吴酩：房地产商的三种“说法”，该信谁的？

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最近，随着美国接连曝光“洋贿赂”，商业贿赂问题再次成为舆论关注的一个热点。媒体报道的“某房地产商”的网上自曝“真相”，更是吸引了众多民众的目光。房地产业，黑！早已不是什么新闻，但究竟黑到什么程度，涉黑的面有多宽，别说一般百姓说不清道不明，就连“圈内人”的说法也相互“打架”。近期，那个“圈子里”的说法至少有三种。
“房地产业内没有一个不行贿的”。这是几天前自称房地产开发商的网友“youkor”在搜狐论坛上发帖曝出的“真相”。该人士透露，他在做第一个房地产项目时，除了地价，还要交64项行政性收费，如果这些收费减少一半，中国的房价至少降1/3。而“为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门”。因此他“一直认为，房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿行为由买房者承担”。按照这一“真相”，房价疯涨的罪魁祸首并非开发商，而是政府，是那些利用权力寻租的各级官员，开发商不过是代人受过，做了贪官们的替罪羔羊。撇开“逼良为娼”抑或“主动腐蚀”的区别，单从行贿来说，房地产业是“洪洞县里没好人”，业者全是黑乌鸦。这是恶的极端说法。

　　“房地产行业的腐败根本不是最严重的”。这与前种说法大相径庭的观点，出自“圈内大嘴”任志强。面对几乎是全社会的强烈谴责，任总振振有词：“在中国，腐败现象最严重的是交通领域，杀了多少个交通厅厅长了？！这个领域是绝对垄断，是单向的，腐败才最严重。还有教师、医生，这两个行业存在严重的红包问题，这算不算腐败？这都是大面积存在的，都比房地产行业腐败的比例大，涉及面大”，“房地产行业有没有腐败？有，确实有，但不严重”。在任总眼里，房地产领域既不存在大面积腐败，也不存在暴利问题。因此，他给出的最新结论是：中国的房价还得大涨，“不会超过5年，北京房价就将会进入5万元时代”。按任总的观点，中国的房地产业相当健康，开发商总体遵纪守法，至少要比交通、教育、医院干净许多。这是善的极端说法。

　　“现在的房地产界，行贿是常态，不行贿反倒成了另类”。这是著名房地产大亨王石，对现实状况的评价。王石用的是反证法。一个例子是，在一次大会发言中，王石说到万科公司在经营中的不行贿，台下没有反应；而另一位比较出名的企业家上台说，王石先生不行贿，我很佩服；但这只是个案，因为在中国不行贿，一事无成，比如说我就行贿。没想到这番“高论”却赢得全场掌声。另一例子是，王石在同一大学时隔8年，做了两次演讲，而对于万科的不行贿，听讲学生中大比例表示“不相信”。两个实例，对王石“刺激非常大”，这位业界强人不由发出“现在不行贿成了过街的老鼠，行贿反而成了英雄”的感慨。按王总的说法，房地产业的腐败是相当普遍而严重的，但还没到整体陷落的地步，至少还有万科王石这样有良心的“个案”。良心“个案”能占多大比例？说不清。

　　三种说法，让普通百姓犹如坠入十里烟云，难辨真伪虚实。而依笔者的实际感觉，任志强的“粉丝”是绝对极少数，信王石的是大多数，但受情绪影响，认同“没有一个不行贿”是“真相”又往往占压倒优势。其实，百姓信谁并不很重要，政府决策层信谁是关键，因为这决定着对房地产行业现状的基本判断。有病，还是没病？重症，还是微恙？高烧，还是体温偏低？判断不同，举措迥异。

　　依据现有信息，实在弄不清行政的主导路数。但从常见的一些用词，诸如“复苏亮点”、“市场回暖”、“量价齐升”、“防止房价上涨过猛过快”等，可以让人明显感觉出对房地产业的“脉脉温情”。是任志强观点左右着决策层，还是在不动声色中悄悄酝酿类似打击“酒驾”那样的专项整治行动？不得而知。

　　但愿是后者，那就大得民心；倘若是前者，那就……

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关键词：房地产商 房地产 地产商 房地产行业 房地产项目 房地产商 吴酩 该信

