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【独家发布】半路出家“小开发商”案例：跨界受挫祐康地产生死劫

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跨界受挫祐康地产生死劫杨静2016-12-2008:25:19来源：时代周报当一家在食品领域做得风生水起的公司，涉足房地产后，剧情开始变味，甚至透着悲凉。祐康集团（以下简称“祐康”）是浙江杭 ...

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跨界受挫祐康地产生死劫

杨静 2016-12-20 08:25:19 来源：时代周报

当一家在食品领域做得风生水起的公司，涉足房地产后，剧情开始变味，甚至透着悲凉。
祐康集团（以下简称“祐康”）是浙江杭州家喻户晓的企业，董事长戴天荣“棒冰袋回收箱”的发家故事，还在被外界咀嚼。从1992年杭州机场路上的一个小食品厂，到2008年进军房地产业再到成长为年营收入超百亿元的多元化集团，祐康一路艰难又风光地走来。
只是，命途多舛。以2015年破产消息传出为转折点，祐康似乎在一夜之间从巅峰跌落。位于杭州城东机场路377号的集团总部，曾是祐康纵横捭阖的见证。时隔一年，曾经的意气风发已被雨打风吹去。董事长戴天荣也已经许久未出现在公众面前。
留下的残局里，食品业务，浙江省内最大的国企浙江物产集团在进行危机帮扶。与总部16公里以外杭州西边的滨江·紫金府项目，则像一块巨大的膏药，贴在繁华的黄金地段，成为至少600多位业主乃至当地政府的隐痛。这是祐康在当地除“原筑壹号”之外，仅有的地产项目。
对于地产的残局，祐康已经力不从心。要想解决，可选的路径可能只有迈入司法程序，但纠结在这一链条当中错综复杂的债务关系，成为当地政府面临的重大考验。
直至现在，很难判定是主业拖累了地产，还是地产拖累了主业。但以这个项目为原点，可以窥见到一个新手跨界地产的莽撞和稚嫩，在和各类不可抗力周旋期间，十锅九盖的融资伎俩终归逃不过行业的洗牌。当步子迈得太大时，引发的是对一个企业战略性发展的终极拷问。
事实上，祐康在地产领域的衰败，或将成为中小型房企艰难处境的一个样本。按照当地一位不愿具名银行人士的说法，“当一个环节出现问题时，引发了多米诺骨牌倒下般的效应。过去仰仗政商关系和个人名望打通的‘绿色通道’并不绝对牢固，没有过硬的财力和基本功，最终只能铩羽而归”。
地产往事
滨江·紫金府的7幢高层和10幢排屋，依旧伫立在杭州城西申花板块的紫金港区域。它已经和600多户业主的命运绑定在一起。直至现在，业主们还在为办理房产证而奔波中。
由于土地证被质押给银行，且贷款无法偿还，该项目迟迟无法拿到土地证。没有土地证，意味着业主的三证也无法办出。
项目并没有烂尾，相反，从2013年开盘时开始一直在市场上处于一票难求的热销状态，不少人甚至需要通过内部找关系来认购。
祐康是在2010年拿下项目所在地块的。当年3月25日，两会后杭州的首场土地拍卖，祐康一举成名—前后不到3分钟，以13.3亿元总价，15953元/平方米的单价拿下申花18号地块。超越保利地产、万钧置业2009年创下的1.1万元/平方米的楼面价纪录，刷新为新的地王。
按照当时祐康置地执行副总经理樊文冰的说法，祐康希望借助一个高端项目来奠定在行业的发展地位，这一项目就是实现华丽转身的开始。“拿地并非单纯从价格利益出发，还需要带着战略眼光来看待。”樊文冰说道。
彼时，祐康才进军地产行业两年。位于杭州德胜东路的“原筑壹号”项目在2009年刚亮相。当时的祐康在食品领域已经小有成就，但相比地产行业的丰厚利润，谁都知道，食品业微不足道。
