酒店行业投资与管理
发布：winston1986 | 分类：投资学
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近年来，随着中国大陆房地产市场的快速发展，酒店行业也成为外商投资的新热点。虽然政府对外商投资房地产行业的政策日益趋紧，但由于酒店可增加地方税收并拉动就业，因此外资进入酒店业相对其他房地产项目要容易一些。但是对于大多数的国际酒店管理集团来说，因为行业内成熟的管理与物业相分离的业态形式，它们在国内仍更多地发展委托管理与特许经营，而非直接投资与物业。
作为全球最大的酒店管理公司之一，喜达屋也是全球最大的拥有自己酒店的管理公司之一，但它目前在国内参与投资的酒店仅有北京国际俱乐部饭店（瑞吉饭店）一家。对此，蔡西民说，“喜达屋在中国也一直寻找有代表性、符合我们全球战略部署的投资项目，对一些战略性区域，例如上海、北京、广州等地的项目我们始终有相当大的投资意向，目前也有数个项目正在洽谈的最后阶段。”
而洲际酒店集团的麦金信则表示，洲际酒店集团在中国专注于管理而非投资是基于其在全球的统一战略。“过去四年集团在全球卖掉了170多家酒店，因为我们想重点发展委托管理和特许经营业务，我们现在在全球全资拥有的酒店非常少。我们的投资主要是品牌建设、IT系统等管理所必需的支持部分，而非投资于地产和物业。”
不过也有例外。香格里拉在中国大陆开业的23家酒店中，仅有两家是签订管理合同，其他21家都是由香格里拉全资或合资建设并管理；而即将开业的上海半岛酒店约3.6亿美元的投资，则由半岛酒店的母公司香港上海大酒店与澳大利亚盛高置地集团（SPG）有限公司各投入50％。
“这跟每一个酒店管理公司的自身策略有关。”吴嘉保说。她认为，目前进入中国市场的国际酒店管理公司资金量都比较大，涉及重要项目时可能会参与投资，将之作为一种话语权优势的体现，因此即便有些公司没有对外宣布参与投资，但在具体项目谈判时也会有这方面的考虑。
而对于业主来说，他们需承担前期投入的巨大风险。一般的高星级酒店平均建设周期长达两年，具有投资回报周期长、前期建设成本高的特点，特别是对于豪华型五星级酒店来说，因为土地成本和前期建设费用投入较高，加上需要支付给酒店管理集团的高额管理费用，可能需要业主有很长一段时间的投入。
“通常来说，开业第一个月都不能做到盈亏平衡，高星级酒店第一年之内能做到当月打平就很不错了，因为高星级酒店的客源市场需要慢慢培养。”麦金信说。如此一来，对于业主来说，短期内爆发式增长的酒店供给不仅会在一段时间内造成房价和入住率的降低以及投资回报的下降，甚至引起业主负债无法偿还和项目烂尾情况的发生。
另外吴嘉保还观察到，国际酒店管理集团旗下的豪华酒店在国内采取特许经营的也不是很多，因为它们很重视对于品牌的保护，更希望与一些有经验的本地伙伴合作，国内的酒店管理公司显然还需加强自身能力。
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