政府、房地产商、媒体 “地产泡沫说”该听谁的

　　一份产业发展报告是否客观、科学，不仅在于报告本身的公正性，更在于它能否直面问题，并为问题的解决提供思路和参考。

　　如果不正视房价虚高、老百姓买不起房这个现实，有关中国房地产发展的任何预测，都不具有公信力，都会遭到质疑。评价中国的房
地产业，不在于简单地否认所谓的“地产泡沫说”———实际上，在楼市价格居高不下、楼盘空置率逐年增长的情况下，“地产泡沫”的说法，有它存在的理由———而是要重新审视调控政策操作的科学性，改变产业发展过程中存在的不良模式，消除暴利。

　　毕竟，“居者有其屋”才是房地产业发展的根本目的。

　　青年话题编辑室

　　针对今年以来国内房地产价格的普遍上涨，特别是为了回应境外媒体对国内房地产业“泡沫预警”的忠告，建设部政策研究中心课题组日前抛出了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。(10月16日《中国经营报》)

　　报告中对目前中国房地产市场所做的分析和判断，特别是得出的“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”的结论，笔者实难苟同。特别是在这个报告中，课题组又站在官方的角度，为目前市场上高额房价做了充分辩护，有进一步助长房地产继续投资过热的潜在倾向，应该引起舆论的注意。

　　众所周知，目前的商品房价格已经严重背离了国情，房子价格与人均年收入相比，远远超过了许多发达国家的平均水平。中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅，大约等于城市居民8年以上收入的水平(国际的标准是3年到6年，而美国是3年到5年)。商品房价格的居高不下，导致众多居民无力购买(或改善)住房。“居者有其屋”不仅是中国传统的富民理想，而且也是全面建设小康社会的一项基本目标，目前的商品房价格显然与这一目标相背离。

　　同时，中国房地产业始终处于一种“带病增长”的模式，这也是事实。在多数情况下，房地产开发企业都是以资金的高风险为赌注进入市场的，经典的“空手套白狼”模式是：通过各种方式取得土地，由建筑企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售，获得收入，然后再投入滚动式开发。在这个过程中，开发风险在一个规则不健全的市场经济环境里，被批量转嫁给银行、普通消费者和建筑企业，形成一定程度的虚假繁荣。银行资金目前占到房地产开发的60％，大大超过国际标准，金融风险迫在眉睫。一旦市场转弱，无力在高价位接盘，后果将不堪设想。

　　在今年春夏之交，在南方许多地区，房地产商纷纷推出各种形式的降价、打折措施，以降低房屋空置率。舆论惊呼，这是随着国家新一轮经济宏观调控的到来和银根的紧缩，“中国楼市终于出现了可喜的全面降价拐点。”但是，建设部紧接着出台的新的土地供给政策，不仅没有挤出原有的“地产泡沫”，反而推波助澜。由于新土地供给政策造成的供应量过少，致使房价猛涨，出现明显的“跟风效应”，使众多暂时无能力改善住房需求的消费者产生恐慌，宁可负债累累也要购房，加上有些房产公司联手人为炒作、哄抬房价，更给房地产市场带来了虚火。

　　入秋以来，正在各方开始冷静反思新一轮房价波动的关键时刻，建设部的官方调查报告又要全面否定“地产泡沫说”，为商品房的高价位提供理论支持，此举令人匪夷所思。

　　毫无疑问，实行土地使用招拍挂(招标、拍卖、挂牌)政策是完全正确的市场经济政策。但是，为什么偏偏在房价出现可喜拐点的时候，建设部要匆忙推出这项政策，紧急限制土地供应？为什么一个原本要挤出水分的政策，在制造了更多泡沫遭到海内外质疑的时候，建设部所属的经济专家们，又要推出一个旨在全面否定“地产泡沫”的报告？这其中有什么关联和呼应吗？ 康劲

　　特约编辑：广伟

我是房地产商我怕谁？
2009年01月05日 08:58:13 　来源：荆楚网




2008年经历了南方冰冻灾害、汶川地震、奥运会、三鹿奶粉事件以及金融风暴影响后，人们的社会心理状况会有何变化呢?近日，首都经贸大学统计学院发布了“2008年北京地区社会调查八大指数”。这是继2006、2007年后，第三次发布北京社会调查指数，旨在反映北京人的社会心理状况及变化。经历了三鹿奶粉事件，食品行业诚信度降到倒数第二，诚信度最低的为房地产业。（2009年1月4日《新京报》）

