提高开发区土地集约利用程度的方法与途径-经管之家官网！

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一、推行土地集约利用的难点与障碍

（一）现有低效率利用土地合法性与集约用地紧迫性的矛盾

长期以来，在招商引资中，供地对土地利用强度没有刚性的规定，导致不少在前几年落户的企业厂区土地的低效利用。虽然这些土地不符合目前有关土地集约利用的规定，但均有合法的审批手续，不能随意收回土地使用权或者强制要求企业改建厂房。一般企业在非本身生产经营扩张需要时，不会轻易退让空闲地或主动给厂房加层改造。因此，针对这些浪费用地或低效率产出的企业如何提升利用率或者置换出来，是目前存在的一个难点，需要一定的方法与激励机制。

（二）传统投资理念与供地机制创新的矛盾

为改变土地利用率低、产业升级缓慢的问题，2006年起国土资源部开始大幅提高土地取得成本和变革工业用地供应方式，规定自2007年6月30日后，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。但是，历史上长期以来形成的工业用地低价协议出让方式，使项目投资业主形成了“自有资金购地建厂，土地抵押贷款用于购置设备和流动资金”的“筹资—购地—贷款—建厂—生产—还贷”的资金使用循环模式。 有不少中小项目的投资者宁可长期等待申请用地，也不愿意去租赁标准厂房，或者在拍卖市场上取得土地，投资土地甚至要强于投资工业项目的意识。这种含有投机成分的意识，一时之间难有彻底的转变，对工业用地公开出让和标准厂房市场的培育会产生一定的负面影响。

二、提高开发区土地集约程度的方法与途径

（一）存量土地盘活提升集约度

1、腾笼换鸟

“腾笼换鸟”即对存量土地低效或淘汰企业用地采取经济行政措施予以腾退，迁移进新的好项目。历史原因使得许多产能较低的企业占用大量便宜的土地，造成土地利用率低下。将现有效益较差、产能较低的企业迁出或者置换到较边缘的区域，中心位置、优良地段安排给综合实力强、产业导向符合园区规划的潜力公司，是提高用地效益的最直接有效措施。 “腾笼换鸟”方法在实施中可以通过“开发区倒贴资金送走企业”、“动迁回购”、“拍卖回购”、“协议回购”、“违约回购”、“到期回0购”等多种办法，部分开发区如闵行经济开发区在这方面已经有了比较成功的尝试。

2、移花接木

“移花接木”即在园区内建立公共办公、仓库平台，资源共享，原各自拥有的办公、仓库移进平台，腾出空间办企业。目前老开发区内厂房多为自建工厂，每家企业有自己的仓库与行政办公及生活服务设施空间，而且比例均比较大。假如开发区建立公共的办公与仓储平台，省去了企业日常的维护成本，也能满足企业的自身需求。一方面企业因为腾出的土地得到一部分补偿或者优惠，另一方面园区因此节省出了不少的土地，实现了开发区土地集约利用的有效达成。

3、招商选资

“招商选资”即设置入驻门槛，建立综合评估体系，在综合考量产业导向、投资密度、资源消耗、土地利用率、产出率基础上择优选商。由“招商引资”变“招商选资”，根据园区的产业规划与现有企业集群效应，欢迎或帮助产业层次较高企业入驻与发展。随着土地产出强度标准要求的逐步提升，未来只有效益较好产能较高的企业才能适应日渐提高的土地成本与规划要求。在招商阶段就有选择的确定较好外资进驻，是保障土地集约利用的源头性措施。

（二）土地出让环节土地集约控制

1、提高出让价

企业基于比较利益会务求以最小投入来换取最大产出，也就是说如果土地 取得成本低，企业便会设法多占用土地，借以替代成本相对高的其他要素。其结果必然导致土地的粗放利用。反之如果土地取得成本较高，企业便会选择少占用土地，而代之以成本相对低的其他要素，这样客观上就会促使土地的集约利用。

因此，面对日益趋紧的土地资源约束，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，用价格来平衡市场供求，以价格来增强企业珍惜土地集约利用的意识，将是一个合乎市场的方法。在土地出让环节，改变以往那种地价一低再低的局面，合理提高土地出让价格，是促使土地实现集约利用的有效手段。

2、提高工业用地控制指标

根据国土资源部下发的《开发区土地集约利用评价规程》6.1款，土地利用评价指标如下表所示。通过该表可以清晰的看到影响土地集约程度的各个因素，包括反应土地闲置率的土地开发程度、反应土地使用合理性的用地结构状况、反应土地产能的工业用地投入产出效益等。其中，容积率、建筑密度、投入强度等建设用地控制指标，决定着具体建设项目用地总面积，对土地利用的效率有着根本性的影响。如果在土地出让环节对这些指标进行更加严格的控制，将会大幅度的提高土地利用效率。

例如，可以适当提升容积率标准，目前工业用地的容积率与非工业用地有很大的差距，既使考虑工业建筑自身要求因素，工业用地容积率指标仍然有较大提升空间。工业用地固定资产投入强度（实际中可能表现为某类行业的投资强度），也可以进行更高标准的要求，今年年初国土资源部做出的食品制造业在一类地区投资强度从不低于1680万元公顷调高到不低于1932万元公顷标准就是一个很好的措施。

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