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拍卖底价等于起拍价吗_拍卖底价确定的方法_什么是拍卖底价

拍卖底价等于起拍价吗

　国有土地使用权拍卖是指以一定年期内的国有土地使用权作为标的物公开举行拍卖的活动，是国家以土地所有者的身份将一定期限内国有土地使用权通过拍卖的方式出让给土地使用者的行为。随着土地使用制度改革的不断深化,因国有土地使用权拍卖充分引进市场竞争机制,排除了种种主观因素,避免了“暗箱”操作,是公开的、完善竞争的土地市场。使得国有土地使用权拍卖出让已逐步成为目前城市建设用地最主要的供地方式之一。

由于时常从事国有土地使用权招标、拍卖工作,自然涉猎有关招标、拍卖的书籍和资料,但笔者发现有些书籍对拍卖底价和起拍（叫）价的内涵界定不清。如:有的书刊将拍卖底价亦称为起拍（叫）价。为了不误导初次涉及拍卖领域的同仁和读者，笔者翻阅了有关的专业书籍和法律法规得到：国有土地使用权拍卖底价是县级以上人民政府（作为出让的主体）在土地拍卖之前确定的最低控制价格，若低于该价格则不可出售。为了防止国有资产的流失，《拍卖法》第28条第二款明确规定：“拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价。”《拍卖法》第50条第二款又规定：“竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的拍卖。”而起拍（叫）价：是拍卖前确定的国有土地使用权拍卖的起始（点）价。在确定起拍（叫）价时往往底于拍卖底价，而某些地区国有土地使用权拍卖中直接将拍卖底价作为起拍价，这也未常不可，这仅仅是数量上的相同，但两者内涵还是不同的，有质的区别，作为从事土地招标拍卖的人员必须严格界定两者内涵，只有根据实际情况，确定出科学、合理的拍卖底价和起拍价，方能营造出良好的拍卖氛围，并取得良好的拍卖效果，从而为政府取得一定的社会效益和经济效益。　

拍卖底价确定的方法

拍卖底价即保留价的确定，是委托人特有的权利，因为委托人对委托的物品拥有所有权或处分权。拍卖人只能根据委托人确认的底价，认真组织拍卖。在拍卖中，拍卖人不得低于底价成交，低于低价成交的，要负责向委托人给予赔偿。对确定拍卖底价一般可采取以下几种方法：

　　(一) 由委托人自行确定。委托人根据自己委托拍卖品的价值和要求，提出底价即保留价。一经确认立即和拍卖人签订委托拍卖协议，用契约的形式，建立起双方法律关系。委托人需要更改底价，必须在法律规定的有效时间内进行。因委托人确定的底价不合理，造成不能成交的，应由委托人自行负责，并需承担对拍卖人所支付的实际费用。

　　(二)协商确定。这种办法，一般由委托人和拍卖人共同协商确定。委托人可以提出自己的意见，拍卖人对委托的拍卖标的，在详细了解情况的基础上，作必要的市场调查后及时将市场信息，经过综合整理加工反馈给委托人，经双方确认后，使确定的底价更趋合理，有利于提高成交率。

　　(三) 根据《中华人民共和国拍卖法》第28条规定：“拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”拍卖国有资产，经评估机构评估是一种法定程序，在确定拍卖底价时是一条重要的参考依据，但不是唯一依据。一般都有三方共同商定，即委托人、拍卖人和评估人员。三方结合确定评估价，对潜在的竞买人应认真分析研究，同时，还要考虑到相关法令法规，最终，定出拍卖底价。

附：什么是拍卖底价

　　拍卖底价是指拍卖标的的最低价格。拍卖低价一经确定，非经委托人允许，拍卖人不得变更，并在拍卖活动中不得以低于拍卖底价(保留价)的价格卖出拍卖标的。委托人和拍卖人都要对拍卖底价(保留价)进行保密。竞买人应价、加价达不到拍卖底价(保留价)则不能成交。

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