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楼主: ldjdkj
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[创新发展] 房地产市场回归理性和法治是唯一的出路 [推广有奖]

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      上海上世纪50年因为工业发展迫切需要增加劳动就业,曾经搞过企业动员职工自主建房以应急需,以及后来军工和石油工业搞的“干打壘”等等。此后企业分房也大多是经过批准,用企业自有资金建房使少部分职工有了简单的住房——因为那时实行“低工资多就业”,主要是先解决温饱问题,职工根本没有经济能力买房。再以青岛工业企业为例:青岛所有没收的“敌产企业”一直到60年代中后期,80%的职工还依靠“劳工屋”居住。企业自建的这些居屋这算是新中国最早的·“房地产”。
       改革开放之后为拉动GDP,房地产成为拉动经济的“马车”。市场化号召下,民营企业大量进入房地产市场。原本考虑利用民间资本扩大中国的房地产市场,但当时有实力的民企并不多。由于门槛过低,形成“全村老少齐上阵”,房地产业一直就是乱象不止 。无论从计划还是到市场,怎么说成就都是供求关系在起作用。但是在法律失控的前提下,无论是过去的旧八条还是新八条实质都是既不治标标也不治本,基本不考虑房地产行业对中国经济起步有效性和历史遗留下的城市民生居屋实际的窘境。后来的打开大方强调房地产“最有效的短平快”,于是做为经济“最有效的增长极”的房地产一下全放开了。由此产生的乱象成为最大的“特色”:     

      1、首先,土地财政和财政分灶吃饭的分配机制几经波折是推高房价的前因;而疏于监管和不断调整房地产的产业政策是形成“只顾当下”的乱局。”动员民资、门槛过低、大兴土木,放松监管“等措施是房地产的“催化剂“。 没有资金,现有”定金“,后有”预售“ 。在”抓住机遇深化改革“的号召下,似乎”房地产先把房子建起来“成为”不动摇“的大政方针。2005年我去威海开会,宾馆四周靠海汕头全是荒废的半截子海景房。2007年去成都开会,路上看见的汉江边上也是星罗棋布的这类房产。也就是说,早先的房地产对“居者有其屋  ”贡献并不大。我们没有把住房问题作为社会公共产品来认识。

      2、规划是一回事,按规划建设是另一回事。违反规划施工建设的情况比比皆是,这是造成不能按期完工交房和买了房拿不到房产证的主要原因。开发商违反审批的规划施工建设过程中没有监督甚至默认,而且对违法的事实不予追究是很普遍的现象(甚至交房7——8年之后规划局应开发商的要求默认未经批准的归化,并称符合未来的发展,但如今应急管理部门指出规划中预留的的电动车充电车位为什么被取消,规划局却无法给予答复)。      

      3、即使是按照规划施工,但地方政府随意的提出“落实样板工程的调整意见”。违反工程建设程序和技术规范也是流下后遗症的重要原因。特别是关于房屋结构,任何“调整意见”都不能破坏设计结构和变更审查。现实的例子就有几个新建小区由于在设计全部完成之后进行的设计变更带来的错误连片几十栋楼都错了。按规程,本来是必须要重新核算设计的结构参数是否能得到保证。     

      4、层层分包,处处剥皮。使计划的工程费流失而不能全部用于项目建设,这也是工程质量造假的重要原因。现在的层层分包实际上已经脱离了市场监管,如何分包没有定式,以开发上靠人脉和金钱权利决定预算的使用。这种层层分包首先是分包商看钱下料,发包方则一再压低造价  ,比如储藏室的门锁和电表以及地暖漏水和门禁无法使用,不到一年小区楼盘就损坏了一大半。开发商和分包商看准了:小额损坏件业主知道投诉无门只能“花钱消灾”自认倒霉。钛合金门窗从交房就开始维修一直到一年保修期到了 分包商才收费维修让业主“安生”。这叫什么——维修也是敛钱后续的财源。  

      5、房屋预售制度最大的不确定性在于购房者无法掌握所购房屋的质量(实际的规划建设图是否得到落实,设计是否错误或有缺陷、施工错误以及偷工减料和隐蔽工程监理失控等等业主只能等到拿到钥匙才能“略知一二”)。例如就有这么个楼盘从一开始就没有按照审批的规划施工:4层因为“调整意见”造成增加造型致使室外空调间空间比设计缩小了1/3,造成2台室外机靠在一起,加上对外唯一的散热面又用百叶窗遮挡散热使空调开机后空调间散热很差制冷效率严重降低。空调厂家唯一的解决办法就是拆百叶窗(现在楼外看上去空调间就像地震后的那种破败情景)。抽水马桶由于排水管道距离上下水管1.2米,仅靠抽水马桶的水箱水冲走大便根本不可能(业主只能靠用大水桶多次反复冲刷才行,其实你计算一下水箱水量和坐便器水平支管的容积,就知道这种设计不可能冲走大便)。还有就是过度的层层分包谁也不管谁,谁也不知道谁干的活,所以高层单元的污水井口都买到底地下了,后续找谁谁谁都说不清井口在哪里。   