房地产业跟诚信挂钩，势必会得出这样的结论。房地产业本来就没有诚信度嘛，而且不仅仅是没有诚信，还一个劲地糊弄老百姓。

在房子卖不出去的时候，房产商就出来说，房子都预售到多少期了。意思是，再不卖就没有了。于是，两三年间，在政府、房产商、炒房者的共同努力下，房价就像是火箭一样飙升上去。至今还在天上飘着，还没有落下来。房价过高，导致房市低迷之后，北京诸地就冒出了山西煤老板炒房团再次席卷房市的新闻。当然后来证实是“假新闻”，想想也明白，无非是房产商又在忽悠消费者了。言外之意还是，赶紧买房子，要不房价还是要跌。

房地产业就像是一个说惯了“狼来了”的孩子，已经没有人再相信他们了。况且，无商不奸，本来是一句亘古不变的大实话。一天，我问小摊买猪肉的老板，“房产商说赶紧买房子。要不过几年，房价还要涨。你怎么看？”他说，“房产商的话你都相信？要是房地产业有诚信，母猪都能上树。”于是，我不禁慨叹：群众的眼睛果然是雪亮的。

但是，房地产业没有诚信又怎么样？他们有诸多地方政府担保买下的地皮，还有在政府担保进行的银行借贷，还有大把大把的房子。他们怕什么？地皮本来就是政府的，政府是代表人民利益的，尽管地皮买出了大价钱，当地的老百姓也不一定会得到什么好处，反倒还要掏高价买房子。何况，政府买出的地皮，赔钱的时候，也有政府的一份，而且，还是一大部门。要不，南京的周久耕局长就不会对着“甩卖房子的房产商”大喊：谁降价销售，我整谁。北京的房价为何持续不降，就是因为房产商还等着政府回购。以房地产为支柱产业的地方政府把不得房价越高越好。房产商和诸多地方政府早已是一根绳子上的蚂蚱。房地产业下滑，有些政府和部门比房地产商着急。

再说房地产商和银行的关系，房产商用的钱是谁的钱？银行借贷的。倘若房产商换不上这一笔笔的巨额贷款，谁着急？银行。欠钱的是大爷这句话，上个世纪末都流行了，大家想必不可能不知道。此时，房地产业也就是银行的大爷。

记得坊间有句粗话，我是流氓，我怕谁。就是说，流氓不要脸，所以，人没有这张脸皮，也就天下无敌。房地产商又何尝不是如此，早已不顾诚信，铁杆要做奸商赚钱，何况还有地方政府护着，银行贷款欠着。他们着急什么，害怕什么？总有人会为他们兜底的。只是，给房地产商兜底的时候，是否在拿老百姓的税收来做着危害百姓利益的事情？（韩建平）

（政府应该建立完善的信息披露系统和城市规划制度，让开发商和消费者都清楚市场现在到底有多少土地没有被开发、还有多少储备地，市场现在有多少套房子、都是什么样的房子，将来什么时间还会有新房出售，这样开发商就不会抢购土地，消费者也不会抢购楼盘，价格自然就稳定下来了。而做到这一点，其实并不难。
解决经济适用房的问题必须采用市场公开竞价的方式，政府只管拿出项目用地和严格的审核标准，由开发商公开竞价，谁的价低并且在保证质量的情况下，这个项目就由谁来操作。）

