经营性物业贷款授信方案及审计思路分析-经管之家官网！

扫码加入财会交流群

一、企业基本情况

荣超租赁注册资本13亿元人民币原名“北京海航租赁控股有限公司”，海航实业控股有限公司100%控股。企业与北京港保税区管理委员会达成协议，由北京保税区投资有限公司出资5亿元投资荣超租赁，从而成为荣超租赁的第二大股东,投资额占总股本的23.08％。

该企业经营范围为企业资产重组、购并及项目策划；财务顾问；信息咨询服务；交通、能源、新技术、新技术、新材料的投资；航空器材的租赁业务；酒店管理；游艇码头设施投资；租赁、信托行业投资。企业顺利通过商务部和国家税务总局的联合审批，取得了内资融资租赁试点企业经营资质。

荣超租赁控股四家租赁公司，包括：长江租赁有限公司（首批内资融资租赁试点企业），扬子江国际租赁有限公司（具有融资租赁业务经营许可权的中外合资租赁公司）和香港国际航空租赁有限公司（香港注册成立的专业航空租赁公司）；另荣超租赁为国银金融租赁有限公司的第二大股东（中国银行业监督管理委员会下属的十二家金融租赁有限公司之一）。

二、银行提供的授信方案

1、荣超租赁公司和北京保税区签订“全面合作备忘录”，涉及五项主要内容。（1）北京保税区投资有限公司投资入股3亿元；（2）北京保税区不动产售后回租。保税区将加工区一期和海港保税区内符合租赁条件的道路、管网、办公楼等公共基础设施转让给荣超租赁，然后回租，租赁规模定为20亿元；（3）支持荣超租赁公司参与建立租赁产业基金；（4）为北京保税区提供租赁金融服务，包括空客A320飞机和空客A320总装厂等北京保税区基础设施融资。（5）优惠政策，财政2000万元补贴；减免税；提供壳资源上市等。

2、保税区将“北京保税区空港物流加工区投资服务中心”大楼，即北京保税区管委会大楼转让给荣超租赁，然后回租。

该情况立即引起了银行的注意，在对国家关于融资租赁、经营性物业贷款等方面的政策仔细研究、学习后，针对保税区管委会大楼项目的实际制定初步的融资方案--经营性物业抵押贷款，并马上同企业进行商谈，加入各家银行的竞争行列。在营销过程中，由于各大商业银行将争夺的焦点集中在管委会大楼的经营性物业贷款上，而企业急需解决飞机融资租赁问题，银行在了解到这一情况之后，与企业协商，将大楼的经营性物业贷款与长江租赁的封闭式融资租赁贷款作为一个整体同时向总行申报授信，取得了企业的高度认同。企业承诺，在银行为长江租赁解决飞机融资需求前提下，将优先使用银行对荣超租赁的经营性物业贷款。

由于保税区政府规定只有在银行放贷后，管委会大楼的相关产权证明才能提供给银行，在对保税区政府进行公关后，其同意向银行先提供加盖公章的复印件，银行在取得总行的同意后，马上与企业敲定了融资方案，企业同时正式向银行出具授信申请，银行确立方案并向总行申请立项。

立项批复后，银行人员连续工作三天三夜，高质量地完成了相关项目的授信申请，并提交总行。高效率审批通过了大楼项目和长江租赁飞机融资项目，为银行占得此项目竞争的先机赢得了宝贵的时间。银行在介入较晚的不利局面下，成为第一家大楼项目通过总行授信审批的银行，获得了企业的信任和赞赏。企业在此项目后，积极要求与银行签订《战略合作协议》，加强后续业务的合作。

3、该项目的收益

管委会大楼的经营性物业贷款项目，银行除获得10年期4200万元保证金外，还向企业收取150万元财务顾问费，产生1.514亿贷款利息。另外，通过此项目，银行与企业建立了良好的关系，为后续业务开展奠定坚实的基础。

本次银行对荣超租赁有限公司、长江租赁有限公司的营销能够在众多商业银行中脱颖而出，主要原因在于1、银行能够深入了解客户需求，并及时做出反应，以高效率的优质服务赢得企业的认同；。3、持续跟进，多方协调，充分利用银行资源为成功营销奠定了扎实的基础。银行在得知企业的融资需求后，除了与企业进行深入沟通，还积极联系北京市保税区管委会相关人员，利用银行与政府的良好关系对企业施加影响，从而提高了银行与企业谈判的成功几率；

【点评】

银行对所有的产品应当活学活用，客户经理必须有“大融资”的概念。你虽然即使在一家城商行，但是也要有大思维，就要给企业解决整体的融资解决方案。你可以依靠的资源不要就简简单单的局限在本银行，其实你还可以依靠的资源包括：其他银行（我们提供担保）、其他金融机构（信托公司、租赁公司、保险公司）、甚至是风险投资，只要企业属于优质企业，只有企业有需求，只要企业能够支付足够的价格，一切商量。

