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1.地价飙升促使变革招拍挂制度
1.1国有土地出让金上涨被指为房地产价格暴涨的成因
中国房地产指数系统提供的2007年至今中国城市住宅土地平均价格走势图揭示出，自2009年始，平均地价步入暴涨阶段。
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1.2国有土地出让招拍挂制度沿革
1990年5月19日国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，规定以协议、招标、拍卖的方式出让土地使用权。
1999年1月27日国土资源部针对各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开、公平、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地资源，发布《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，推行招标、拍卖出让国有土地使用权方式。
2002年5月9日国土资源部发布《招标挂牌拍卖出让国有土地使用权规定》，要求必须以招标、拍卖以及挂牌方式出让国有土地使用权，正式废除协议出让方式。
招标、拍卖及挂牌均为价高者得的竞价方式，之后全国各地“地王”频现无不与之相关。随着资金实力雄厚的国企进入，天量地价更是层出不穷。上市公司为提升市值，亦不顾开发能力疯狂储备土地开办“土地银行”，对地价疯长起到了推波助澜的作用。针对这种现象，改革单一价高者得的招拍挂制的呼声高涨起来。
2010年3月22日，国土资源部副部长贠小苏在“进一步加强房地产用地供应和监管电视电话会议”中表示，将在试点城市推行土地招拍挂制度的完善性改革工作，采取“综合评标”、“一限多竞”、“暗标”及“限房价、竞地价”等办法抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨[3]。
2010年2月24日北京市首次以“暗标”方式出让A-001-A-005地块，中标楼面地价不足1万，而周边地区价格1至2万。虽然“暗标”依然是价高者得模式，但被认为能够避免开发商面对面竞价时失去理性，有助于开发商拿地回归理性。
2010年2月1日上海市采取先招后拍的方式出让外滩国际金融服务中心地块，最终以2.4%的低溢价率成功拍卖。由于在预公告环节对竞买人进行了筛选，被认为减少了竞拍需求，平抑地价效果明显。
2010年4月27日北京市采取“限房价竞地价”的土地新政出让房山区某居住项目，当拍卖价格升至2.04亿元、楼面地价达到每平方米4718元时，由于超过每平方米4700元楼面地价上限中止拍卖，以土地出让流拍的代价阻止了“地王”再次出现。有观点认为，这是将商品房搞成了限价房。
2010年4月29日上海以“纯招标”方式出让莘庄镇222号地块，规定投标金额仅占30%权重，规划、建筑设计等其他软性指标占了起决定作用的70%权重，宣称价格不再作为决定土地归属的唯一标准。竞拍结果以新闻稿的形式播发后，被指“土地内定”。之后更戏剧性的于2010年7月9日由上海市土地交易市场宣布终止该地块招标活动，未形成有效土地供给。
1.3招拍挂变革模式未改变土地资源国家垄断的事实
土地国有决定了土地资源的国家垄断性。部分观点基于传统公有制认知习惯，甚至将无偿平均使用土地视为人民当家作主的体现，认为所有民众应该在支付建安成本以及开发企业的利润后都能够购买商品房。这种观点从根本上否定了社会主义市场经济，其本质仍然是计划经济思维，这也正是国土资源部为何要坚持招拍挂制度不变的原因之所在。
土地国家垄断前提下，招拍挂转变的是垄断的主体。房地产开发企业承接土地的垄断价格，完成土地的垄断经营，其垄断属性并未改变。也因此，本文使用的房地产一词，均指中国垄断性房地产行业，非指西方土地私有制下的房地产行业。
经济学家们观察到**决策者会对垄断做出如下四种反应：
第一种，反托拉斯以增强竞争;
第二种，**对垄断价格进行管制;
第三种，对私人垄断企业进行公有制改造;
第四种，**对垄断不作为。
价格管制和公有制改造，其实质是将私人垄断转变为国家垄断，仍然由**或国有企业掌握定价权。四种方式中，赞成对垄断不作为的声音最弱。1982年诺贝尔经济学奖获得者乔治?斯蒂格勒认为“市场失灵”程度远远小于植于现实政治制度中经济政策不完善所引起的“政治失灵”[4]。**应该为垄断制定何种价格才是合意的并不容易得到答案，如果以垄断企业的边际成本定价，由于边际成本小于平均总成本，则企业将会亏本。又由于企业成本被考量，因此也无法形成降低成本的激励。反托拉斯可以理解为唯一符合竞争市场理论的可行方案，但它亦存在缺陷。例如管线管网的铺设就不可分，不可能在每户家庭中引入多条管道从而让消费者获得不同水务公司的市场竞争价格。