一个政协委员房地产商的建议
【作者】《人民政协报》记者　杨朝英 陈海东
【正文】　盘点2005年第一季度，房价仍然在上涨，这是不可否认的事实；另一方面，越来越多的人买不起属于自己的房子，这也是事实。房价为何持续上涨？政府官员、专家学者以及普通消费者对此问题的答案莫
衷一是。
　　5月11日，北京市政协委员、北京中加集团董事长梁晓华在接受记者采访时称：“政府和开发商都要承担起责任”。
　　“涨价是没有道理的”
　　记者：根据北京市统计局的资料显示，房价仍在涨，很多大城市房价涨幅比较明显。国家宏观调控的效果似乎并不理想，作为房地产商，您认为是什么原因导致房价持续攀升？
　　梁晓华：我认为房价一直上涨是没有道理的。从长远趋势来看，房价不会一直涨下去。
　　记者：还有很多人在等着买房子，需求旺盛能不涨价吗？
　　梁晓华：按照经济学常识来讲好像是这样的。没房的人还有很多，几亿农民要进城、每年毕业的大学生要在城市里工作安家，这在定性上是没错的，不过经不起仔细推敲。住房的有效需求是需要逐年释放的。就我非常了解的北京市场而言，供求关系实质上就很平衡，并没有出现供不应求。北京作为首都和国际大都市，外来人口很多，但近几年有效需求一直保持在1700多万平方米／年左右，而市场投放的楼
盘就将近有3000万平方米／年，供给明显很充足。
　　记者：最近市场上不是盛传北京的现房基本都售完了吗？
　　梁晓华：这不可能。即使都卖完了也没关系，今年下半年9月份左右还会有上百个楼盘推出，北京市场的供给是没有问题的。
　　记者：问题是，现在房价确实是在涨。
　　梁晓华：我认为，消费者可能被误导了。由于开发商和消费者之间消息不对称，消费者根本不知道现在有多少房、将来什么时间还会投入市场多少，加上国家宏观调控和媒体的报道，给消费者造成一种错觉，就是房地产商拿到手的土地越来越少了，价格却越来越高了，最后传导到房市上就是房少价高。实际上，不是这样的。到现在为止，北京土地的供应量并没有减少，房子的供应量也没少。大多数开发商
都是滚动开发，土地拿在手里是不敢压着不盖的，那成本太高了。而消费者是不知道真实供给信息的，他们的心理一般都是买涨不买跌，在此情况下，许多打算过一段时间再打算买房子的消费者都抢着买房子，消费者的消费需求被提前释放了，价格自然就抬高了。但这种涨价是不合理的，对市场和消费者都会造成伤害。
　　记者：土地供给实行“招拍挂”以后，土地价格上升，加上钢材等原材料上涨，最终还是会推动房价上涨。
　　梁晓华：土地价格占开发总成本的三分之一左右，它的价格上涨必然会带动房价上涨。然而现在市场的情况是，大量土地都是“招拍挂”以前协议拿到的，竞价机制并没起到太大的作用。另外，即使在“招拍挂”以后，价格涨得也并不高。中国的国情很特殊，我们是一个充满人情味的社会体，这在房地产市场拿地上有很充分的表现。比如在北京，基本上一块土地有开发商相中之后，他就会先找土地上的
业主协商，协商成功之后就去挂牌，别的开发商基本上就不会去插手了。市场这么大，没有必要破坏别人的生意。上市公司有些特殊，他们一般都会参加拍卖，因为他们的利润不仅仅来源于房地产，还有股票溢价。有时，甚至出现房地产赔钱股票赚钱的现象。因此，他们会把房价抬高，便于制造“题材”。
　　政府推动“招拍挂”是符合市场经济原则的，应该按照科学的路子走下去，加强配套工作力度，如详尽的城市规划和及时准确的信息披露。竞价并不必然导致成本上升，它只是使发现市场价格提供了一个相对合理的机制，而完善的信息披露制度可以为市场主体的选择行
为更加理性，避免市场价格大起大落。
　　至于钢材等原材料价格上涨所带来的压力，我认为并不是房价上涨的原因。从成本上看，每平方米用钢材量基本在75公斤到95公斤之间，即使钢材每吨涨1000块钱，平均到每平方米上也就100多块钱。现在政府大力提倡房地产开发要上规模，集约化程度提高，单价成本自然降低，这是经济学常识。同时，随着技术的进步，其它原材料和建筑成本也只能越来越低，上涨是不合理的。
　　记者：作为房地产商，同时又是北京市政协委员，您想对您的市长说些什么？
　　梁晓华：我建议政府应在城市规划和信息披露制度上面多做一些工作。
