房地产泡沫成因及若干对策探讨-经管之家官网！

扫码加入金融交流群

房地产泡沫成因及若干对策探讨

崔艳芳/昆明市财政局/2007年

一、房地产泡沫的含义及其危害

房地产泡沫，是指由房地产投机等因素引起的房地产商品的市场价格严重偏离市场基础决定的合理价格并且持续上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终会像泡沫一样破灭。房地产业是一个高投入的行业，而高投入在带来高收益的同时，必然会有高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性，决定了房地产业与金融业之间如漆似胶的关系。金融作为市场经济的“加速器”，是一个国家(或地区)的经济命脉，一旦金融链条断裂，整个经济将会陷入瘫痪甚至崩溃。所以从房地产业与金融之间的紧密联系，我们可以推断，如果一个国家(或地区)的房地产泡沫破灭，很可能会导致金融危机乃至社会危机。因此，从深层次分析中国房地产泡沫的成因，并探讨相应的解决办法或对策措施非常必要。

二、中国房地产泡沫的成因

(一)地方政府公共政策价值观的悖逆。公共选择理论对政府所作的经济人假设，较好地解释了地方政府公共政策价值观悖逆的原因。公共选择理论认为，政府只是一个抽象的概念。而现实中，政府组织是由政府及其所属部门中的政治家和官员组成，政治家、官员作为自然人，具有经济人的特性，其基本的行为动机同样存在着追求个人利益的最大化，具体表现为追求地区或部门预算的最大化。目前，由于分税制财政体制的原因，地方政府尤其是县乡政府财政困难的矛盾较为突出。而房地产与土地和税收紧密相联，地方政府作为土地和税收的直接控制者，为缓解财政收支矛盾，出现了公共政策价值观的悖逆，没有将自己视为公共利益的代表，而是通过高价拍卖土地使用权及其众多相关的房产税，获得其财政收入的大部分。地方政府不仅将房地产作为自己的主要财源，有的甚至还通过房地产为其打造政绩工程。在“名”和“利”的激励下，有的地方政府将房地产视为其重要的“专利”，甚至将土地资源作为经营城市的资本，与一些利益集团共同操控了房地产市场，使房地产产业严重背离价格机制，导致房价虚增。

(二)土地的稀缺性，决定其自然供给的固定不变。房地产由土地和建筑物共同构成。而建筑物作为一种商品，它的价值(造价)是可以核算或是相对稳定的，所以房地产的泡沫主要来源于土地价格的泡沫。我国城市的土地资源相对匮乏，土地供给缺乏弹性。而且土地具有不可移动的特点，随着经济发展和人们收入水平的提高，追逐舒适宽敞的住房空间，日益成为大多数城市居民的消费倾向。同时，由于具备区位优势和良好周边环境及设施条件的土地非常有限，使得社会资本竞相抢夺优质、稀缺的土地，造成地价严重脱离其实际价值，产生了土地的价格泡沫，进而形成房地产泡沫。

(三)宽松的银根和信贷，助推了房地产泡沫。银行作为特殊的企业，具有一般企业的逐利性特征。所以，银行虽不愿“雪中送炭”，却热衷于“锦上添花”。房地产良好的可抵押性和高回报率，使其信贷风险较小，所以住房贷款自古以来都被银行视为优质资产。因此，银行非常愿意支持房地产业的发展。银行提供的大量信贷资金，自然就成为房地产商炒作房地产价格的重要筹码。目前，由于个人住房按揭贷款的不良贷款率低，使得商业银行为居民提供按揭贷款，成为降低其平均不良贷款率的一条重要路径。目前的房地产按揭贷款额度最高为80%。也就是说，买房人只要支付20%的房价，就可以拿到房产，使得房产投机者可以运用信贷资金，猎获相当于其本金价值5倍的房产价值。于是，投资者、投机者在相互哄炒中，必然造成房价上涨，造成房产价格虚高于实际价值。

(四)资本市场不发达，大量闲置资本流入房地产市场。由于我国目前的资本市场缺失严重，股票市场上股权分置，非流通股占据了三分之二，形成了“一股独大”、“权力集中”的现象。法人股股东通过新发股票，“侵占”了流通股股东的大量资金，这种造成非流通股股东财富漏出的机制，使得本来就贫瘠的资本市场更缺乏进一步发展的“新鲜血液”。同时，我国当前的资本市场由于监管力度不够，参与主体特别是筹资方的信用缺失，使投资者的投资面临着巨大风险。如新疆的啤酒花事件，蓝田股份事件等的发生，使投资者对上市公司产生了诚信危机。资本市场的缺失，造成了大量投资者将其大量的闲散资金，从资本市场转投向报酬高且风险相对较小的房地产市场。房地产市场在大量投资者和大量闲散资金的哄炒下，泡沫的形成自然也就不是经济中的偶然现象了。

