广发证券2012年投资研究报告-经管之家官网！

经济转型与房地产
经济转型是我国“十二五”期间宏观经济的一个大的方向，以出口和投资拉动的
经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。在此大背景下，
我国房地产市场会受到怎样的影响，我们的主要判断是：
过度依赖住宅投资难以为继。经济转型需要一个健康发展的房地产市场。我
国对房地产投资的依赖会逐步降低，住宅将逐步回归消费属性，限制房地产
的投资需求将是长期的政策方向。
经济转型提升“服务业型”非住宅需求。经济结构要实现转型，扩大消费和加
快发展服务业是相辅相成、不可或缺的。在此大背景下，我们看好“服务业型”
非住宅地产的发展前景。
行业投资策略
住宅地产：住宅地产将在调整后企稳，楼市底部可能会在二季度出现。未来
地产股或许有波段性的投资机会，催化剂可能是因为信贷政策或者调控政策
等方面的放松，但是这种交易性的投资机会发生的时间点和持续性都很难把
握。如果一定要判断出一个时间，那么，我们估计是在明年二季度。从更长
的时间来考虑，如果关于房价不会大幅下跌的判断是正确的，那么地产股面
临的高房价和低估值的尴尬局面可能维持很长一段时间，地产股很难有大的
趋势性行情。选股思路上，我们的策略是“选择性买入”。继续看好高周转的一
线行业龙头。在经济转型，行业蛋糕增速放缓的大背景下，分化或集中度提
高将是未来若干年住宅地产投资的主要逻辑。
“服务业型”非住宅地产：在经济结构转型、消费率提升的宏观大趋势下，“服
务业型”非住宅地产的发展前景值得看好。我们对于整体“服务业型”非住宅地
产给予“买入”评级。其中，我们更看好文化旅游地产和商业地产。在选股思路
上，我们看好旅游、文化地产子行业相关公司、以及向商业地产转型，提升
估值的公司。