中日的房地产泡泡谁更大

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中国当前的地产泡沫，已经超过当年泡沫期的日本，软着陆并不容易，如果应对不慎，可能会进入经济低迷期。

1990年，日本泡沫化时期的东京，住宅价格是人均年收入的18倍；而来自“如是金融研究院”的统计显示，广东省深圳市的住宅价格，大约是人均年收入的57倍、北京大约是55倍、上海是46倍、广州是40倍，

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关键词：房地产 住宅价格 金融研究 年收入 深圳市

房租不炒
房租不吵

房地产资产价格下跌趋势无解。高层当然清楚但也采取措施防范房地产快速下跌导致系统性金融风险和社会不稳定，主要在控制节奏，目前国家在做的是以时间换空间，当期政策目标是稳地价、稳房价、稳预期，但总体较为脆弱，意外事件的发生会加速。

高层在发力向创新先进经济体迈进，目前房地产就是其中的一座大山。房主不炒基调就是定下来炒房利益体的原罪，下一步房客破产自然是应有之义。

楼主可以等20年后泡沫破了后再考虑买房？还是丈母娘现在逼着买房？

中国的房地产泡，是肯定存在的，并且其严重性也是毫无疑问的。早在十几年前，房地产还热火朝天，北上广深的“地王”年年破纪录的时候，我就说过了。
不过，我从十几年前起，对房地产泡沫的问题和影响的主要依据，一直就并非主流的房价与人均收入比，而是房价背后的地租，对实体经济的压榨！
这两年，我一个做实体的潮汕同学，不止一次地跟我哀叹：辛苦打拼十几年，不如别人几亩地。就充分印证了我一直的观点。
——房地产泡沫产生的根源以及影响，温铁军老师和卢麟元老师的公开课视频里说的很深刻了。视频可以在B站找到，不赘述了。感兴趣可以搜：
温铁军：房地产逐渐变成投机性资产，很可能动摇社会根基【践闻录】
卢麒元：为什么诚实劳动的人逐渐沦为社会中的失败者，投机者反而成了英雄？【麒元视角-4 】
但是就房地产泡沫与整体经济之间的关系，我还是有两点自己的看法的：
1、支撑房地产泡沫规模的，本质上是对经济体未来增长的预期。
——这个认知，是2007年中国股市5000点向6000点冲刺的时期，我跟我当时的国际金融课老师的争论中，受其观点启发得到的。
这个老师是当时的乐观派，认为5500点都还远远不是中国股市的上涨的顶点，起码可以冲上6000点并且长期站稳，甚至向万点关口冲刺也有可能。而我在5000点的时候，就认为股市已经严重过热了。我的理由是，1929年美国股灾时的平均市盈率不过20多倍，美股港股这些成熟的股票市场中，20多倍的平均市盈率都是高风险预警指示。而当时中国股市的平均市盈率已经高达40多倍了。
但这位老师对此给出的反驳理由是：
市盈率仅仅是一个参考指标，决定股价的根本还是对股票所属企业的增长预期。当这个公司的利润提升之后，市盈率自然就降下来了。在纳斯达克，40多倍市盈率都不好意思拿出来说，60多倍以上的市盈率都稀松平常。
——我当时无法反驳他，毕竟我只是个挂科重修的本科生。
直到我不久之后看到一份过时的股市总结性研报的数据，股市从4500点到4750点的过程中，新入市资金规模为约为2万亿。受此启示，我又开启了另一个思路，上涨仅仅250点，就用了2万亿来驱动，而2007年全国居民存款余额，充其量也不过是10几万亿。就算把中国所有居民存款都砸进去，能驱动多少点？
而且，2007年一年银行定存利率都有3%，而股市40多倍的平均市盈率，换算下来一年的投资回报率只有2%出头，还不如银行定存，更别说两者的风险根本不在一个级数。股市的投机性显然已经到了严重非理性的程度了。
再加之，股民动用如此大规模的资金入市，必然只能是短期的。因为其日常生活开支、应对各种计划中、计划外的情况，都需要现金，那就势必要抛售股票回笼现金。而一旦这种回笼现金的需求集中爆发时，股价必然无法维持，甚至因此引发踩踏性恐慌而崩盘。
——后来2008年股市冲破6000点后闪崩，一路跌破1500点的轨迹，尽管打脸了那位老师“中国股市长期站稳6000点，向万点关口冲刺”的乐观论断，可也的确证明，我的估算还是太保守、太嫩了。在我原本的判断里，5500点就已经是发生崩盘的极限了。
股市冲破5500点，并且一路向6000点挺进的时候，我是怎么都想不明白，哪儿来那么多的资金去驱动的。直到后来股灾发生之后，我得知我的一个亲戚，07年的时候把深圳的房子拿去银行抵押后，拿钱去炒股，结果股灾后被套牢了，现在银行发现他违反贷款协议，挪用资金去炒股，要限定时间收回贷款，否则就要把房子收走。
于是，我终于搞明白了，我当初为什么会判断错了。我还是太嫩了，我确实看出了这个所谓“大牛市”里头的股民的不理性，但我完全想不到这种非理性能够达到这样近乎疯狂的程度。
——扯远了。
回到房地产泡沫的问题。
在这个房地产金融化的大环境下，支撑房价的因素，纯粹就是对中国经济长期稳定增长的预期。因为在这个大环境中，房产已经不再是商品属性，而是资本属性了。
——这种支撑逻辑，跟当年我的那位老师对股市乐观判断的逻辑，本质上是一样的：
经济发展，人们的收入上升之后，房价与人均年收入的比率，自然就降下来了。

