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中国的房价到底有什么问题？

房地产热点城市房价收入比12:1 房市因何癫狂？

　　“国十五条”出台后，房地产市场各方主体反应不一，对于土地供应的“三限制”政策，人们的观点更是尖锐对立。称赞者说，“三限制”实施的是精确打击，直击楼市弊病，既准又狠；反对者说，政府不应直接干预市场的定价机制，否则将造成经济系统的效率损失，并且很可能导致房价的报复性反弹。

　　那么，土地供应的“三限制”出台背景究竟是什么呢？其最终的效果又会如何呢？

　　国楼市的赌徒心态

　　说到“三限制”的出台背景，不能不说到房地产的泡沫之争。房地产经济是整个宏观经济的风向标。那么，本轮宏观经济过热的势头有没有在房地产市场预先突出地反映出来呢？

　　对于房地产投资是否过热、是否存在泡沫这些问题的认识，在房地产业界内外、经济理论界以及政府主管部门中并不存在统一的看法。因此，对于中国的房地产业界来说，2004年毫无疑问就是房地产的泡沫争论年。甚至有人说：“在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。”在这种争论声中，中国的房地产市场由过热到炽热，最后甚至走向赌徒式的“癫狂”。

按照经济学理论和国际经验，在市场经济条件下，衡量一个城市或地区，房地产是否存在泡沫，一般可以从“房价收入比”、“租售比”等这些最基本的指标来作出判断。

　　对于房价收入比，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，而在我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过了12：1；对于租售比，我国许多房地产热点城市存在一个特殊的现象，那就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市甚至出现了房价上涨租金却下跌的现象。

　　2004年11月，我在《自住者买不起投资者租不出，真的没泡沫？》一文中，运用数据分析的方法，从理论上证明：在一些房价收入比已达到甚至超过12：1的城市，其房地产市场必然已处于“自住者买不起，投资者租不出”的状态。在这种情况下，照理说房价应该下跌才对，但是事实恰恰相反，在这些城市房价是不跌反涨。原因何在？关键在于大家相信“房价只涨不跌的神话”，房地产市场各方主体都似进入赌场的赌徒，将“宝”押在了房价未来的上涨上。

　　开发商在赌。“房屋库存期”应该是房地产商最密切关注的市场信息之一，因为存货周转率的高低，反映的是企业各环节工作的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性影响。据美国地产商协会统计，美国国内平均房屋库存期是4.3个月，6个月接近正常，而当它增加时，意味着有麻烦来了。而据发改委最新数据显示，到2006年5月末，我国商品房空置面积12155万平方米，同比增长17.8%。其中，商品住宅空置面积为6728万平方米，增长13.4%。从空置时间来看，空置一年以上的商品房面积为7979万平方米，占全部商品房的比重为65.6%。没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。空置面积上升，从本质上讲，开发商“赌”的是将来房价的上涨会超过囤房的资金成本，开发商要赚这两者的差额。

　　自住购房者在赌。许多自住购房者不顾自己的实际收入水平，甚至故意虚报收入，采用欺骗银行的手段进行按揭购房。他们相信许多专家学者有关“房价上涨是常态”、“房价还将上涨几十年”的说法，“赌”的也是将来房价的上涨。按照国际通行惯例，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线。美国银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。而根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，分析GDP达1000美元时居民消费结构，我们就可以发现，以美、英、法、日为例，其住房消费支出比例最大的为英国（13.8％），最小为法国（8.3％）。而有调查显示，我国贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，超过了银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒线。

　　投资购房者也在赌。在房价和房租背离、租金的影子价格与房价相去甚远的情况下，一些投资购房者之所以购房，关键是他们认为投资房产的收益由房租和价格增值两部分组成，在房屋价格增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小。

　　市因何而癫狂？

　　土地“招拍挂”这种市场配置土地资源的方法，优点是高效、低成本，但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”。

　　“土地取得费用=新建房地产价格－建造建筑物费用－正常利税”这一公式，通常是房地产开发商在争夺土地时，测算愿意接受“土地取得费用”的计算公式。由此我们知道，在土地“招拍挂”过程中，对于土地的争夺，在管理水平等方面相差不多的开发商中间，必定是欲做“高端产品者”胜出。而那些欲做“高端产品者”中，又存在着“胆大者”和“胆小者”，必定是那些赌未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出。

　　 一次次的“招拍挂”，其结果是筛选出一个又一个欲做“高端产品”且赌未来房价涨幅最大的“胆大者”。于是，在土地公开交易的“招拍挂”现场，许多让人看不懂的天价地王频繁出现。经过媒体广泛宣传报导，以及投资者和投机者的炒作，房价比地价涨幅更高。这又反过来，给赌未来房价上涨的开发商以更大的胆量和勇气。

　　如此循环往复，地价、房价互相“打气”，一次次地走高。

　多个具体供地个案最终构成一个供地集合。不难知道，通过土地“招拍挂”环节，在住宅用地的供应上，供地集合最终指向高档商品房用地。这种集合毫无疑问是一种“倒三角形”结构——从上到下依次是高端、中端、低端住宅用地。然而由于我国目前的阶层结构，不是那种稳定的“纺缍形”，而是“正三角形”结构，即由上到下是富人、中等收入者、穷人。于是，我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾就出来了。据有关方面统计，今年上市的商品住房，从套型结构看，40个重点城市套均面积113平方米，有16个城市高于120平方米，而中低价位住房以及经济适用房的比例明显不足。

　　由于近年来市场竞争加剧，行业利润率普遍趋于下降，高利润率的投资领域已不多，加上在高流动性压力下，银行存在着很大的放贷需求。如统计数据显示，今年4月末我国银行业机构存差达10.1万亿元，初步测算当前银行业机构流动性约在2.6万亿元左右。因此房地产业的高利润率，自然强烈吸引着银行。而随着信贷资金大量注入房地产市场，天价“地王”更加频繁地出现，更让市场各方主体坚信“房价只涨不跌”的神话。

　　“三限制”立竿见影

　　楼市一旦进入癫狂状态，问题自然是市场机制所不能解决的。针对房地产市场的顽症，土地供应的“三限制”政策措施终于出台了。

　　土地供应的“三限制”政策一经出台，效果是立竿见影的，从很多方面我们注意到开发商拿地理性了。因为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价，意味着今后开发商之间的竞争，不再是在预计“未来房价涨幅”时谁胆大、胆小的竞争了，而是意味着企业之间内部管理水平的竞争，意味着企业之间开发高品质产品能力的竞争。

　　而中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量70％的强制性规定，意味着我国房地产市场最大的症结——供求结构性矛盾问题将会因此迎刃而解了。

　　“三限制”应是打给目前中国楼市的镇静剂和清醒剂，中国房地产市场将会因“三限制”而镇静下来，房地产市场各方主体将会从赌徒般的癫狂心态中清醒过来，经房地产调控后续政策措施的悉心“治疗”，最终走上健康、理性、可持续发展之路。

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