[原创]中小城市：房地产业下一个利润角逐场-经管之家官网！

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作者:巫继学

个人学术网站:［人本经济学－自主劳动网.中国经济学(www.economics.com.cn　www.wayee.com )

辞旧迎新之际，房地产成为人们谈论的一个重要话题。这不仅因为它是近年来我国经济发展中一再走火的产业，更在于住宅产品与人们生活太密切。过去的2004年，价格火爆的房地产再一次证明它依然是支撑中国经济增长的重要产业之一。初春乍到，急不可耐的房地产商与策划精英便聚会2005年房地产经济发展年会，探讨新的一年 淘金方略。令人注意的是：中小城市的房地产开发业已进入了许多目光敏锐的房地产商视野。在我看来，这将是今后相当长时期内最具诱惑力的发展空间，它无疑将成为房地产业下一个利润角逐场。

从经济发展中国家进入发达国家，房地产成为支柱产业，这是美国、西欧国家以及日本走过的路。中国实现从计划经济到市场经济转轨以来，依然步入此道。然而，经过十数年的强劲开发，目前一二线城市已近结构性饱和，竞争日趋白热化。土地、金融、建材、市场和管理等门槛逐年抬高，房地产公司也在近几年不断洗牌。从深层原因来讲，这是因为在一二线大城市，外延式地开发、级差地租Ⅰ的攫取应该说已经大体接近尾声，集约内含式地深度开发、对级差地租Ⅱ的争夺已经拉开序幕。[1] 这一场在同一地块上的连续投资的高级别争夺，将诸多房地产商挤出局外。就这个意义上说，最近围绕房地产开发商任志强“只给富人盖房论”而展开的激烈辩论[2]，印证了我的上述这个判断。正在这个关口，中小城市的房地产需求凸现，于是，一条新的开发路径向房地产商展现出来。

在中国经济市场化的进程中，房地产业担负着的历史使命可以解读为三个历史阶段：第一是学习起步阶段，主要解决长期城市居民住宅的历史欠账，即为城市人口提供安居住所与最为迫切的商业用房，大体持续了十年时间，于1995年以前基本完成。第二是规范发展阶段，完整克隆境外成熟房地产发展的模式，并与中国居住文化相结合，规范地、大规模地进行商品房开发，这一时期为真正意义上的商业房地产开发，为城市人口提供能与市场接轨的商品房。这一时期大体也持续了十个年头；第三是推广提高阶段，这一阶段的特点有两个：一是在一切都市为一切有能力进入都市生活的居民提供商品房；二是随着市场细分而出现专为富人造房的趋势，即住房的高档化、精品化。这一任务刚刚展开，可谓方兴未艾。其实，这一过程可以简化表述为，从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过程，从在大城市盖楼房到在中小城市盖楼房，从给普通居民盖房到给富人盖房的过程。

这一转变富于历史性，从房地产业的盈利角度看，这一转化过程中房地产向中小城市的转移而带来的获利，将是以前开发过程与之不能同日而语的级差。那些远见卓识的房地产商其实早就嗅出丰厚利润回报的气味，虎视眈眈地觊觎中国房地产最为惹眼的这块淘金圣地了。

注重中小城市的房地产开发是有道理的。第一，从发展前景看，中国有85%是农村人口，大约有九亿多，他们基本上居住在农村，按照著名经济学家张五常的见解，未来农村人口可能降到25%。[3] 尽管这一看法争议很大，但是，农村人口城市化是人们的共识。这一潜在的需求将是天文数字。美国农业人口是7%，中国台湾是15%左右，如果我国大陆人口降到25％，有将近十亿人居住在都市，这个需求无论怎样低估，也是中国房地产业在相当长的一个历史时期都难以供给的。第二，就现状看，截止2003年，改革开放以来中国城市数量增长了4.1倍，城市面积扩展了4倍。中国城市数量近700座，城市化率达到了36.9%。我国房地产界在这个城市扩张中主要是面对一二线大城市，中小城市房地产落后局面是目前最为现实的问题。[4]

面对我国刚起步的中小城市发展，房地产业的发展尽管快速跟进，但各地发展参差不齐。由于经济发达地区较为规范的大型房地产公司介入较少，当地房地产公司运作不规范的现象比较普遍，一些开发商的诚信度较低，加之产品从设计到成品质量都存在着诸多问题，造成开发商整体形象不佳。这在事实上为富于开发经验、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程式化的房地产公司的进入，赐于了良机。

不仅如此，下述区域性经济政策也为中小城市房地产开发提供了优惠条件：一是各地政府为了吸引外来投资，依据本地的实际情况，制定了各种各样的政策优惠；二是由于劳动力充裕、管理成本低、原材料价格低廉等因素，而最终导致综合成本大大降低；三是团购机率大，据相关资料估计，一些政府部门如税务局、电信局和银行等团体订购，往往消化1/3至1/2的市场份额。

当然，通向中小城市房地产开发的道路也不是洒满了玫瑰花的坦途，在中国目前的经济开发环境中，特别是权力资本参预运作的领地，遭遇荆棘与障碍的思想准备是 必须要有的。

[1] 参见拙作《级差地租：老城区房地产开发中的理论与实践》，《城市问题》2000年第1期。

[2] “网友与地产大腕交锋穷人富人买房论”，http://bj.house.sina.com.cn/focus/shezhan/index.html。

[3] 《张五常预言中国未来农业人口降到25%》，中华工商时报2002年05月16日。

[4] 《专家访谈：中小城市房地产发展破题》,media.163.com/2004w11/12726/2004w11_1099553561775.html。

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