更大的刺激来自于大环境，2008年前后，杭州房地产业处于强劲上升态势。“当时祐康的发展策略里有一主两翼的说法，食品为主业，投资事业和新事业为两翼，房地产就是属于其中投资一翼。”接近祐康的人士对时代周报记者回忆。为了在地产领域发力，祐康不断从其他房地产公司挖人组建团队，并不断在土地市场寻觅合适的地块。
不过，美好的地产规划，终究还是像梦境般难以抵达。
13.3亿元的土地总计，对于一个从事食品行业的企业来说，是一笔不小的开支。到哪里找钱？土地款要怎么支付？项目未来要如何操盘？这一连串的问题随之而来。
“钱还不上了”
直到现在，没有准确的数字可以反映出祐康所欠下的外债，但祐康和杭州当地不少银行的蜜月期已经走到了尽头。
可以查阅到的资料显示，滨江·紫金府的土地抵押分为两大部分，涉及平安银行股份有限公司杭州分公司的3.9亿元和中航信托股份有限公司的6.5亿元。其中的6.5亿元中包含了工商银行武林支行的3亿元人民币欠款。
而这只是祐康地产业欠款的一个小窗口，更大的窟窿还在母公司。
查询法院判决信息，时代周报记者发现，杭州大大小小不少银行已经将祐康列为被告，包含宁波银行股份有限公司杭州分行、中国农业银行股份有限公司杭州城东支行、中国建设银行股份有限公司杭州之江支行、江苏银行股份有限公司杭州分行、温州银行股份有限公司杭州萧山支行、中国光大银行股份有限公司杭州分行、平安银行股份有限公司杭州分行、渤海银行股份有限公司杭州分行、中国银行股份有限公司杭州市城北支行、上海浦东发展银行股份有限公司杭州西湖支行、浙商银行股份有限公司杭州西湖支行、上海银行股份有限公司杭州分行等。
这些银行对祐康的上诉集中在2016年。祐康与他们的借贷合同多数发生在2015年间。值得一提的是，祐康押宝地产可能并非毁于地产，事实上主业的情况并不乐观。梳理这些诉求不难发现，母公司的食品业在2015年频繁向银行借款。
银行的借贷是祐康融资的重要手段。据不完全统计，在2016年引发的法律诉讼和民间借贷偿还数就达到10起。涉及的金额从百万到亿元不等。
按照一家股份制银行杭州支行高管李明（化名）对时代周报记者的介绍，“银行资金收紧也是祐康危机很重要的一大原因。由于祐康是杭州本土的知名企业，不少银行一开始肯定会借款，加上戴天荣本身在政商界的光环”。
但银行主体审批贷款存在信息不对称的劣势，是祐康资金危机不能被提前发现的原因。李明归纳了两点，一是目前大多数银行参照中国人民银行信征大数据为一大依据，各家银行对于发放贷款的标准并不一样，对企业风险的感知并不一样；二是企业各个维度的数据并没有融会打通，发放贷款的银行参照的数据十分有限，即便是尽职调查，可能无法彻底发现企业在还款上的问题。
但对于祐康而言，还有一种情况是靠十锅九盖的局面维持了太久，在多年辗转腾挪中勉强支撑，终归有断裂的一天。“只要其中的一两家银行贷款发生提前追讨，祐康的情况只会更加糟糕。”李明无奈表示。
按照滨江·紫金府项目的维权业主律师所述，如果祐康无法实现自救，最终极有可能会通过破产程序来实现，“政府目前正在协商，相信很快会有消息”。
若祐康的抵押物被银行强行拍卖，一旦资不抵债，购房者的产证可能依旧无法办出。多位接受时代周报记者采访的购房者表示，关键看这样的案例，政府和法律要如何运行。
按照他们出具的司法案例，在去年6月10日，中国农业银行股份有限公司海口南航支行和景瑞花园业主的案例中，海南光华房地产有限公司涉及的案例，就按照抵押人同意出卖抵押物应视为对抵押物放弃优先受偿权来判定，即土地抵押登记实际无意义。
当祐康成为银行们的弃子，政府方面在当中要如何起承转合，扮演的角色也将变得尴尬而微妙。