(五)对人民币的升值预期，是房地产泡沫的又一个原因。随着我国国力的不断增强以及国内资本市场化的不断推进，越来越多的国外资本，对人民币升值的预期看好，使国外的大量热钱流入中国市场。由于中国目前的资本市场没有完全开放，导致热钱主要选择房地产业作为其投资对象。热钱的追捧，催生了中国房地产的泡沫。

(六)非理性预期。预期是对未来经济状况的一种判断，是对有关经济变量的未来值的预测。当人们能获得完全的信息时，他们的预期是理性的。但在现实生活中，人们能够获得和利用的信息常常是不完全的，因而个人预期必然是不完全理性的。泡沫的特点就是预期过高，如果人们对房地产投资的预期降低，自然就不会形成泡沫。非理性预期引起人们的从众、投机行为。从众行为使得人们购买的资产，并非是自己认为的高价值(优质)资产，而是购买能让别人以更高价格购买的资产。正是人们的从众行为，拉动着投资者的类似行动，纷纷购入甚至囤积房产，期待高价卖出，如此反复，推动了地价房价的不断攀升。人们欲望的无限性，诱导投机者不断追求短期能实现的价差收入，对房地产泡沫起到了推波助澜的作用。

三、挤压房地产泡沫的政策建议

为对付房地产泡沫，我国先后采取了一系列措施，如严格控制土地供给，停止审批大面积、高标准住宅项目的建设，提高贷款利率等。但没有起到釜底抽薪的效果，有的措施甚至还增大了房地产泡沫。严格控制土地供给，使得土地更加稀缺，导致泡沫膨胀；调整房地产建设的结构，停止大面积、高标准住宅房建设，出发点是好的。但购房人采取买几套结构相连的住房，然后再将其打通，使政府的宏观调控被大大打折；央行提高贷款利率，会诱导投资者及消费者的预期，认为央行抑制房地产投资的政策导向，产生了贷款利率会进一步提高的预期，导致人们增加现期贷款用于房地产投资，从而进一步助长了房地产泡沫。所以抑制或消除房地产泡沫，须着力于政策体制和完善资本市场两个要素，提出四个方面的建议。

(一)政府应制定合理的土地供给政策,增加土地供应。地方政府要明确其公共服务(公共产品)提供者的职责，使广大居民安居乐业，放弃投机的短期利益追求,建立长期的土地开发、储备和供给政策,并通过合理的土地政策,有效平抑房价的波动。同时，可以借鉴中国香港地区的做法，在泡沫经济破灭之后，采取房价上涨时，扩大土地供应；房价降低时，减少土地供应的政策。

(二)推进房地产金融市场改革。要严格控制银行贷款，从源头上调控信贷资金参与房地产投资。引导闲置资本流向合理的渠道，特别是对利用按揭贷款进行投机性购房的借贷行为，要制定有效的约束机制。同时，可以借鉴国外经验，建立房地产金融组织，为低收入阶层提供购房贷款，并规定较严格的条件，如规定只有人均居住面积低于标准，并且所购房屋的价格低于一定标准的购房者，才能获得一定额度的住房贷款。

(三)培育资本市场，开辟闲置资金的投资领域。成熟的资本市场是市场经济发展的重要推动力。一个强大的资本市场比一个强大的银行体系更重要。一个能充分反映市场信息的资本市场，可以为投资者提供优良的投资环境，让资金不会“一边倒”地流向非资本市场，特别是房地产领域。所以拓宽我国的资本市场，合理引导闲置资本的投向，是挤压中国房地产市场泡沫的一种有效办法，对我国社会主义市场经济的健康稳定和可持续发展具有重大意义。

(四)完善房地产税制，控制房地产价格攀升。我国需要依据房地产市场运行过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的房地产税收体系，全面发挥房地产税收的调节作用。一是采用累进税率、而不是比例税率或定额税率征收房地产税。二是借鉴发达国家的做法，对一定时期内多次转让的房地产开征财产税，抑制房地产投机。

「经管之家」APP：经管人学习、答疑、交友，就上经管之家！
免流量费下载资料----在经管之家app可以下载论坛上的所有资源，并且不额外收取下载高峰期的论坛币。
涵盖所有经管领域的优秀内容----覆盖经济、管理、金融投资、计量统计、数据分析、国贸、财会等专业的学习宝库，各类资料应有尽有。
来自五湖四海的经管达人----已经有上千万的经管人来到这里，你可以找到任何学科方向、有共同话题的朋友。
经管之家（原人大经济论坛），跨越高校的围墙，带你走进经管知识的新世界。
扫描下方二维码下载并注册APP