房地产企业授信风险识别与控制，看这一篇就够了（五）-经管之家官网！

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风险控制

1、集团风险怎么控制？现在流行的集中度能真正控制住集团风险吗？

最近一两年，随着很多大型企业集团的风险暴露，各大银行都把集团风险管控放到了一个非常重要的位置。但从实际情况来看，似乎各大银行并没有太有效的手段来防控集团风险，基本也就是三板斧：加强集团客户识别纳入管理、余额上限管理、份额上限管理（也就是所谓的集中度管理）。

加强集团客户识别纳入管理自然是应有之义，但后两者就值得商榷了。余额上限管理确实有一定的科学性，但根据上一年的财务数据核定下一年的授信余额，本来就存在一定的滞后性和差异性，再加上集团客户一般体量庞大，银行审批耗时较多，加上很多银行内部的管理架构导致很多牵头集团客户的发起行，对集团整体的运营模式、运营计划掌握得比较肤浅，从而导致风险批出来的余额上限往往过于保守和谨慎，严重限制了业务的发展。

份额上限呢，解决了余额上限的死板问题，也更有利于业务发展。但却有一个BUG：一个企业现有全口径融资40亿，A银行批复的集中度上限是不超过25%，目前余额10亿，已达上限；这个时候企业找了其自身财务公司或其他没有集中度要求的银行又融资了40亿，按照集中度要求，A银行则还能再增10亿，这个时候风险是控制了还是扩大了？而且，份额上限管控的本质上还是一种从众和追随策略，除了展现出对自己风控能力的不自信外，真的能控制风险吗？一个百亿负债的企业集团崩掉了，份额第三15亿就一定比份额第一的30亿安全吗？恐怕未必。组成债委会共同进退的话，大家获偿率应该差不多；如果各自为战的话，份额第一的行因为客户关系更好、也更有话语权，一般拿到的风险缓释措施更多，很多时候获偿率甚至高于份额排名第三、第四的银行。

那集团客户的风险到底该怎么控制？我觉得集团客户的风险不在于做多做少，而在于跑得快还是跑得慢，所以真正要资产安全的话，只能做到“进时大胆进，退时果断退”，而要做到这点，就非大数据不可——当然，这个只是个趋势，实现起来目前还有较大的困难和问题，这个我在后面还会具体讲。

2、抵押和担保，哪个更重要？是否有集团担保了就可以不要抵押了？

金融圈对抵押有截然不同的偏好：①某个号称“银行界的黄埔军校”的国有大行对抵押非常看重，尤其是在建工程的抵押，从总行到分行，都把在建工程抵押看得特别重，不管是批复还是贷后管理，不管有没有集团担保，土地都是必须抵押的，而且几乎都要求在建工程“应抵尽抵”，这不仅是该行提款的前提条件，其对在建工程的释放，也银行同业里管理得最严格。②而某宇宙大行呢，虽然土地抵押也是必须的，但对于在建工程则很多时候，只会在批复的管理要求中提一句（有些时候甚至提都不会提），提款时也不做硬性要求，贷后管理时一般拿车位或者商铺的在建工程意思下也就能过关了。③某号称四大行中最奔放的那家国有大行，则果真奔放无比，土地抵押拿到后，就基本不太关心在建工程抵押了。④股份制银行呢，则更务实、更灵活，对于股东背景好的企业有担保的情况下，别说在建工程了，土地抵押都可以不要；对普通中小民营房企，则在担保和质押之外，还要严格要求抵押，土地、在建工程都从严管理；⑤信托公司呢，可能介入的客户群很多属于能承担信托高价格的高风险客群，所以风控措施其实是最严的，担保、土地抵押这些常规的就不说了，有的还会要求股权质押（甚至有些要求“股权过户+回购”，以达到实际控股）、证章照的共管、第三方定期巡检等等；对于在建工程抵押和销售回款，则会派驻现场资管经理做非常严格管理，真的是做到“应抵尽抵”“按需释放”“销售回款封闭管理”。

从上面的描述来看，我们可能会很困惑：如果抵押非常管用，那为什么有的银行对抵押不是那么看重呢；如果抵押没有用，为什么有的银行和金融机构却把抵押看得那么重？这个问题，我在随后的“怎么平衡风险和市场”那还会说，这里先讲抵押有没有用。

（1）先说土地抵押有没有用？

从变现能力来看，土地抵押是没有用的：因为根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也是不能对抗购房人的期待权的。因此，当商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权就几乎失去了变现能力——事实上，哪怕只是部分预售，因为涉及“房随地走”对抵押时点地面附着物的认定，涉及土地证分割等等，也实际失去的快速变现的能力。

但就风险控制来讲，土地抵押又是极端有用的：①首先，土地抵押具有极强的排他性和控制性，也就是说，如果土地做了抵押，那么不管是二顺位抵押、还是追加在建工程抵押，不动产中心一般都要征求土地抵押权人的意见，能有效保证我们项目的权属状态干净；②其次，真的出现极端的情况，我们不管是依据土地抵押权查封项目，还是从在破产清算中占据有利顺位来看，土地抵押都是有极大作用的。

（2）那在建工程抵押有用没呢？

从风险控制的角度，确实意义非常重大，因为这个是最明确、最切实的抵押物，相对土地来说，变现能力较强。但从实际操作中讲呢，又最没有意义。为什么？

①首先，从操作流程上讲，以前还是房管局办理建工程抵押时，在办理预售证的时候往往是不需要释放在建工程抵押的，只需要出具同意函即可，然后每套房子在房管局那会有一个确定状态对外显示而已，抵押、可售、已售、已拟定合同等等，因销售需要释放哪些套时，再针对性地释放哪些就好；但最近一年多，摇号政策在各地兴起，加上房管局和不动产中心的分家，房管局办理预售证时普通要求预售证对应楼栋的在建工程全部释放作为前提条件（有很多不需要统一摇号的地方，房管局也跟风这么要求了），而一栋房子从建设到销售的周期很短，所以在建工程实际能起到的风险缓释作用已经极小；