希望政府和司法机构的有效介入，是业主们的一大诉求。但如果处理不当，所有的问题也将都会被放到显微镜下观察，包含住建部、房管局、国土部、银行系统等等。
谁之过？
祐康并不是没有风光过。在鼎盛时期，旗下拥有食品制造次集团、云商次集团、山东盈泰产业集团等。而戴天荣本人也拥有人大代表、知名企业家等多重头衔。
根据接近戴天荣的人对时代周报记者的形容：“戴总一直想把祐康做成一家百年企业。”祐康以食品发家，戴深谙一个错误就可能让一个品牌企业在转瞬间坍塌的道理。
“眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”在公开报道中，他曾向媒体如是表达创业容易守业难的艰辛。据了解，“以终为始”是他非常喜欢的一个成语，解释是想好目标，认准方向，再努力开始。
只是谁都不会想到，在地产领域，祐康会开启一个悲剧的故事，尽管这是一个司空见惯的地产故事：预售资金并未进入监管账户、企业还不出银行贷款，购房人拿不到三证，企业奄奄一息与购房者、银行、债权人、政府等的命运缚于一处，故事变得复杂。
项目所在的杭州申花板块素来是地王频出的板块，更是发展的潜力板块。参照住在杭州网的数据，申花板块在2007-2011年间，新房成交均价一度从7500元/平方米跃升至27500元/平方米，翻了近4倍。2012年出现小幅下降后，2013年依旧回到3万元/平方米的均价。
照此测算，如果滨江·紫金府项目按照进度完成，对于祐康是一笔不错的投资回报。祐康也曾为项目找来过合作伙伴—滨江集团。后者是杭州知名开发商。
2012年11月，滨江集团发布公告称与祐康签订协议，负责这一项目的代建。代建费为1.05亿元，项目土地面积为3.97万平方米。这也是滨江第一个代建项目。
有了滨江集团的加入，项目犹如添了“金”一般。按照一业主的说法，当时就是冲着案名中包含的“滨江”二字去的。另据时代周报记者了解，甚至有滨江集团的高管割肉卖掉滨江集团在杭州当地另一项目，而花重本买下了滨江·紫金府。
滨江集团进入后，项目的进入开始加快。2013年12月7日，项目取得5号、7号楼的《商品房预售许可证》，一个月后，6号楼的也下来了。剩下预售证分别在2014年3月、6月和9月取得。自始至终，项目保持热销。
尽管如此，祐康也无力偿还滨江集团的代建费用。作为抵押，在2015年10月22日，祐康将剩余全部房源，涉及总建筑面积1353.46平方米一次性打包转让给滨江集团。
按照这样的逻辑，即便项目保持热销，地产有望给主业带来帮助，祐康还是无法偿还银行的土地抵押贷款。
在祐康的危机中，还存在一个疏漏。参照业主给出的资料，预售资金汇入并非是本应该汇入的监管账户。事实上，在当下预售制下，经房管部门批准，开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者。由于付款与交房之间存在一两年的时间差，为监管保证开发商不违反诚信义务，各地有商品房预售资金监管办法，以资金监管账户、专款专用、支出审核等方式约束开发商，以保障购房者利益。
愤怒与无奈，在业主当中蔓延。据时代周报记者了解，祐康方面也在尽力协调中。
杭州日报房产部主任李坤军对祐康事件的看法是，这是商品房预售许可制度惹的祸，“除了最早拿地阶段的自筹资金外，开发商基本靠“借钱”以及后来的“预售收钱”，就可以资金滚资金地开发完一个项目，并且获取高额利润。“但显然，这不是一个简单的命题，叶檀认为，“房地产预售制度是期货制度，如果取消预售制，房地产市场就完了”。
而对于躺枪的滨江·紫金府业主来说，未来到底会如何，依旧是一个巨大的问号。

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