易宪容 从政府工作看2007年国内房地产市场-经管之家官网！

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今年的政府工作报告，不仅谈房地产方面篇幅比往年多得多，而且有几处是全新的提法。可以说，总理报告中所涉及到的房地产方面内容尽管有些是在2006年的房地产政策中就有所表示，但是几个方面的新提法也显示2007年房地产市场政策亮点，而从些亮点也可以看到2007年国内房地产宏观调控的重点。

我们可以看到，这几年政府对房地产宏观调控接连不断，出台的政策也是不少。有人甚至于认为2006年是房地产宏观政策出台的“井喷年”。但是，为什么房地产市场需要连年宏观调控？而且房地产越是宏观调控，房地产开发投资增长就越快、银行资金进入房地产市场就越多、房价越是快速上涨。何也？最为重要的问题就在于以往政府对房地产市场发展模式定位不清。

即把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作是消费品市场或是看作是投资品市场，特别是把它看作是一个投资品市场。一般来说，国外发达的房地产市场发展了几百年，它可以作为投资品市场来发展，但是中国房地产市场仅仅是发展几年，而不到十年。如果中国也选择性地以国际惯例作为把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是中国的房地产市场发展模式还是房地产市场政策自然也就完全不一样了。

如果中国的房地产市场是投资品市场，但政府又希望以房地产为消费品的政策来调整，那么这些政策肯定是缘木求鱼，根本是无法达到政策效果的。比如说，如果房地产市场是一个投资品市场，在政府稳定房价的政策下，那么政府就已经对这个市场投资行为作了一个绝对隐性担保。即投资者进入这个市场是零风险的，投资者只要进入这个市场就有利可图。在这种情况下，一种有利可图的投资品而且是零风险，那么投资者岂能不蜂拥而入？在这样的情况下，市场的需求是无限的，最大的供给也是无法满足这种市场无风险的投资需求。特别是当投资者可以利用银行的金融杠杆进入房地产市场时，那么投资者大量地涌入、房价推高也就自然了。

因此，从根本上来说，目前国内房地产市场的许多问题就在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位，或是投资品市场，或是消费品市场。在这个清楚定位的情况下，政府就能够根据其定位对房地产市场出台相关的政策。比如说，房地产市场是消费品市场，那么无论是房地产市场发展模式还是房地产市场发展之宗旨就得生产绝大多数居民有支付能力购买的住房，就得通过政策的税收、信贷等政策来保证居民的基本居住权利。任何房地产市场的投机炒作，任何房地产市场的暴利行为就得通过各种政策严厉制止。在今年的政府报告中，就从两方面对国内房地产市场提出新要求。

一是今年政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出就是目前国内房地产市场表示清楚定位。即国内的房地产市场是一个消费者的市场。二是报告中提出了未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的普通商品市场。当国内房地产市场是一个消费者的市场时候，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策还是效果十分有限。但是今年总理的政府工作报告把中国未来的房地产市场发展确定在消费意义上来，这对国内房地产市场发展十分重要的意义。可以说，这不仅是未来房地产市场产品结构，也决定未来房地产市场企业经营模式与住房消费模式。

在政府工作报告中，强调了未来中国房地产业的发展重点放在面向广大群众的普通商品住房上也是有新意的地方。这一点是与上述住房消费模式定位有关。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。在这里有几方面的含义可以来梳理。一是这段时间来，由于房价快速上涨，使得国内房地产市场把70%以上的民众隔离在市场之外，从而使房地产市场的经济问题开始在转为社会问题及政治问题，开始引起政府对这个问题的密切关注。但是，一些媒体及既得利益集团，为了转移视线，认为这些房地产市场的问题并不是由于房价过高引起，而是由于政府住房保障体系缺陷所导致。因此，要解决中国的房地产市场问题就得在建立大量的廉租屋、经济适用房及限价房，就是要求政府来承担许多房地产市场的公共责任。但实际上，这不仅是转移社会对房地产市场关注的视线，而且也在试图让中国房地产市场拉回到计划经济福利分房的时代。试想，如果70%以上的民众都无法进入房地产而只得通过政府廉租屋形式来解决住房问题时，不要说政府没有这样的财力，即使有这样的财力也住房分配无效率的。所以，在今年的政府工作报告中就明确了住房市场的发展是以市场机制为主导，通过市场化的方式生产面对绝大多数民众住房来化解居民的住房需求问题。

还有，把中国的未来房地产市场发展重点放在面向广大群众的普通商品房上，这既是对2006年国六条细则进一步强调，也是向市场发出了明确的政策信号，即国六条细则两个70%90平方米以下的住房，就是以中低档住房为主，而不是有人借政策弹性把90平方米以下的住房建造成高档住房。这是中国未来房地产市场发展的基点，也是任何人或房地产企业都不可改变原则。可以说，按照该原则来调整房地产市场产品结构有一定的周期性、滞后性，但是它表明政府对房地产市场产品结构调整的决心。随着国内房地产市场的结构大的逆转，整个房地产市场将会发生巨大的变化。这是谁也无法阻碍的。

在今年的政府工作报告中，另一个有新意的地方就是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。该提法与往年有很大的不同。在早几年，基本上是要遏制部分地方房地产投资过热，遏制部分地方房地产价格快速上涨。今年的提法改变遏制房地产价格快速上涨。

就目前国内房地产市场的矛盾来说，房价上涨过快是整个市场矛盾的核心。这几年来，政府房地产市场宏观调控政策一直把稳定房价作为根本，关于房地产宏观调控政策也就围绕稳定房价作为。如果政府希望市场的价格稳定在一个基准上，这其实就是对市场的价格作了一个隐性担保，即这个市场的价格只会涨而不会跌。在这种情况下，特别是住房作为投资品的情况下，投资者进入这个市场就有一个无风险的隐性担保。这不仅会驱使大量投资者利用银行的金融杠杆进入房地产市场，也会推动房地产市场价格不断上涨。在这种情况下，房地产市场的价格快速上涨就必然了。而政府工作报告明确地要遏制房价快速上涨，就是去除这个隐性担保。当然其结果如何就得看政府进一步推行什么政策来遏制国内不少地方房价快速上涨。

总之，在今年的政府报告中，对房地产市场的政策有三大新意的地方，就是建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；就是要调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众；就是要遏制房价快速上涨。这些问题都触及到国内房地产市场问题的核心。估计2007年政府的房地产市场宏观都会围绕着这些任务出台政策。就此意义上，2007年国内房地产市场将出现较大的变化。任务的目标设计与政策的出台还有一段距离，政策的出台与政策完全落实也有一定的距离。现在就得看政府是通过什么政策落实了。但愿今年的房地产市场随着政府报告的落实向有利于绝大多数民众利益方向发生较大的变化！

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