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该下手买房？2016中国房地产将出现新一轮变迁
2015-11-14 李稻葵 IPO头条
来源：新华网思客（sikexh）
作者：李稻葵，清华大学中国与世界经济研究中心主任

此时此刻中国的经济地理在发生变化，带动着房地产新的一轮变迁，人一移动，跟着就是买房子移动。

大家都是拼搏在第一线的企业家，尤其很多是中小企业的掌门人，大家比较困惑，困惑的是感觉寒冬已经到来了，还要走多久，才能有温暖，才能有春天？十八届五中全会提到，6.5%是十三五期间增长底线，听起来6.5%比6.9%还要低0.4%，现在已经够寒冷了，这0.4%怎么过？这个温度还要往下走，怎么办？

我是这么看这个问题的。首先中国经济目前的困难的确是有目共睹，尤其是在相对比较传统的行业，6.9%已经觉得很难受了，6.5%可能会更加痛苦。钢铁、水泥、发电、有色等行业，大部分都是日子不好过。

为什么现在的传统企业不景气？非常流行的说法是产能过剩，这个说法永远没错，这个说法跟经济不景气，在我看来几乎是同一句话的重复。产能过剩就好像我们都吃饱了，桌子上剩下的饭不想吃。所以我倒觉得产能过剩这个事可以说，但是不能作为原因。如果仅仅停留在产能过剩上这个层面的话，显然是不对的。

追问一下，为什么产能过剩？为什么传统行业现在日子不好过？从数据来看很简单，我们对产能的需求现在是放缓的。固定资产投资今年1到9月份降到10%左右，这个数据一年多前还是13%，再往前15%，四五年前是20%左右，固定资产投资能够占到GDP的45%左右，是大头。所以产能过剩的一个直接原因是固定资产投资增速放缓。

那么再追问一下，为什么固定资产投资增速放缓？原因也比较清晰，两件事导致固定资产投资增速放缓：

第一，房地产的投资开发速度是逐月下降的，近两年一直在下降，最近数字降到3%、4%。房地产能够占到整个固定资产投资20%，所以固定资产投资增速下降毫不奇怪。

第二个原因，占到固定资产投资15%左右的基础建设投资也在放缓。很多新开工的项目增长速度下降到了5%，比整个在建项目的增速还要慢，这预示着整个固定资产投资增速在未来一两个月内难以扭转，增速很难再往上走。

继续追问，为什么房地产增速、投资开发的速度下降？为什么基础设施建设增速下降？我们一层层往下问，问清楚问题之后再来分析，才能够预测，这是思路。房地产的投资开发力度增速下降很好理解，那就是到目前为止我们的房地产存量还是比较高的，不光是商业，还是住宅。但是存量比较高这个事情，现在已经基本上看到“底”了，就全国范围来看房地产的销售量、销售面积，还有价格都在往上走，从今年5月份开始，增速在逐月上升，价格和销量在往上走。预计再过一到两个季度房地产投资开发就应该开始回升了。

为什么房地产出现这个情况呢？为什么房地产的价格和销量在5月份以来逐步上升呢？背后的原因是中国经济的地理格局在发生变化，就是我们头脑里传统的中国经济版图在发生变化。很多地区，比如东北地区，的确是不景气，但是中部地区、大型城市、超大型城市房地产仍然非常红火，北京、上海、深圳不说了，仅深圳今年1到9月份房价上升了30%。那么中部地区，合肥、长沙、武汉，包括稍微西部一点的成都，这一带的房地产都在回暖。这是因为人口和经济活动在中部地区逐步聚集。

人口在向南方、向温带、向暖和地方聚集，而东北正好形成一个对比，东北现在大量人口往外移，尤其是高收入人群都跑到三亚、海南，这方面我们都有体会。此时此刻中国的经济地理在发生变化，带动着房地产新的一轮变迁，人一移动，跟着就是买房子移动。所以，我估计固定资产投资中的房地产开发，在明年的一季度或者是年中(二季度末)应该会上升，这是房地产投资。

基础设施投资为什么现在下降比较快呢？我认为这里面的深刻原因是ZF正在转型，地方领导正在转型。像过去那样招商引资、开放土地、建工业园、借款搞土地开发、跟各种企业家来谈投资，这个时代已经过去了。新的政企关系没有建立起来，旧的方式又不能重复，这就是形成了目前的尴尬。所以固定资产投资，尤其是基础设施建设投资跟进得比较慢。

到此为止，按照这个逻辑关系一步一步地抽丝剥茧，我想我已经从产能过剩一直分析到根本原因。

到明后年会，我觉得有一种可能就是十三五规划启动，方方面面、上上下下在进行各种各样的改革，因此地方的行为会有所匡正，固定资产投资的速度会有所恢复。为什么这么讲？因为十三五规划的第一年，虽然说增速的保底是6.5%，但是最后的奋斗目标不能定在6.5%，6.5%是基数。所以我的理解在未来这一两年，中央ZF还会采取各种各样的措施，调动地方各方面的积极因素，加快固定资产投资的速度。所以明年的增速可能是前低后高，整体上比今年可能略低一点。今年我们的预测是6.8%，因为第四季度可能还会低一点，比三季度还低一点，明年略有下降，可能是6.7%左右，这是目前的预测。

各种各样措施能够到位的话，2017年经济增速能够再上升一些，能够回到6.9%甚至更高，这是我对短期的分析。

再往远看一点，中国经济到底还有没有增长潜力，中国经济是不是从此告别7%的时代了呢？这是我最近在反复研究思考的一个问题。我的观点是，增长速度7%的时代并没有离我们远去，还会回来。根本原因是中国经济目前的发展水平还非常低，我们的人均GDP还是世界上领先国家比如美国的20%，这个都是按照购买力评价计算的，如果按照目前人民币汇率算的话，还要更低，我们还有巨大的赶超空间。

我想最后再重复一遍，宏观的环境短期内可能有一定的恢复，但是企业家们等不起。就算回到了7%，很多企业可能也搭不上这个便车，所以每一家企业必须开动脑筋，找到新的增长点，必须要搞创新，不能抱着自己的产业不放。

苹果也一样，苹果最开始是做电脑的，后来转型搞音乐，又从音乐转向手机，乔布斯是不断转型的，跨度也很大，但是万变不离其宗，就是创新，不断给自己寻找新的增长点。谷歌更是如此，从做地图，做搜寻器，后来又做到了邮箱，搞商业服务，现在开始搞汽车了。

我想通过这些例子告诉大家，企业必须转型。你的核心竞争力实际上是不断创新的能力，这件事如果抓不住的话，我想任何的企业都不可能成功。

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