2013年中国宏观经济数据分析

三月房价继续大幅上涨，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的
城市有1个，上涨的城市有68个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为3.2%。
于此同时关于中国房地产市场的争论似乎越来越激烈。笔者认为中国房地产
市场由于供给不足，与居民收入相比价格偏高有一点小泡沫，解决之道在增加
供给。另有一种观点认为中国房地产市场总体供给过剩，存在房价大幅下跌
的危险。来看一些具体的观点

中国户均拥有住房1.02套 总量告别短缺时代
http://news.china.com.cn/2013-04/12/content_28525289.htm
中国户均拥有住房1.02套，从总量上看是不差房。但分布非常不平衡，农村住房
严重过剩，城镇住房短缺。以统计年鉴的数据为例2010年农村人均居住面积34.1
平方米，城市人均31.6平方米，但是这些都是根据户籍人口计算的。如果以常驻
人口计算城镇人均居住面积只有22.4平方米，再加上ZF不收房产税，少数人
拥有多套住房，普通百姓的感受应该比平均数据还要差。而农村则高达42平方米。
中国农村人均住房42平方米已经超过了日本与英法德等欧洲发达国家的人均住房
面积十分接近。

（http://research.goo.ne.jp/database/data/000563/）
不仅如此，由于农民工在城市买不起房，每年农村在常驻人口大量减少的同时
新建住房面积却超过了城市

              城镇人口     农村人口   城镇新建住房面积   农村新建住房面积  
2012       71182万     64222万
2011       69079万     65656万       9.49亿平方米        10.26亿平方米
2010       66978万     67113万       8.69亿平方米         9.63亿平方米
2009       64512万     68938万       8.21亿平方米         10.21亿平方米
2008       62403万     70399万       7.60亿平方米         8.34亿平方米
2007       60633万     71496万       6.88亿平方米         7.75亿平方米
2006       58288万     73160万       6.30亿平方米         6.89亿平方米
2005       56212万     74544万       6.61亿平方米         6.67亿平方米
2004       54283万     75705万       5.69亿平方米         6.80亿平方米
2003       52376万     76851万       5.50亿平方米         7.52亿平方米
2002       50212万     78241万       5.98亿平方米         7.42亿平方米
2001       48064万     79567万       5.75亿平方米         7.29亿平方米

中国农村的人均住房面积还将迅速增加，反映了由于农民工在城镇工作但却在城市
买不起房而造成的大量财富浪费。


商品房库存量够售6个月 可解决1.2亿人住房问题
http://hn.focus.cn/news/2013-04-21/3168771.html
根据国家统计局数据，一季度商品房待售面积约4.24亿平方米，与此同时，一季度
商品房销售面积20898万平方米，由此得出商品房库存量够售6个月则忽视了房地产
市场的季节差异。

               一季度   二季度   三季度     四季度
2012      15239    24725    28447     42863万平方米
2011      17643    26776    26870     38657万平方米

从以上数据可以看出每年商品房在一季度的成交量最小，销售旺季在四季度，用待售
房面积与一季度销售数据比较得出的结论可能并不准确。如果用待售面积4.24亿平方米
与去年全年销售数据11.13亿平方米比较，可以得出静态销售库存比为4.6个月，但今年
以来成交量大涨，实际销售库存比会更低。再看住宅施工面积为352992万平方米，

             房屋施工面积     房屋竣工面积     竣工率
2011        506775.5         92619.9            18.3%
2010        405356.4         78743.9            19.4%
2009        320368.2         72677.4            22.7%
2008        283266.2         66544.8            23.5%
2007        236318.2         60606.7            25.6%

根据统计年鉴的数据可以看出中国房屋的竣工率呈逐年下降趋势，当前352992万平方
米的住宅施工面积要全部竣工约需6年，中国的城镇常住人口在前六年中增加了超过
壹亿人，假设在今后六年中城镇人口同样增加壹亿人，届时城镇常住人口将超过8亿
壹仟万人，增加352992万平方米住房相当于人均增加住房面积4.5平方米，城镇人均
住房约为28平方米，并没有过剩的嫌疑。