②从各方对在建工程抵押的态度上讲，房地产企业肯定是不想抵押在建工程的，因为房地产企业的销售部门一般是其企业内最牛气的部门，财务部门一般不愿意因为抵押在建工程而帮销售部门背锅；而银行呢，由于内部押品管理流程复杂，人员人手不足，加上不动产中心办理在建工程抵押和释放的材料和流程也较为麻烦，所以一般也不愿频繁的做在建工程抵押解押。所以，一般最后都变成了抵押车位和底商意思一下，满足形式条件而已。

（3）总体来说，对于中小房地产企业集团来说，抵押肯定是无比重要的。足值抵押，甚至要求额外的净地或房产抵押，都是极为有必要的（之前举例的民营房地产商R，被各种债权人数轮查封，最终银行还是成功化解了潜在不良风险，就是因为抵押物拿得非常足值）。

对于实力雄厚的大型房地产集团呢，在集团风险未彻底暴露时，抵押是可有可无的，反正现在金融机构的借款合同，普遍都有交叉违约条款，所以但凡集团还能撑下来，集团都会统筹资金解决单一项目的困境。但一旦集团出现极端情况，终极风险爆发时，抵押物就又变得特别重要了。之前举过的J集团的例子就是如此：

没出问题时，从集团财务报表看，集团是有偿付能力的，但对于房地产集团来讲，特别是非国营的房地产集团来说，往往存在股权结构复杂、关联交易庞大等特征，很多地产商往往存在同一个项目既有集团表外融资，又有项目公司表内贷款的重复融资的情况，或体外公司明股实债的情况，甚至体系内外公司溢价交易资产套取资金的情况。于是，当集团公司的风险暴露，这些隐性负债才会慢慢浮出水面，集团的也将迅速失去帮扶子公司的能力，就像当年的J集团，在风险暴露后，随着专项审计的深入，才发现整个集团负债高达650亿元，远超之前财报披露的300亿元。从1月3号汇丰宣布违约后到1月底，在不足一个月的时间，整个J集团就遭到了超过80起诉讼和查封冻结，而最大债权银行则正是由于其一贯重视抵押物，手上拿着较多的抵押权，迅速查封 J 房企 53 项资产，一方面防止J集团转移资产，另一方面掌握了谈判主动权，才最终化解了授信风险。

3、押品怎么管才最安全？

押品既然那么重要，我们又该怎么管理呢？押品具体的管理方式在各个银行都有标准化的操作流程和管理规范。所以我觉得就操作流程来说，其实是无需赘言，这里讨论怎么押品，更多的也是从法律风险的角度来讨论——就拿在建工程举例来重点说一说（土地抵押太简单了）：

（1）关于房地产在建工程抵押。建设部《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）第3条作了明确规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”《办法》第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”结合建设部的《办法》和最高院的《解释》，办理在建工程抵押应要注意：在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程，在建工程抵押的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。这就要求我们不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款——虽然担保法司法解释并无此要求，而只是明确规定“当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”，建设部的部门规章并不足以作为抵押合同当然无效的依据。但是，基本上现在不动产登记中心在登记时就会对这条做控制。

（2）《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。该批复同时对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工验收之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实际操作中，银行发放了在建工程抵押贷款，但开发企业并未如约支付承包人建筑工程款，银行的抵押权很可能落空。甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付工程款”的事实，导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态。因此我们在发放在建工程抵押贷款时要做到：

①监测贷款资金的使用，确保贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；

②工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并及时在竣工验收后，转成房产抵押；

③在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款是否在六个月内行使权利进行核实。

④如有可能，可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。

（3）大部分办理抵押的不动产中心，对于同一债权人和抵押权人的情况下，可以在已有土地抵押的情况下追加在建工程抵押，不用释放土地抵押，但个别地方会要求注销原土地抵押后，重新办理在建工程抵押，这个时候就要注意了：首先，作为抵押物的土地使用权如果已被法院查封的，此时我们若到登记机关注销了原登记，将无法办理新的登记，一旦注销后甚至连恢复原状也无法做到；其次，在银行办理注销土地使用权抵押登记后、在建工程抵押权登记前的短暂时间内，抵押物突然被查封，此时，在建工程抵押权登记也无法办理。我们在办理土地使用权抵押转为在建工程抵押，首先要到登记部门查明抵押物是否被法院或其他司法部门查封，如果被查封的，不得办理新的登记手续，只能依法起诉要求行使抵押权。抵押物没有被查封的，在办理新的抵押手续过程中，要带好完备的登记资料，力求使登记手续在尽量短的时间里完成。同时做好保密措施，防止借款人的其他债权人获悉后通知司法机关查封抵押物。

（4）尽量争取企业为在建工程买保险。保险需要约定抵押权存续期间，银行为第一受益人，保险单正本也在银行保管；同时，为了避免投保人中途声明保险单丢失进而办理退保的情况，建议要求保险公司办理保险时在保单中约定：“除非经过保险第一受益人的书面同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保险”

（5）在建工程抵押竣工验收转成房产抵押时，需验证其抵押物状态，避免抵押物已低价出租的情况。这会导致抵押物难以处置，因为按照法律规定“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，实际操作中也很难处理抵押房产。

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