2013年中国宏观经济数据分析

相似文件 换一批

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

国家统计局近日公布了2013年70个大中城市住宅销售价格变动数据。与上月
相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，
上涨的城市有53个。从整体来看自2012年6月以来价格环比上涨的城市
逐渐增多，而且价格涨幅越来越大。



根据住建部的数据我国2010年城镇人均住房面积达31.6平方米
http://bj.house.sina.com.cn/news/2011-10-25/1757379624.shtml
但住建部的数据是以城镇户籍人口计算的，根据统计局的数据2010年我国城镇化率是
46.59%，而城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%。这意味着有13.6%即1.28亿生活
在城镇里的人没有真正城市化。（http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-02/14/c_121072377_2.htm）
以此计算城镇人均住房面积只有22.4平方米。这个数据远低于日本韩国等国家的人均
住房面积，说明我国房地产业还有不小的发展空间。而在非户籍人口中农民工占绝大多数，
根据2011年我国农民工调查监测报告
（http://www.stats.gov.cn/tjfx/fxbg/t20120427_402801903.htm），
2011年全国农民工总量达到25278万人。其中，外出农民工15863万人。


外出农民工中在乡镇以外从业但每天回家居住的占13.2%，在务工地购房的占0.7%，
余下的86.1%即13658万人拥有强烈的住房需求。假设每套保障房解决两个农民工的
住房需求，即便不考虑城镇低收入人群的需求和每年外出农民工的不断增长，静态
计算全国需要约7000万套保障房，需求十分巨大。
国家统计局的分析人士认为：截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，
同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米，月均销售0.8亿平方米的规模
估算，库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。因此，住宅市场供求总体是平衡的，
房价走势趋于稳定是有基础的（http://focus.stockstar.com/IG2013022400000142.shtml）。
但根据笔者研究美国经济的经验来看用库存销售比来预测房价的确很有效。




从美国房价的历史来看，库存超过六个月房价必跌，接近或低于四个月房价必涨。
但由于美国二手房销售占全部房屋销售的比例超过90%，所以美国使用的是二手房
销售库存比。中国的二手房销售所占比例远小于美国，但在一些一线城市也已过半，
所以，笔者认为仅用新建房屋库存销售数据来预测房价未来走势是不够完整的，由于
笔者没有找到二手房销售库存比的相关数据，对未来房价走势不敢下定论，但从经验
判断未来房价继续上涨的可能较大，我国今年城镇保障性安居工程建设的任务是基本
建成460万套、新开工600万套。2011年建成保障房432万套 新开工1043万套，
2012年的目标是新开工700万套基本建成500万套。十二五前三年共计划开工2343万套
建成1392万套，与十二五计划建成3600万套保障房的目标相对比开工套数基本符合
进度，建成套数则大幅落后,如果要在十二五内如期建成3600万套保障房，在余下两年内
必须每年竣工约1100万套保障房，笔者认为i这是一个很难达到的指标，建议大幅增加保障房
竣工数量以平抑房价。反之，如果不能抓住当前房价上涨的时机及时加大保障房建设力度，
将来房价下跌时增加保障房建设力度必然引起房地产商的强烈反弹，十二五期间建成3600万套
的计划能否如期完成将不能不令人担忧。此外，为了抑制房价上涨还应该收紧对开发商的贷款，
根据统计年鉴的数据房地产行业连续多年保持了极高的资产负债率

                    2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001  
房地产企业   75.4  74.5  73.5  72.3  74.4  74.1  72.7  74.1  75.8  74.9  75.0
资产负债率

笔者在统计局网站上能查到的该项数据最早可以上溯到1997年，从当年开始房地产行业
的资产负债率始终保持在70%以上。所以每次房价调控都遭到了开发商的强烈抵制。但
当前世界经济形势并不稳定，如果再出现08年类似的危机ZF可能只有大幅增加保障房
建设来抵御经济向下的压力，如此一来房价就不可能像09年一样在短期内回升，如果现在
不趁销售形势较好的时机收紧对开发商的贷款，促使开发商降低资产负债率，届时完全
可能出现开发商大量倒闭的情况，在极端的情况下甚至可能影响到金融系统的稳定。在具体
操作上可以首先从压缩国有房地产开发企业贷款开始，这样既可以使相关国有企业在经营上
更加稳健，在可能出现的市场危机到来时将损失降到最低限度，同时又可以缓解民营企业可能
存在的不满情绪。


更多文章欢迎光临笔者博客
http://blog.sina.com.cn/u/2998030260

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享2 收藏2 回帖

关键词：宏观经济数据 中国宏观经济 经济数据 宏观经济 数据分析 价格 房地产业 统计局 国家 数据分析专题 数据处理 数据分析软件 数据分析报告 面板数据分析 excel数据分析 数据分析方法 项目数据分析

