而受益，盘活自己手中的土地财产。

集体建设用地使用权流转是提高资源配置效率的必然要求;只有进行合理的流转，资源配置的效率才能大大提高，资源的效益才能得到充分，只有让其合法流转，才能实现真正意义上的资源配置。

实行集体建设用地使用权流转的法律理论依据集体建设用地使用权流转符合宪法精神。

宪法规定：国家为了公共利益需要，可以依照法律规定对集体土地实行征用。征用的土地的原则是在公共利益，也就意味着不是公共利益下，可以不征用土地，而也可以直接进入城市，因此，宪法颁布后进入城市的集体建设用地使用权可以在保留集体所有性质不变的前提下，直接进入市场流转。

集体建设用地使用权流转是平衡土地所有权双重特性的必然要求。由于土地是一种稀缺的不可再造的自然资源，同时又是人类赖以生存的最基本生产资料，这就使得土地除了具有一般财产的私有和独占性质外，还有社会的、公共的性质。由法律所确认的土地所有权无不具有私益性与公益性两种性质。我国土地法律制度，过去一直受计划经济体制的束缚，不恰当地忽视甚至否定了土地的私益性，片面强调土地所有权的公共性和公益性而导致的利益失衡，现今转而强调土地使用权的重要性及我国集体土地的私益性，赋予集体土地可流通性，允许集体建设用地使用权流转，无疑有着重要意义。

集体建设用地使用权流转是制约权力滥用的必然要求。土地征收权，是国家依法向土地所有者强制征收土地的权力，它是国家权力的一种，是对土地所有权强制性剥夺的最高公权力。国家权力具有天然的扩张倾向和腐蚀性，在面对因土地用途转变而带来的巨大级差收益时，这种权力极易滥用和异化，这主要是由于国家掌握着大量的土地资源。因此，制约权力的关键首先在于社会直接拥有资源的多少，社会拥有的资源越多，社会成员对国家的依附性就越小，享有的自由度就越大，从而制约权力的力量也就越大。从这一点上讲，集体建设用地使用权流转对于土地征收制度，是以权利制约权力，以社会制约权力理论的具体运用。这种权利对行政权力的渗透不仅是法的精神的内在要求，也是依法行政的重要保证。

完善我国集体建设用地制度的立法原则一些建议根据芜湖现场的分析，结合我国集体建设用地流转制度，提出以下立法方面的建议：

确定集体建设土地使用权和国有土地建设使用权相同的法律地位的。目前法律规定的转让大部分都是国有土地使用权转让，集体建设土地使用权转让非常有限;我国是社会主义国家，经济基础为公有制，包括国有和集体所有制，从社会主义国家的性质来说，国有和集体应该具有同样层次的法律地 位;所以建议确定其和国有土地使用权同样的法律地位。

保护农民的利益。集体土地是农民的主要财产，是农民基本生存的保障，在当前我国目前形式下，农民是社会最需要救助的阶层，实现全民富裕，不解决农民的问题，是不可能的。因此，保护农民的利益，是集体建设用地流转制度的中非常重要的一点，只有保护农民的利益，才是实现集体用地流转的真正目的。

依法进行流转。依法原则，是任何民事主体进行任何民事行为都应当遵循的原则，它的遵循与否直接关系到民事行为的法律效力，集体建设用地使用权流转作为一项民事行为毫不例外的应当遵循依法性原则，包括遵守《土地管理法》关于土地用途管理、农地转用管理、土地利用规划管理和土地登记管理等规定。

集体决策。集体土地进入一级市场实质上是土地所有权的用益权能的处分行为，应当集体组织全体成员依照民主程序共同决定，这将有利于维护广大农民的切身利益，扩大广大农民对集体建设用地使用权流转的知情权、参与权、选择权和监督权。

《村民委员会组织法》第3款规定：村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他则一产。第l9条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理? ?。由于土地是农村集体组织的宝贵资源和财产，涉及村民的重大利益，因此农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押建设用地使用权的，需经村民会议讨论同意。

合同自由。土地权利流转是以合同形式发生的物权处分行为，流转过程中必须坚持合同自由原则，以保证土地权利人按照自己的意志和市场规律处理关系，允许双方当事人自行协商确定土地权利流转合同的、内容。当然，合同不是自由不是绝对的，立法应从以下几个方面予以限制：① 土地权利流转合同内容不得违反法律规定和土地权利性质;② 禁止炒卖土地使用权。

有偿流转。其一，市场经济条件下价值规律作用发挥扩大化，要求作为财产权利之一的土地权利的流转应该有偿进行。其二，土地权利流转有偿性也是贯彻我国《土地管理法》中十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策的要求，在经济上激发权利人合理利用土地的自觉性。其三，为了保证土地权利流转价格的合理性、公正性，防止土地资源流失或暴利行为，国家有优先购买权。

依法登记。不动产物权的变更必须依法登记，《土地管理法》第12条规定：依法改变土地权属和用途的应办理土地变更登记。土地权利经双方当事人合意后，必须经过登记才能发生土地权利变更的法律效果，这是我国登记制度中登记生效主义的表现。需要强调的是，土地权利流转登记除了明确权利变更效果外，还应包括资产登记的内容，应由土地管理部门建立专门档案、簿册，将转让的土地使用权资产价值予以记载，形成制度。

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