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成都房价飙升的原因分析

【摘要】本文分析了成都市房地产的运行现状，成都市房价在经历了08年的低迷之后，开始迅速飙升，主要原因有材料上升、高品质楼盘带动以及社会方面的原因，在上述分析基础上从宏观调控、经济适用房和预防报警系统方面提出了应对措施。
【关键词】成都市房价 宏观调控 合理房价

一、成都房价运行现状
经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏，2010年和2011年则继续延续了这种势头。地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。
成都市统计局资料显示，2010年全市商品房 (含经济适用房)销售均价为5201元/㎡，比2009年上涨了12.2%，每平方米上升452元；据成都市房产管理局统计，2010年市区商品房销售均价为7452元/㎡，比2009年上涨10.5%，每平方米上涨652元，其中住宅销售均价为7013/㎡。很显然成都房价上涨还是很严重的，涨幅明显过大。成都主城区成交量5-7月稳定在43万平米左右，8月开发商继续推出各种优惠措施促销，成都主城区住宅成交面积小幅回升，成交47.75万平方米，环比上涨11.59%；住宅成交套数为4951套，环比上涨8.15%。
二、成都市房价飙升的原因分析
成都市近年来房价持续走高，导致成都房价持续上涨的原因是多方面的。根据价格理论，房价上涨原因不外几种类型，即成本推动型、需求推动型和结构变动型。目前成都房价上涨可以说包括了上述几种类型，下面做具体分析：
1、建筑材料价格块数上涨
建材，特别是钢材价格快速上涨。2002年上半年，成都钢材价格为2300元/吨左右，到2004年已上涨至4300元/吨左右，其他建材价格的涨幅也达到20%，然而到了2010年，这个价格又是翻了一番，这必然增大成本，推动房价上涨。然而，地价上涨也是房价上涨的又一重要因素。成都市土地供应相当充裕，土地的供给对房价影响很小，但是经过 一系列的招、拍、挂交易制度后，土地出让。目前成都市地价涨幅惊人，最近几年相比，年相比土地价格几乎翻番，成都市地价在去年上居全国第五位，到了第三季末，成都市地价已跃居全国第三名，从而导致房价上涨。
2、高品质楼盘的产生
新建住宅品质的提高，新材料、新工艺的运用，房屋建筑质量的提升，居住环境及配置设施的完善等，也会增大成本，推动房价上涨。开发商利润预期增大，开发利润偏高。按国际惯例，房地产开发利润一般为6%—8%，在我国房地产开发商的利润则一般在20%—30%，有的甚至更高。去年节节攀升，可以说是开发商赚得盆满钵满的一年。年初在一环、二环尚可以买到3500/平方米左右，甚至更低价格的住房，可不到半年时间三环两侧的住房就已经涨至4000/平方米。但是开发商所用的地皮大多数都是几年前划拨或者协议的，但是由于房价的一路飙升，开发商在楼盘上市时，不是按土地的实际价格做成本，而是按照当前房价做对比，导致房价急剧上涨。
3、社会原因
首先是需求拉动。成都的情况是：需缺口较大。据市房产管理局统计，与上年相比，成都去年商品房供给量一直呈收缩之势，直到11月形势开始好转，供给量放大，供需矛盾趋

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