赞一个

顶一个 有没有行业分析？

精力有限，只做宏观分析。

经济受房价影响很大，大力度，抢措施的调控政策，或让经济降温，这种ZF主导的经济发展模式或偏离楼主的分析啊

顶 ！

是啊，说得是13年的经济分析，怎么又变成房地产了

国家统计局公布了1-2月的宏观经济数据。1-2月份，商品房销售面积
10471万平方米，同比增长49.5%，商品房销售额7361亿元，增长77.6%。
显示房地产潜在需求十分巨大。



笔者在2012年宏观经济数据分析文章中提出金融危机发生以来为了保增长，
中国经济的整体债务水平大幅上升，债务风险值得引起关注。



但减债应该先从哪里下手，当前各界对地方平台债关注较多，对企业债务
尤其是房地产钢铁等波动较大的周期性行业企业债务风险关注不够，笔者
认为后者的风险可能远大于前者，减债应该先从后者开始。有观点认为
ZF不应当过分干预微观企业经营，笔者对此表示认同，但应该看到当前
房地产行业等波动较大的周期性行业长期保持了极高的资产负债率，这是
很难用市场原理来解释的。在发达的市场经济中越是波动激烈的行业企业
资产负债率越低，香港几大开发商的资产负债率只有30%，这也是尽管
香港地产价格波动巨大，但却少有开发商破产的根本原因。当前房地产销售
十分畅旺正是压缩对开发商贷款促使其调整资产负债表的良好时机，如果
当前不立即开始促使开发商调整资产负债率，同时坐视房地产价格继续高涨
将来危机来临时必然会有大批开发商破产。地方平台债虽也值得关注，但地方
平台债必要时可由中央财政兜底，不会立刻给金融系统造成大的危机。从
08年金融危机发生以来美国宏观风险管理的实践来看也是在增发国债的同时
减少个人债务和企业债务以避免对金融系统带来直接冲击。






自08年危机发生以来虽然美国ZF赤字大幅增加但企业部门的债务并没有大幅增加。



美国企业部门债务与GDP的比例不仅没有上升反而略有下降，而中国企业债务则大幅
上升，其中蕴含的风险值得引起认真关注。

近日国家统计局公布了二月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市
有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。
住房价格呈现出全面上涨而且涨幅失控，继续发展下去无疑是十分
危险的。笔者仔细阅读了“国五条”的相关内容感觉措施是比较有力的，
建议尽快落实扩大个人住房房产税改革试点范围和加快保障性安居工程
规划建设等措施，但笔者认为目前应该暂缓实施按转让所得的20%征税
这一条，从调节收入分配的角度来讲这是一个很好的措施，但在当前住房
供不应求的情况下无疑是卖家居于优势地位，这一措施将促使卖家将税收
负担转嫁给买家从而推高房价，这一措施应该等到房价稳定以后再来实施。
从一些网站的调查来看不少人对国五条表示反对，而反对的焦点主要集中
在这一条。最后笔者再次建议调高保障房竣工数量目标同时在房价上涨最快
的几个城市公开住房查询以增加供给，以目前的销售数据新建住房库存只有
两个月，加上二手房库存可能不会超过三个月。同美国相比较库存处于极低
水平，房价继续大幅上涨的可能性非常大，建议相关部门果断出手。笔者不
认为住房价格上涨的主要原因是货币超发，事实上日本ZF实行了多年的量化
宽松政策住房价格还是一路下跌，要解决中国的房价关键在增加
供给。国外有一种观点认为从人口结构的角度来看中国存在住房价格大幅下跌
引发危机的可能。

日本在劳动年龄人口达到峰值时，住房泡沫破灭引发危机。




2008年这一幕在美国再次上演



现在该轮到中国了。



但是值得注意的是中国的城市化率还只有约50%，按常住人口计算人均
住房只有不到23平方米，中国城市人口还将大量增加，与日本美国不同
中国劳动年龄人口峰值并不是城市住房需求的峰值，从人口结构和城市化
进程的的大周期来看中国城市房价大幅上涨的风险远远大于价格下跌的
风险，中国当前的房价正处于吹泡沫的阶段，房价问题一定要靠多增加
供给才能解决，中国城市住房过剩价格大幅下跌的问题十年以后再来考虑
也不迟。由于农民工在城市买不起房，在农村目前已经出现了大量过剩，
每年农村新增加住房建筑面积超过了城市，但实际并没有人居住，形成了
大量的财富浪费，解决之道还是要靠在城市增加住房供给把房价压下来，
让农民工（不管是租房还是买房）能在城市安家。