    6、预售制说白了,就是业主要先拿出钱来给开发商,开发商再用这钱给你盖房子。而实际上开发商一般都有多个楼盘项目,所以即使业主先拿出的钱未必就用在这个楼盘上,所以工期提拖再拖是常态。有个包工头私下说得很清楚:大大小小的开发商都是一个路子:别管有没有流动资金有多少人,先把项目拿到手。只要凑够15%的工程款就可以开工:材料水电和工资都靠拖欠,这15%的工程款干什么——办开工许可证等等手续只能现款办理,剩下的就是各处打点和定金和预付款。所以,房地产业态基本就是“空手套白狼”。现在还流行劳务派遣制,和供货代理制所以开发商省心省力降成本——不用一家一家的赊欠:只要你来追款,立马找另一家供货方。     

     7、房产预售制前是提有购房个合同,(如果业主不是行家人,这个格式合同会坑死你。因为合同说有的附加设施如太阳能等业主是不能选择的,等你要拿到钥匙开发商这才给你报价,多少钱都是开发商说了算,质量如何业主也不能打听),你如果不满意你退房难倒你。说白了就是“房是你选的,要不要随你,反正不退款”。所以现行的房产预售制其实就是个陷阱。

      其实,一栋楼自打设计图纸出来,按照《工程预算基本造价预算细则》核算就有了,剩下的主要就是地皮钱。过去有人提出改变现行的土地出让模式,即新房不含土地出让金,而使用此后收取房产税的办法逐年偿还(可以约定年限和税赋总和)。好处是一、一切公开透明,杜绝幕后交易;二是降低房价,让绝大多数中低收入者能够买起房,也就是“居者有其屋,安心做贡献”。不然的话,一家4代集资买房对国家人口和和家庭生育政策也不利。也就是减轻社会对生育的恐惧。高企的房价只有富人买得起,问题是富人的孩子是不会从事一线就业的岗位。三是地价要转变为课税逐年收缴,可以避免地方财政中长期存在的“上届政府借贷,下届政府还钱的弊端。”四是这种细水长流的模式可以改善周其仁先生早年指出的社会“预期收入紊乱”的问题。从而降低社会存款,激活社会消费的规模,也就是激发双循环的内在动力。

     8、开发商具不具备售房条件不在房地产交易中心挂牌公示,业主需要自己去了解,这是个大问题——业主毕竟不都是建筑行业明白人,所以政务不透明本身不利于房地产的规范经营。说一千道一万。无论是计划还是市场,法治是维系经济体系的基本前提。斯蒂克利茨来华也谈到这个问题:“一政党制下的经济体系,政府的适度干预是必要的。尤其是政府要提供的社会公共产品直接关乎民生。”刘易斯在其《经济发展理论》中也提到:市场是逐利的,如果目标明确,措施得当,那么在计划条件下实现的效率会高于市场调节的速度。反之则市场的优势比较明显。因此房地产的可持续发展必须建立在有效的法治框架下。

       马斯洛的需求层次理论早就教告诉我们了:基本生存需求中的矛盾都具有对抗性。基本生存条件不解决,社会的其他层次需求也不可能充分释放出来。香港的笼屋久拖未解决产生的社会不安定就是一个例子。

      9、中国房地产土地出让制度应该走向税负积累的路子,也就是降低房价中土地的价格改由房产税的征收回到政府财政篮子里。房价下来,工薪阶层的购房能力就会增强。其实这也是扩大消费重要出路。当然,具体细节问题还很多,比如土地价格与房产税的比例关系(或者说比重),房产税征收年限以及房产在这期间的产权界定等等都要通盘考虑。但是只要法治体系完善,治理过程透明和充分顾及社会公平,那么办法总比困难多。只有坚持社会公平,坚持社会治理透明、有序,房地产业才能健康发展。只顾当下的做法只会也走越乱。

      10、其实工薪阶层不是没有条件买房,只是一下拿出一大笔钱来有困难。因为年轻人成家立业要考虑的不仅仅是房产问题。“独生子女”时代刚过,那些独生子女父母家庭“三代四家”一下子掏空储蓄买房毕竟会给后续养老和职业风险以及教育等等刚性需求带来风险或不确定性。既然国际上公认住房是社会公共产品,因此完全市场化行不通——毕竟资本的本质是趋利的。







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