　　上面谈到消费者和开发商之间存在信息不对称，其实房地产开发商与政府之间也存在着严重的不对称。现在搞开发基本上都面临着城市规划不明确的问题。政府每年供应多少土地，土地的位置和基本价格，开发商都不是很明确。
　　（下转B2版）
（上接B1版）要消除这种信息不对称，政府应该负起责任。明确地块功能、土地供应数量，开发商和消费者都能做到心里有数，对未来的预期就比较稳定，选择才能比较理性，价格才会回到合理的水平上。
　　另外，政府提高工作效率也会降低开发商的成本。
　　记者：政府提高工作效率也会降低开发商的成本，这种说法倒是第一次听说。
　　梁晓华：搞房地产开发的都有切身体会。打个比方，开发商开发一个项目，各种手续办下来就要一年，这么长的时间资金使用成本太高了。因为现在房地产开发都是滚动式的，如果能提高资金的利用率，就意味着可以节约大笔资金，那价格自然会下降，这是很自然的。
　　"用竞标的方法解决经济适用房问题"
　　记者：在4月27日的国务院常务会议上，"适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量"被明确提出来。但现在却存在经济适用房不"经济"的现象。您如何看？
　　梁晓华：经济适用住房制度是比较符合中国国情的，不可能废除。当然，问题也很多，不过通过一些制度上的配套，这个制度会发挥巨大作用的。
　　记者：作为一名政协委员，您对解决经济适用房不"经济"现象有什么具体的建议吗？
　　梁晓华：我建议用市场和行政两个手段结合起来解决济适用房问题，我想现在亟待解决的有三个问题。
　　首先，也是最重要的是，一定要改变目前政府单方面决定的机制。由于获取项目的渠道并不公开，为寻租制造了可趁之机，最后这部分成本也要由消费者来承担；另外，现在采用定价的方法是成本预算价加上3％的利润，加上销售成本比较低，实际上，最后的利润往往大大高于这个比例，有的甚至比开发商品房利润率还要高。最终的结果是经济适用房并不"经济"，受损失的是消费者和政府税收。因为建经济适用房是免税的。
　　我认为要改变这种局面，必须采用市场公开竞价的方式，政府只管拿出项目用地和严格的审核标准，由开发商公开竞价，谁的价低并且在保证质量的情况下，这个项目就由谁来操作。
　　记者：就是和开发商品房取得土地的方式相反，倒着拍，越拍越低，是这样的吗？
　　梁晓华：是的。
　　记者：做企业都想赚钱，这样做会不会利润率过低而无人问津？那样最后受损失的还是老百姓。
　　梁晓华：这肯定不会。因为建造经济适用房一般都会赚钱，就看谁控制成本的能力更强，开发商会根据自己整合资源的能力合理估价。
　　当然，也会出现有开发商愿意低于成本价建造。如果一个房地产开发商建设的经济适用房老百姓都买得起，它建立起具有公信力的社会形象，这个价值并不是单纯用钱就可以衡量的。这绝对比单纯做广告的效果要好，因为这个口碑是发自消费者内心的，非常牢固。
　　记者：按照您的说法，似乎很容易就可以解决经济适用房问题。

　　梁晓华：是的，并不难，做到政府、开发商和消费者三方共赢完全可以。
　　记者：您刚才不是说有三个问题，那另外两个是什么？
　　梁晓华：一个是规划，一个是开发商。
　　我们现在的城市规划有点问题，有点乱糟糟的感觉。我认为，经济适用房应该遵循"交通方便、便宜"的原则，户型不要太大，不要动辄一百多平，一般不要超过85平方米就可以了，位置应在外环靠近主路，北京最好在五环或者靠近城铁。城市整体规划应该让承建商和消费者都知道，哪里建商品房，哪里建经济适用房，避免两个市场互相干扰。
　　还有就是开发商，不要谁都可以建，就应由纯国有企业的房产公司来承担。政府对纯国有企业的控制能力更强，实现政府意图的能力和效率更高。
　　记者：作为民营房地产公司的老板，您为什么会主张由国有企业来开发经济适用房？
　　梁晓华：如果从做生意的角度来说，我当然愿意市场放开，自己多赚些钱。但我同时还是一名政协委员，我考虑这个问题的出发点是全局利益。这也是我履行职责的一个方式。

佩服，说的实在。

感觉还是按大势吧,老实说,我死也不信现在房价会涨上天去