暗标、纯招标、限房价竞地价以及预公告方式（勾地制）均为**管制，其本质仍然是垄断。限房价与土地财政相背离，一旦调控政策松动，限价将形同虚设。同时，何种限价才是合意的问题也无法得到解决。暗标和纯招标实际减轻了竞争的程度，与反垄断的初衷相悖。纯招标更以软性指标取代硬性指标，极易形成较大的寻租空间。竞争程度不足产生的价格和以非市场方式竞争产生的价格都不是合意的，只有拍卖才能体现出让土地的真实市场价值。
2.应当将降低房地产垄断程度作为变革的方向
2.1垄断的理论争议和房地产的无谓损失
经济学界一直存在着对垄断理论的较大争议。主流经济学理论认为，垄断不利于资源的有效配置，应该加以管制。但以奥地利学派和芝加哥学派为主的自由市场论者对垄断的历史数据进行了分析，得出了垄断并不必然不合意的研究结论。
垄断会不会损害消费者的权益，改革开放过程中有着切身感受的国人是有发言权的。原来的计划经济体制带给民众的记忆尚未完全消除，又得到了市场带来的大量实惠，两相对比差异立现。国际油价的剧烈波动影响不了发改委的定价权，中国油价是退一小步再迈两大步，而在“中国石油天然气集团公司新闻报道公文稿件慎用词汇表”中，垄断、暴利等词汇更赫然在目[5];电信企业自降资费、单项收费均被视为违规，20年前就已有放开资费标准的提案，可直至2010年8月工信部方拟将定价权交给运营商并鼓励实行单向收费[6]。
理论争议中对垄断主体的划分是值得注意的。支撑垄断无害结论的研究数据来自于私人垄断企业，没有统计数据证明国家垄断能达到资源的最佳配置。奥地利学派经济学家穆瑞?N?罗斯伯德对此做过这样的表述：“可用的垄断定义只有一个，就是**给予的特权．．．．．．解决措施也只有一个，就是**降低垄断。”[7]
既不存在完全的竞争也不存在完全的垄断，市场化和垄断仅有程度大小的不同，这或许是经济学家们不再热衷于反托拉斯问题研究的原因之所在。但现实生活中垄断依然是人们热衷的话题，中国房地产价格暴涨的同时，土地国家垄断被再次关注。
竞争企业与垄断企业的边际收益（MR）都等于边际成本（MC），两者的区别在于价格（P）：
竞争企业： P=MR=MC
垄断企业： P﹥MR=MC
竞争价格等于边际成本，而垄断价格大于边际成本。也即，竞争企业利润为零，而垄断企业能够赚取利润。本文不对竞争企业利润为零为何还要继续经营的机会成本因素进行阐述。由于不存在完全的竞争和完全的垄断，所以可将利润少的企业理解为竞争程度大的企业，将利润多的企业理解为垄断程度大的企业。房地产企业经常产生囤地和捂盘惜售的冲动，说明房地产企业对利润具有较大预期，房地产行业存在的垄断程度较大。
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2.2主流经济学理论对垄断的无奈
乔治?斯蒂格勒倡导对垄断不作为，并非认为不存在“市场失灵”，而是因为他认为“政治失灵”会比“市场失灵”更加不合意。著名经济学家曼昆在其《经济学原理》一书中，以“仁慈的社会计划者” [8]的称谓表达出经济学家们面对垄断的无奈。
一般均衡理论中，供给曲线与需求曲线相交形成均衡价格和均衡产量。但真如西方谚语所言，学会说“供给和需求”的鹦鹉也能成为经济学家吗？
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首先，让企业放弃垄断利润与企业宗旨相悖。其次，假设存在与“仁慈的社会计划者”一样仁慈的私人垄断企业，由垄断理论可知，垄断者以高于边际成本的价格获取即使是最少的利润，依然会形成无谓损失从而导致总剩余损失。而一旦以边际成本定价，无论它是出于垄断企业主的良心发现，还是**管制使然，由于垄断企业平均总成本递减，边际成本小于平均总成本，必将导致垄断企业亏损。
垄断企业边际成本同样存在非市场化的问题。完全竞争市场中竞争企业的边际成本不能高于均衡价格，只有降低成本才能带给企业更强的竞争力，成本高于均衡价格意味着竞争企业的灭亡，这也正是人们常说的市场是无情的真实含义。垄断企业则不同，由于它不受市场制约，所以它不会将垄断价格定得比边际成本更低。将竞争企业的边际成本与垄断企业的边际成本做比，不具有市场意义。例如微软视窗操作系统的开发成本与石油开发成本相较是微乎其微的，但微软视窗操作系统的利润率却大大高于石油开发企业。
国有垄断土地的开发更是低成本的。中央**仅给了深圳成立经济特区的政策，就带来一个现代化城市的迅猛崛起。西方城市化理论认为，城市是功能、形态及基础设施逐渐完善的长时间累积过程。而这一独特的中国城市现象只能以全新的城市突变论进行描述，它甚至颠覆了西方城市进化论，以至于让西方发达国家都为之侧目，更为之瞠目。
垄断不能自洽为市场均衡价格，惟有**管制形成的外生变量才有可能导致垄断价格的变化，但现有管制模式作用于垄断而形成的价格并不一定是合意的，这样就形成了理论对于垄断价格的无奈。
（已在国际会议中发表，注释与参考文献略）
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