资产评估实务中增值税处理问题（下）-经管之家官网！

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问题7：采用收益法评估不动产、机器设备、无形资产（除土地使用权、矿业权），收入或者收益所适用的增值税税率有何不同？

答：采用收益法对不动产进行评估，通常采取净租金折现的思路进行评估；采用收益法对机器设备进行评估，可以采用净租金折现或者净收益折现的思路进行；对无形资产采用收益法评估，通常将使用无形资产带来的额外收益折现的思路进行，额外收益可以通过增量收益、节省许可费、收益分成或者超额收益等方式估算。在应用收益法评估过程中，各项收入、成本费用均采用不含税金额。

全面实行营改增之后，不同类别资产租赁收入、许可使用收入适用的增值税率不同，在计算时应当正确选用。

根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的有关通知》（财税[2018]32号），对于一般纳税人，如果采用一般计税方法，设备等有形动产租赁收入适用的增值税率为16%，不动产租赁收入适用的增值税率为10%，让渡无形资产使用权（或者无形资产许可），所获得的许可使用费收入适用6%的增值税税率。

如果一般纳税人在经营租赁收入中，对于2016年4月30前取得的不动产，选择了简易计税方法，或者企业为小规模纳税人，应当采用相应的计税方式计算应缴增值税额，同时应当注意此时的租金为含税租金。

问题8：企业价值评估，不同的评估方法如何考虑增值税？

答：

（1）资产基础法。对各项资产分别采取相应的评估方法评估，累加得出资产价值，再减去负债得出企业价值。在这个过程中，对于各项资产负债，如果是一般纳税人，应该采用的是不含税价，如果是小规模纳税人，采用应该是含税价。主要单项资产评估如何考虑增值税，参见上述相关问题。

（2）收益法。收益模型不同，增值税的考虑有所差异。A.采用现金流量折现模型时，如果是一般纳税人，假设其外购的货物和服务均能够取得增值税专用发票，预测的收入、成本、费用等均为不含税数据；资本性支出项目也应该采用不含税价。同时，税金及附加科目应当充分考虑到增值税的影响，即先计算应缴纳的增值税，再城建税及教育费附加。另外，还应注意投资收益科目中是否有金融商品的转让收益。自2016年5月全面施行“营改增”后，按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），金融产品也纳入到增值税的征税范围。金融商品包括外汇、证券、期货等。在金融商品转让活动中，将买卖差价作为销售额，在一个会计期间内，将盈亏进行正负抵销，然后将余额作为增值税征收额。应纳增值税额=销售额×征收率（6%）。在现金流折现模型评估中应关注投资收益科目，如果存在股票、债券等金融商品买卖产生的收入应该计算增值税；在实务中通常按照投资收益率来预测投资收益科目，投资收益率的计算亦是参考了企业历史经营期内获取的投资收益的情况或者同类金融商品的市场收益率状况，这时也应该计算增值税，并将计算出来的增值税额直接加到收入、成本、费用等项目计算出来的应纳增值税税额上，并以加总的结果作为计算税金及附加的基础。B采用股利折现模型时，股利目前未纳入增值税调整范围，因此采用股利折现模型计算的评估结果均未考虑增值税影响。

（3）市场法。由于股权投资类资产（不含上市公司股票）不属于增值税的调整范围，因此采用交易案例比较法时，取得的可比价格应该均未包括增值税。采用交易案例比较法，选择交易案例，被评估企业为一般纳税人时，尽可能选择一般纳税人作为可比交易案例，被评估企业为小规模纳税人，尽可能选择小规模纳税人作为可比交易案例。如果被评估企业为一般纳税人，选择了小规模纳税人作为可比交易案例，进行可比指标比较过程中，应把可比交易案例的收入等含税的财务指标折算为不含税指标后再进行比较，确保比较口径的一致性。采用上市公司比较法，取得的股价应该是不含税价，股票属于金融商品，出售金融商品适用的税率为6%，金融商品转让的增值税税基是“金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额”，征税方式与其他应税资产和服务不同。在评估中，可以忽略这个影响，不考虑股价可能引起的增值税税负。其他处理与交易案例比较法一致。

问题9：企业价值评估中，外购软件、专利资产、专有技术、商标资产、著作权资产等无形资产评估，如何考虑增值税？

答：如果被评估企业为一般纳税人，则无形资产的评估结果应该为不含税价格；如果被评估企业为小规模纳税人，则评估结果应为含税价格。

不同评估方法增值税处理方式如下：

（1）市场法。通过询价得出的结果通常为含税价。通常情况下，我们可以假设无形资产出售方为一般纳税人，能够开具增值税专用发票，把询价结果调整为不含税价。但应特别注意，目前，销售软件、专利资产等的企业多为小规模纳税人，小规模纳税人可以到税务机关申请代开增值税专用发票，但是对于购买方来说，能够抵扣的税额并不是16%，而是3%。如果评估过程中对于无形资产出售方的情况非常了解，可以在含税价调整为不含税过程中使用不同的税率。

（2）收益法。未来收益测算的过程一般纳税人为不含税价，小规模纳税人为含税价。

（3）成本法。其增值税的处理方式和收益法一致。

问题10：企业价值评估，采用资产基础法时如何选择增值税税率？

答：

（1）在资产评估通常遵循“所选取的价格标准应该在评估基准日有效”的原则，资产涉及的税率应该是评估基准日的税率，而不是历史税率。

（2）固定资产。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2：“营业税改征增值税试点有关事项的规定”，对提供建筑服务、销售不动产、不动产经营租赁服务的企业，区别销售服务行为以及销售标的物的取得时间等，可以选择简易计税方法；一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。

旧货相关增值税政策财税：〔2009〕9号、国税函〔2009〕90号和财税〔2014〕57号文规定：纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，应开具普通发票，不得自行开具或者由税务机关代开增值税专用发票。

（3）房屋建筑物、投资性房地产及存货。对于非房地产开发企业：根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号），增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。非房地产开发企业应区分评估基准日房地产项目的取得时间和取得方式，符合15号公告条件的不动产，可以按照不含税价作为评估值；不符合15号公告条件的不动产，也就是在2016年之前取得的不动产，本着与账面值匹配的原则，宜采用含税价作为评估结果。对于房地产开发企业：应先区分项目时间和计税方法，开工日期在2016年4月30日前的老项目，可以选择适用简易计税方法征收率为5%，一经选择，36个月内不得变更。在这种情况下，评估结果应为含税价。开工日期在2016年4月30日之后的项目，目前适用税率为10%。

参与本期解答专家：王生龙邓艳芳中联资产评估集团有限公司

刘兴旺北京天健兴业资产评估有限公司

王崇虎中和资产评估有限公司

特此感谢！

2018年9月13日

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