2、中国现在的房地产泡沫，并不见得比日本当年的房地产泡沫更大。现在的中国要平稳释放这个泡沫，避免对经济造成严重破坏，也要比当年的日本有更大的操作和选择余地。
我当然很清楚，前面指出的房价支撑逻辑有多么的扯淡。
——但问题是，投机资本本来就是这么扯淡的玩意，就是靠着透支未来，以榨取利润的。
但现在的中国，较之当年的日本，有着本质上的不同：
现在的中国经济依然保持着强劲的增长势头，而这种增长势头仍然足以支撑住房地产投机资本的房价逻辑。
而当年的日本经济，增长势头已然到头了，根本没有未来可以给投机资本透支的增长空间了。
——这就是为什么日本当年20几倍的房价年收入比，房地产泡沫就爆炸式地破了，同时把整个经济都炸得30年缓不过劲来；而中国现在40几倍、甚至50几倍的房价年收入比，房价仍然稳得住。
从这个意义来说，中国现在的房地产泡沫，并不见得比日本当年的更大。我当年那位老师对股票定价的见解未必合理，但从投资或者说投机的角度来说，资本定价确实必须考虑到未来预期。
而这也给了我们机会去平稳解决房地产泡沫问题。
个人以为，有三点：
1）当务之急，是稳住房价。
一方面，要抑制房价上涨，以及房地产业扩张势头，阻止泡沫进一步增大；另一方面，同时也要防止房价暴跌，引爆一系列系统性风险，对整体经济造成严重破坏。
2）深化产业结构升级，和资源合理分配，找到新的经济增长有力支撑点。同时，合理运用分配和再分配机制，进一步缩小贫富差距，提高普通老百姓的收入水平。
——只有保持经济的增长势头，才能稳得住房价；只有普通老百姓的收入提高了，才能真正实现在“房住不炒”的前提下，有效消化掉房地产库存，进而釜底抽薪地消除房地产市场泡沫！
3）要想有效做到上一点，我们还必须争取到国际贸易的定价权。
直至今日，中国仍然没能完全摆脱西方的剪刀差掠夺。因为西方、特别是美国，利用其全球金融霸权，控制着中国进口的各种资源、出口的各种商品的定价权。
在这种剪刀差掠夺下，我们要想产业升级、提高普通老百姓收入，犹如戴着镣铐枷锁攀登！

以上三点，说起来简单，做起来极难。
但无论如何，至少我们还有时间、有机会去解决问题。

olympic 发表于 2021-10-3 20:51
房租不炒
房租不吵

房子是老百姓最大的资产，也是银行最大的抵押品。没有房子，银行何以贷款出去？

没有可比性。

一个是私有制下的私企行为，一个是公有制下的ZF行为。

私有制下受益的是出售土地的个人，受损的私企，公有制下受损的是全体人民。

日本因房地产泡沫而失去20年，那么，更大的泡泡呢？算算看失去多少个20年？

而这个更大的泡泡，几乎全是因为土地财政的必定结果。

qi509 发表于 2021-10-4 09:05
没有可比性。

一个是私有制下的私企行为，一个是公有制下的ZF行为。

真有公有制吗？