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城市更新是技术活 来看一个日本的经典案例
2015-11-30 1坨 地产邦 地产邦
十天前，我们推送的《房地产业的下一个大风口：城市更新（内附国外、国内两个经典案例）》一文，竟然获得了3万多人的阅读！看来有蛮多人关注“城市更新”这一话题的（其实深圳已成立了“城市更新局”）。因此我们决定在未来一段时间继续深挖这一话题。
七天前，在北京高和蓝峰大厦，我们跟高和资本董事长苏鑫做了一个专访。苏鑫谈到，在“城市更新”这一个大的类别里，他更看好存量资产的改造与提升。因为，在北京等一线城市，拆迁成本高、周期长，且充满了不确定性。
遵循这一思路，我们找到了又一个城市更新的经典案例——日本近铁百货总店，供诸位参考。（本文已获得授权。）
来源：微信公号“来点干货”（微信号：Fxxkingoods）
作者：1坨
只是为了挽救传统百货，这家公司就任性地造了一栋超高层！
更是一不小心就成了高300米的国内第一楼！
看到300米大家莫急莫慌莫喊捉骗子，这栋名叫阿倍野harukas的楼并不长在天朝，而是生根于日本的大阪。
话说21世纪以来，被人口减少、经济衰退、安倍执政三座大山压迫着的近铁百货总店，一直眼巴巴望着海的这一边广大妇女口袋里的银联卡，期望它们某一天踩着五彩祥云成群结对漂洋过海来拯救自己，而在荒废过一个又一个寂孤冷的春宵良辰后，终于幡然悔悟下面有问题还是需要自己来撸。
当时这个号称近铁全日本最大的百货超市就是长这个（shi）样子的。
在这个看脸的时代，长得丑，就不要找借口了。
但在施工的时候变成了这个样子。
等等，哪里不对？
老楼好像只！拆！了！一！半！
一起看看这装逼的设计因何而来吧！
设计的第一步自然是讨指标
容（zao）积（duo）率（dian），地(zao)标(gao)性(dian)作为掌控设计的两个基本点，一直被亲爱的甲方时刻教育，必须两手抓，两手都要硬。
然而不同于平庸的大多数，近铁君竟然单单仅靠着两大技能，成功将这两项指标变大变高变漂亮。
这第一大技能，就是学！雷！锋！
近铁君凭借着承诺在地块内设置展望台、美术馆、架空人行天桥、屋顶绿化等等学雷锋事迹，成功得到规划局老师的表扬，容积率翻了一倍。。。
这特么是什么概念！
买一送一是在做慈善吗？！！！
相信同在深圳做旧城改造的甲方们看到这里已经哭晕在厕所里。
另一项技能，就是拆！一！半！
为了力争第一，近铁君宁作岳不群自切一刀红线，保留另一半旧楼作新楼的外增高垫。可别小看这增高垫，下刀的位置也是极尽讲究。上脚后阿倍野harukas不多不少刚刚超出横滨那296M的大家伙4M，近铁君可谓是切出了风格，切出了水平。
指标拿完，项目开干
难得高楼新建，近铁君自然不满足于深宫里的功能分布只有“百货妃”独占恩宠。不计答应规划局老佛爷纳下的美术馆和展望台，近铁君还先后揽了“酒店姐姐”和“办公妹妹”入怀。
（近来，单一功能的塔楼也越来越难以满足小日本的口味，复合高塔比比皆是，近铁君也不算是特立独行了，有兴趣可以搜搜东京虎门山（toranomon hill）作延伸阅读。）
那么现在问题来了，完全不同的平面进深，如何在同一栋楼里和睦相处？
近铁君的方法也是简单粗暴：
若是把阿倍野harukas本尊当作近铁君的后宫之后，相当于直接在王后的肩、腰、双膝用超级桁架给它来了个五花大绑，再在垂腕的位置添一副小手铐。非但轻松完成核心筒的结构转换，而且还冠以这五花大绑一个特别学霸的名字，叫做抗震构造。
不愧是拍出花与蛇的民族啊，我坨日天都服了。
虽然不受限制，但近铁君也没盖里那种揉团手纸做模型的随性。大小平面的对齐方式还是得找个理论依据。
而今现在眼目下，空中花园已是昨日黄花，和空中卫生间一样变成了做设计的尝试。就算有没见过世面的因此赞扬起来，建筑师也应该只是呵呵一笑：那是我应该做的。
近铁君找来的概念，叫做生态核心筒。
啥叫生态核心筒呢？简单来说就是在顶上给核心筒大开天窗！不管是在酒店还是办公，再也没有黝黑封闭的暗走道，只有窗明几净的玻璃梯。
想象一下这个画面，被方案概念纠结的你郁结难抒来到室外走廊想抽一支灵感烟，突然对面一位短裙妹妹随着玻璃电梯缓缓而上，顿时鼻血和灵感尿崩般袭来，还有啥可愁呢？
那么问题又来了，这样展望台的观光梯不就失去卖点了吗？
但近铁君在思考处理问题方面总是胜我一筹。人家把观光梯做成了一个黑！箱！子！
这哪是观光梯，这简直是星际穿越的虫洞啊！难道是请诺兰设计的吗！
对比着下面的实景效果，膝盖已经碎成了渣！
惊叹之后喘口气，我们回来讲设计。
形体处理的最后一个动作大家都很熟悉，就叫做画轴线。
但如过大家现在想起轴线图还是类似下面这个（shi）样子的话，，，
就仔细看看人家的逼轴，面壁去自弹小xx100遍吧。。。
体量顺着轴线简单翻转一下，这个B就装完了
那么还剩最后一步
绿色环保盛行的今天，生态这个逼不可不装。
作为日本高楼中的男霸one，近铁君将自己的后宫治理得紧紧有条，百货产的热来给酒店烧烧水，酒店和办公拉的翔去给百货发发电，节约资源，自产自销。
八个字总结，就叫人会发光，shi能发亮。
新陈代谢旺盛的少年自会长成帅气模样