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房地产业四季度投资策略:政策靴子落地,地产股再演修复性行情!
房地产业
研究机构：广发证券 撰写日期：2010年10月13日
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一、主要结论
我们的四季度投资策略观点是:政策靴子落地,地产股再演修复性行情 !这也是延续了9月30日电话会议翻多的观点。我们的结论建立在房价持平、成交温和的假设下,地产股的投资逻辑和估值准绳是:13倍PE(2011)和NAV 附近。目前地产股2011年PE约10倍, NAV普遍较市值折让20%以上,已具备非常好的安全边际,具备增持空间。
二、对限购等政策的评论
国务院政策新闻稿以及深沪等城市的限购令是对“国十条”的重申并从严。政策的意图在于防止房价反弹。这些政策短期对楼市有降温作用,但是整体力度远不如“国十条”。而房产税是否推出和房价未来的表现可能会挂钩,调控长期化已成为合理的预期。
全球流动性的充裕、通货膨胀下资产配臵的需要,以及“相对于庞大的刚性需求,有效供给的相对不足”等因素是造成房地产困局的关键因素。这些关键因素要么牵一发动而全身,要么属于结构性问题,短期难有根本性改变。因此,政府调控将长期化,调控之路任重道远。
三、楼市将在动态中均衡
8月和9月销售数据表现优异的原因是刚性需求在房价下跌无望的情况下,重新入市。在限购之后,买家将重新观望。但是,我们认为潜在的刚性需求仍然强劲。在一定的时间之后,还是会重新入市的。因此,楼市未来将在动态中均衡。成交量会有一定波动,但总体走势温和,而房价可能在正负10%附近小幅波动。
四、行情催化剂
1、全球流动性可能再度泛滥。美日等发达经济体推出新一轮经济刺激计划,并将市场利率持续保持在零利率附近。这可能会引发流动性在全球范围内的再次泛滥。美元等主要货币贬值预期所引发的保值增值需求,将对我国楼市和股市产生正面催化作用。
2、目前,大盘风格有转换迹象。投资者资产配臵的切换,对于仓位处于历史低位的地产股而言,总体上是有利的。
以上催化因素均有助于延续地产股的波段性行情