经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析

我们在对银行经营性物业贷款的审计中发现，借款企业在取得贷款建造或购买经营性房产对外出租后，经过一段时间,再将所持有的经营性房产评估，评估价值往往高出初始持有的价值，然后根据评估的新价值向银行追加申请借款或者释放部分抵押物产权｡例如，某房地产公司2006年开发建造一栋商务楼用于出租,计划投资1亿元(假设实际造价也为1亿元)，自筹3000万元，向银行借款7000万元，贷款期8年，以该栋大楼1-7层的房产作为抵押(若尚在建造期，抵押物为相应房产的在建工程和土地使用权价值)，以未来该商务楼租金收入为还款来源｡2009年，该商务楼经评估价值2亿元，该房地产公司以此评估价为标准向银行申请追加经营性物业贷款7000万元，或者申请释放一半的原抵押房产产权，或者申请追加小于7000万元贷款的同时要求银行释放其余对应部分的抵押房产产权｡表面看来，这种评估后申请追加贷款或释放抵押物产权的要求并不违反银行对于房地产类贷款的借款人需投入30%自有资金的规定，而且各商业银行迫于放贷业绩压力也十分乐意为客户追加这类贷款｡

然而，细心的读者可能已经发现，上例中若银行为该房地产企业追加7000万元贷款，那么投在这栋商务楼上的经营性物业贷款不但覆盖了其最初的造价1亿元，还余出4000万元给该企业，相当于银行帮助该房地产企业建造了一栋用以赚取租金的商务楼、抽逃了3000万元项目资本金，还将4000万元“利润”提前回笼给企业，银行得到的抵押物仅是该栋商务楼1-7层的房产｡未来几年中，一旦宏观经济形势不利，房地产价格下跌，该房地产公司可以申请破产，卷着大把的租金、售房收入和银行借款一走了之,丢下这栋楼1-7层的贬值房产，将难以出售变现的风险和巨额坏账的损失统统转嫁给银行，造成银行风险集聚和实际资产流失｡

不难看出，经评估后追加申请贷款或释放部分抵押房产的做法表面看似合理，实际上以所抵押房产借到的贷款资金被用于整个房产项目的建造或购置，变相地减少了贷款人获得的抵押资产，相当于贷款银行向借款企业发放了无指定用途的贷款。而所谓房产价值评估通常是以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准的，并没有考量房产本身价值和宏观经济因素，甚至有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣。

此外，我们在审计中还发现,某些银行借经营性物业贷款科目置换借款企业先前在该行的流动资金贷款。经营性物业贷款属中长期固定资产贷款，按照规定，其只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款，而某些银行偷换概念，以资产支持类贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款，为房地产企业延长流动资金借款期限、减轻资金压力、囤房囤地大开方便之门｡

依照上述分析理清的银行和房地产企业违规借贷经营性物业贷款的脉络，相应的审计思路如下：

首先，要求借款房地产企业提交贷款涉及的房地产项目建造或购置时的合同和财务资料，了解项目初始造价或购置成本，即初始投资总额，以此为依据确定该项目可向银行融资的最高限额｡

第二步，要求借款企业提交初次借款和历次后续追加申请贷款时的公司会计报表，并要求贷款银行提供相应借款合同，计算分析银行实际贷款总额是否超过上一步骤中确定的最高限额，检查企业资产负债表中所有者权益科目余额，计算历次借款时企业自有资金是否达到项目初始投资总额的30%｡

第三步，了解所发放的每笔借款资金的用途，要求企业提供相关会计凭证，确认银行发放的该项目经营性物业贷款用于本项目的开发建设｡

当然，很多房地产企业存在多个项目同时开发的情况，贷款资金在多个项目上统筹使用｡这时，我们不能用借款时点的公司所有者权益来衡量企业投入在某个项目上的自有资金，但我们可以用借款时点企业投在该项目上的总投入减去企业在该项目上的负债来确定企业投入这个项目的自有资金数额｡

回顾上述剖析过程，经营性物业贷款的审计思路就在于权利和义务的对等关系，即：把房产抵押给银行借来的钱要用在所抵押的房产投资上，抵押出去的资产和所得借款的使用范围是对等的，否则无异于银行在业绩压力之下睁只眼闭只眼纵容企业套取信贷资金｡

「经管之家」APP：经管人学习、答疑、交友，就上经管之家！
免流量费下载资料----在经管之家app可以下载论坛上的所有资源，并且不额外收取下载高峰期的论坛币。
涵盖所有经管领域的优秀内容----覆盖经济、管理、金融投资、计量统计、数据分析、国贸、财会等专业的学习宝库，各类资料应有尽有。
来自五湖四海的经管达人----已经有上千万的经管人来到这里，你可以找到任何学科方向、有共同话题的朋友。
经管之家（原人大经济论坛），跨越高校的围墙，带你走进经管知识的新世界。
扫描下方二维码下载并注册APP