此外还有人指出中国住房自有率很高，房市有过剩的危险。关于这一点有人做了很
好的研究。
可笑的概念混淆：中国所谓的城镇居民家庭自有住房率
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d0204d30100sy27.html

劳动人口到达峰值，房地产泡沫破灭，土地价格迅速下降，经济危机。这些变量之间的相关性还有待进一步的研究吧，尤其是通过一些计量模型来做一些经验研究。

支持一下

看看那

统计局公布了4月70个大中城市的新房价格，与上月相比，70个大中城市中，
价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。环比价格
上涨的城市中，最高涨幅为2.1%。从以上数据可以看出目前的政策措施很难
从根本上抑制房价持续上涨。根据人口普查的相关资料，1987年是我国出生
人口最多的一年，男性平均结婚年龄为26.7岁,女性平均结婚年龄为24.9岁，
城市结婚年龄一般会比平均数更高，假设平均结婚后5年买房，从现在到2020
年将是住房需求最为强烈，房产投资在国民经济中的比重最高的阶段。在此期间
从整体上看房价都是易涨难跌。国外有一种意见认为中国的房地产销售占GDP
的比例较高，以此认定中国房地产市场有泡沫破灭的危险，笔者对此难以苟同，
随着人口年龄结构的变化和城市化进程的变化房地产销售占GDP的比例是不断变化
的，并不存在一个标准的指标，房地产销售低于GDP的4%就没有泡沫，高于4%
就有泡沫。
中国经济当前面临的一个难题是企业资产负债率偏高，银行不良贷款上升，企业
部门去杠杆势在必行，越拖将来问题越大。经济增速必将放缓，今年以来工业投资
增速比去年明显下降，但工业企业的资产负债率仍然在58.5%，没有明显变化，
如果要将工业企业的资产负债率降到接近50%的合理区间至少需要2--3年时间，
在此期间经济无疑将进一步放缓，如果遭遇外部冲击更是雪上加霜，如何应对？？

根据统计局的数据我国居民债务为104357万，占GDP的比例只有20.1%，占
入户调查的居民收入23.7万亿的43.9%，由于统计局难以掌握高收入居民的真实
收入，入户调查的数据比更接近真实的资金流量表数据一般都要低5--6万亿，
由于资金流量表的数据公布时间非常滞后，假设居民的真实收入比入户调查数据
高出5万亿，居民债务占真实收入的比例只有36.2%，从宏观上比较在各国中处于
较低水平，





相关研究认为居民债务与可支配收入的比例在80%以内是完全安全的，中国居民
债务在GDP中的占比即便在翻一番也没有问题，而居民债务的比例翻一番对经济的
贡献是20%，足以使中国度过任何经济难关。但在市场经济的环境下ZF不可能命令
居民增加债务，只能让居民自愿增加债务，而让居民自愿增加债务的关键在于降低
房价，降低房价的关键在于增加保障房建设。

待续

当前舆论对于房地产调控抱怨很多，称十年九调越调越涨，为什么会出现
十年九调越调越涨的现象？？？来看看相关数据
      
                               2000       2001       2002         2003        2004       2005

住宅新开工面积      24401.2  30532    34719.3    43853.9    47949     55185.1
其中：经济适用房  5313.3     5796      5279.7      5330.6     4257.5     3513.4
住宅销售面积         16570.3  19938.7  23702.3    29778.8   33819.9   49587.8
其中：经济适用房  3760.1    4021.5    4003.6      4018.9     3261.8     3205
住宅平均销售价格  1948       2017       2092         2197        2608        2937
经济适用房             1202       1240      1283          1380        1482       1655

                                2006          2007       2008       2009        2010

住宅新开工面积       64403.8    78795.5   83642.1  93298.4  129359.3
其中：经济适用房   4379         4810.3     5621.9     5354.7    4909.5
住宅销售面积          55432.9    70135.9   59280.4   86184.9  93376.6
其中：经济适用房   3337         3507.5     3627        3058.8    2748.9
住宅平均销售价格   3119         3645        3576        4459       4725
经济适用房             1729         1754        1929         2134       2495

