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雷达卡
近来房价有所回调，大量地产商及相关利益者就开始利用媒体大肆宣传房价已经到了底部。但是大家从近来的有关报道及身边的情况好好想想，房价真的跌了多少？真的到位了么？房地产商利润已经薄到没有可将的空间了？
从供求的角度来看：地产商囤积了大量的房子卖不出去，仅北京的统计就显示有十几万套没有卖出，上市公司季报已能看出存货相对上年度增长70%，而从空置率来看那就更高了，大量投资者赌房价必涨，二套三套房者大量存在，其中大量空置。另一方面更多的人又买不起房，这就存在一个很大的剪刀差。此外，人民币汇率连续四个跌停，海外投资者退出地产投资的速度将会加快，在汇率下跌前就有相关报道提示海外个人以及高盛等机构卖出中国地产，这种速度将会加快。因此从有实际支付能力自住宅和投资的角度来看，需求都是下降的，而供给来看，一面是大量的未出售和空置房，一面又是国家大量投资保障性住房和小户型房，供给增大，两者结合未来房价必跌。
从成本来看：地产商所谓的无利可图的观点更是毫无道理。从2007地产公司年报看，部分公司毛利率竟然达到100%，现在的房价降幅还不算大啊。地价＋材料及建设成本＋人工是最大的三部分，地价不用多少多次流拍，甚至大量企业宁愿损失保证金也要退地，可见地价降幅不小，预计和高点相比下降20％；材料和建设成本大幅下跌，从国内钢材综合价格已回落到1994年的水平，仅仅近半年就跌了大半，相关水泥、砖、装饰建材也大幅下降；人工成本大家最清楚，多年来企业薪水基本没涨，面临金融危机大量企业开始裁员降薪，相信单位人工成本较三年前不可能增加，一再说成本高的借口将会不攻自破，从几方面来看成本下降空间有可能达到30%。当然由于地产的建设周期一般要一年多，成本传导会有一定的时间差，现在已建成房子利润很薄是必然的，但是如果现在的房子都还有利润，一年后以现在的成本建成的房子不就是再跌30%也有利润？到时候低成本的房子必然大幅降价逼迫现在的成品房不赶快降价回笼资金都不行。
所以不管是从供求来看，还是从成本来看，地产必然面临大幅下降。
补充：有很多因素影响房价，尤其是zf，但我不想谈，大家很清楚。
万科A(000002)2008年11月份公司实现销售面积42.1万平方米，销售金额35.7亿元，分别比上月增加-9.3%和6.6%，比07 年同期分别增加3.4%和-15.6%。2008 年1~11 月份，公司累计销售面积490.9 万平方米，销售金额425.3 亿元，分别比07 年同期减少8.6%和7.9%。这样比较一看就可以看出今年的价格和去年平均相比不但没有降低，反而涨了，而去年号称房价是最高的，可今年成本大幅下降了，去年能到达100%的毛利率，今年如果大幅下降那绝对是会计盈余管理的结果。
[此贴子已经被作者于2008-12-9 9:52:57编辑过]
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