楼主: lyruc365
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[讨论]关于住房按揭贷款原理的疑问 [分享]

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lyruc365 发表于 2007-11-9 12:11:00 |显示全部楼层

关于住房按揭贷款原理的疑问

怎么能用不属于自己的房产向银行抵押并获得贷款呢?好比现在评估人民大学值10个亿,我可以按评估价的70%向银行贷出7个亿来,自己支付3个亿,每年只要按期支付利息就可以把人大给买下来了,岂不荒唐?这不是“中国式”企业杠杆收购的翻版?可是国家已经明文禁止以向银行抵押企业的形式收购企业了(在美国的杠杆收购主要是以发垃圾债券和以自有资产向银行抵押的形式进行的)。

有了这种所谓的金融创新在中国大行其道,就不难理解中国的房价会飞涨了,因为买房人的购买力被银行大大放大了,导致需求远大于市场提供的房屋量,继而推升房价,房价上涨意味着购买力进一步增强,如此可不断循环。

希望国家能够出台更多类似政策,比如,为什么不可以把故宫变现,让人给买下来呢,2008奥运难道不也可以变现吗?因为只要任何存在未来现金流入的东东都可以变现啊?故宫有门票收入,而且故宫只有一个,钱多了以后肯定会推动故宫价格飞涨!

我想住房按揭最初的设想是有未来收入流做抵押,而不是房屋本身,而美国次贷风波不就是给没收入的人也贷款买了房导致的吗?疑惑中,请指教!

关键词:按揭贷款 2008奥运 杠杆收购 价格飞涨 人民大学 原理 讨论 疑问 住房 按揭贷款

stata SPSS
hunter_tong 发表于 2007-11-9 13:11:00 |显示全部楼层

在你把人大买下来前,你又怎么能将其抵押呢?或者说,如果能够抵押不属于自己的东西,那还得了?至少,发行垃圾债券干嘛?

按揭或者垃圾债券的抵押对象,正是收购对象比如房屋未来的现金流或变现价值,如果收购对象不能产生足够的现金流或者其变现价值也不足以抵偿贷款或者债券,那债券贬值,投资者(或银行)亏损的时候就到了

人们啊,我是爱你们的,可你们要警惕啊
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lyruc365 发表于 2007-11-9 19:24:00 |显示全部楼层

人大难道没有预期现金流吗,如果我抵押的是人大未来的现金流或是其变现价值,难道说不通吗?即便是承认人大是非盈利组织,其变现价值也不至于为0吧!还是不明白,请赐教!

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lyruc365 发表于 2007-11-13 18:42:00 |显示全部楼层

请高手解惑!

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poloxyp 发表于 2007-11-14 20:23:00 |显示全部楼层

住房按揭最初的设想是有未来收入流做抵押?不知目前在中国可否以不确定性资产做抵押,我想对银行来讲肯定是行不通的.除非是信用贷款,就不涉及抵押了.所以银行为避免风险,要求以房屋做为抵押.此处的房屋是你按揭的房屋,假如你已有一套住房,你想再购买一套住房,手里没钱,你就会以原有的一套抵押贷款,贷个首付出来,然后再办按揭,贷款第二套住房,第二套住房同样是抵押给银行的.这里对银行来讲可以说是两笔独立业务,的确扩大了购房的杠杆作用.这是促进房价上涨的一个原因,但不是主因,也不是重要原因吧.

如果你想以人大用来抵押贷款,完全可以阿,但要满足以下条件:1,符合中国法律金融法规等(非营利组织可以抵押吗)2\人大同意(因为不是你的)3\以人大现有的固定资产(土地\房屋\设备等),注:你不可能用人大未来的现金流做抵押,预期的收益只是放款的目的,而足额的抵押物是放款的前提.4\用途合法且合理

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闲听风语 发表于 2007-11-14 21:29:00 |显示全部楼层

个人收入是银行贷款的第一还款来源,住房的抵押是第二还款来源,相当于借款的担保,是银行的风险缓释措施。目前我国银行在个贷中的原则是以考察第一还款来源为主,没有稳定收入来源的原则上不会放贷。虽然也有银行开展以住房为抵押的净值贷款业务,但这是因为市场竞争,银行争夺市场份额的举动。

银监会房地产贷款风险管理办法规定,借款人月贷款支出/月收入不得高于50%。新发的359号文对净值贷款也有说法。

如果你没有收入,只有房子,银行的审批人员基本是不会审批通过的。银行虽然有房产抵押,但处理房产的资产保全成本很高,而且有银监会规定,所以是要考察你收入的。

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lyruc365 发表于 2007-11-16 13:12:00 |显示全部楼层
to:poloxyp,有了一套房,再买第二套用第一套抵押,当然可以,因为是以自己的资产抵押的。问题是你没有第一套房,或是第一套是以你的未来收入做抵押而买的。我不知道炒房的人是如何操作的,有很多人通过银行按揭,手上有数十套房,要说全是其未来收入做抵押的,我想就是提供贷款的银行也不会相信。我不知道这里操作的细节,只是觉得国家暂停第二套房的贷款可能与我所想到的有关。
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lyruc365 发表于 2007-11-16 13:18:00 |显示全部楼层
to:闲听风语,我比较同意你的观点,即个人收入是银行贷款的第一还款来源,住房的抵押是第二还款来源。但还是不理解炒房族通过银行按揭手上有数套房到底用了甚么高超的手法。
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闲听风语 发表于 2007-11-17 18:14:00 |显示全部楼层

有人可以买数十套房,但这种人很少贷款,而用贷款同时供N多套房基本不可能。银行在贷款调查、审批的时候都要看借款人在央行的征信记录,可以查到借款人在其他行的借款情况。如果其购买多套住房,很难通过审查员审批。

楼主可以看看央行121号文,银监会房地产贷款风险管理指引和359号文。

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lyruc365 发表于 2007-11-19 14:48:00 |显示全部楼层
谢谢了。原来还是有效需求在支撑房价!
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