从以上数据可以看出在2003年以前，经济适用房在住宅销售中的比例约为20%，
在新开工面积中的比例接近20%，而房价上涨也非常温和，而自2003年以来
经济适用房在住宅销售和新开工面积中所占比例都显著下降，当前已经降到了
5%以下的极低水平。笔者认为这就是为什么会出现十年九调，越调越涨的根本
原因。有学者撰文称一些欧洲国家非上市交易的房产占比高达50%，笔者对欧洲
的数据不熟悉没有查到出处。但只要把保障房建设的比例恢复到2003年以前的
水平，中国的房价收入比就会回到合理区域。当前对经济适用房相关的腐败报道
很多，但应该看到这只是腐败遏制不力的一种表现，笔者坚信在公租房廉租房中
一定也会有各种腐败行为存在。对于经济适用房中出现的腐败行为应该坚决制止，
但应该看到ZF并没有钱建足够的公租房廉租房来平抑房价，如果因此停建经济
适用房，将会断掉中国经济的生路，中国必然爆发金融危机。

经济总离不开大量的数字

这个

一句话：结构性失衡！

国家统计局公布了5月相关经济数据，投资和工业增速都略有下降，
投资增速由20.6下降到20.4下降0.2个百分点，工业增速由9.3下降
到9.2下降0.1个百分点，但零售扣除价格因素实际增长12.1%，增速
加快了0.3个百分点，综合判断经济下降非常温和，GDP增速大约在
7.5上下。但未来可能对经济产生不利影响的因素还在增加，从国内看
在产能过剩和工业企业需要调整资产负债，工业投资增速已经从2011年
的31.8%，下降到2012年的22%，今年1--5月为17.8%，未来可能会
继续减少，工业投资在总投资中的比重超过35%，受此影响投资增速
无疑将进一步下降。而放眼海外，美联储由于连续实施QE政策制造了
股市只涨不跌的神话，美国股市投资者的债务正在逼近07年的高点，



美国自本轮复苏开始以来已经持续了近三年超过了战后经济复苏的
平均期限，而企业库存已经处于合理水平的上限，美股大跌
美国重陷衰退是大概率事件，美联储最近为了给股市降温，放话要退出
QE,致使美国长期利率上涨，这些都会影响中国经济增长。如何应对？
除了加快保障房建设外，还可以考虑采取以下措施：

1.鼓励创业。经济增长的底线取决于就业情况，从美国的数据来看新增就业
70%以上来自于新创立的企业。我国今年一季度城镇新增就业342万，
比去年多增10万，岗位空缺比创新高，从整体看就业不差，但大学生就业
情况不理想，值得注意的是近几年一方面由于欧美不景气另一方面在
“千人计划”的示范效应带动下留学生归国数量大增，
                           2009  2010     2011    2012
留学生回国数量    10    13.48    18.6     27.29
如果按照过去几年的增长率推算2013年可能会突破40万，如何用好
这批人才对国家的发展有重要影响，笔者认为有关部门与其压国企
多招毕业生不如为创业者多做一点实事，黄奇帆市长在重庆实施了
一些非常好的支持大学生创业的措施，非常值得深入总结推广。

2.增加休假。中信证券首席经济学家诸建芳的研究显示，从日韩的经验
来看，人均GDP超过5000USD后旅游等服务消费开始快速增长。中国
的节假日为29天，在国际上处于中等水平，但在夏天7--8月最炎热的季节
却没有假日，在高温下工作并不利于人体健康，可以考虑增加一个小长假
以拉动消费，为了避免同时休假使旅游景点爆满，可以让各省根据各地
气温自行确定休假日期。

3.放开计划生育。从前面的讨论可以看出从人口结构的变化来看，我国
的粮食消费接近见顶，粮食问题不应该成为继续实施计划生育的理由。
我国粮食的浪费很大，约有十分之一被浪费了（http://news.163.com/13/0105/08/8KELJGBM0001124J.html），
此外，在收获储藏加工运输等环节的损失超过12%（http://news.sciencenet.cn/sbhtmlnews/2012/10/264664.shtm）。
只要这两个问题解决好了，中国粮食即便不增产也完全没有问题。当前
应该立即放开城镇的计生限制，对提升消费和住房需求有立竿见影
的作用。等到年底粮食丰收后可以考虑在全国范围内全面放弃计生限制。