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从圈地冲动看 中国房地产行业转型之困.
喻姿玮 2017-03-14 来源：中国房地产金融 .
破局“圈地魔咒”需要的不仅仅是企业转型的勇气和智慧，更需要ZF的扶持和宽容。
“地王现象”，在中国地产圈里绝对算得上是一个老生常谈的话题。早在2008年，一线城市房价飞升之际，地王频现导致“面粉比面包贵”，从业内大佬到普通民众，无不惊呼—看不懂！然而，历史似乎还在重演：回顾过去，2016年无疑是中国房地产史上又一个很有分量的“地王之年”。
圈地模式的最新演化
2016年，全国300个主要城市土地市场成交面积4.1亿平方米，同比下降28%；成交金额却同比增加23%，达到1.97万亿元；平均楼板价同比上涨72%，二线城市整体溢价率达56%，其中厦门、昆山、无锡等地涨幅均超过200%。在全国30多个城市出现了340多宗单价、总价地王，数量创历史新高。虽然2016年10月之后调控政策密集发布，土地市场按下暂停键，但依然没有改变逢拍必出地王的格局。
当仔细观察这一现象，我们发现几个明显的变化：首先，在地价飞速上涨的背景下，地王开始从一线城市蔓延到二三线城市。例如，苏州、南京、合肥等二线城市成了2016年“地王”出现最多的区域。
其次，“加杠杆”让一线城市诞生批量“地王”。随着越来越多的房企通过金融机构场外配资方式进行拿地，2016年的地王在一线城市遍地开花，甚至远郊区的地块也成了地王。例如，上海的奉贤、金山、崇明等远郊区在2016年地王频出，有些项目的土地价格已经是周边住宅价格的2倍以上。
第三，“轻资产”模式下，地王不再是为了单纯地增加土地储备，而是出现了明显金融化趋势。从数据来看，部分“地王”要想上市盈利，未来两年房价需要在目前基础上翻倍甚至更多；用地产行业传统的盈利模式计算，显然这笔账很难算得过来；然而，在新的思维模式下，通过基金模式，进行“轻资产”运作，风险就以投资的形式逐层分解，最后是资本市场为地王的风险买单。
折射出的房地产转型之困
总之，地产商之所以敢于火中取栗，是和我国房地产市场以及整个金融体系的现状密不可分，毕竟一二线城市的土地和房产仍然是最佳的升值保值资产，也是银行最偏爱的抵押物和融资品。在这一本质的背后，社会大众和媒体更应该关注—地王现象所折射出的房地产行业转型之困—在当前形势下房产行业的生存环境和业务模式难以满足新的发展需求！转型的理想难以照进现实。
首先，ZF在市场调控决策机制上的不透明，让企业无所适从，对企业的正常发展和战略转型都造成了困扰。很多调控政策，事先没有预留足够的反应时间，对于政策所造成的实际效果也缺少有预见性的评估，往往是突然袭击，半夜鸡叫，发卡弯。“吃一堑长一智”，企业在生存的摸爬滚打中学会了抵抗，但这种“豪赌”可能让企业陷入更大的困境。例如，过去的历史数据似乎证明一种观点：越是限购越说明未来价格还将大幅上涨。在长期限购的一线城市，未来的房价会继续上涨几乎是大家公认的趋势。这就不难理解，在2016年10月开始调控，紧接着的两个月仍然是地王频出。在这种反复多次的相互博弈中，计划赶不上变化，企业原有的发展节奏被打乱，战略规划无从谈起。由此，在这场“地王”赌局中没有赢家：房价越来越高，企业利润率反而越来越低。
其次，新旧业务青黄不接，难以应对市场的竞争。很多正在转型的房地产企业所面临的形势是——新业务形态尚未成型，传统地产业务的利润却在收缩。例如，绿地集团从2014年开始进军基建、金融、消费三大板块的多元化发展。在业务培育期的大量投入之后却没有产出。在一番吃力不讨好的折腾之后，企业发展规模不及预期，利润萎缩。万科同样存在类似的问题，新业务缺乏明晰的模式和逻辑，而且转型机会成本很高，一旦利润青黄不接或者陷入停滞，后果难以承受。资金、人才、资源都会成为新业务开展中的障碍和困难。因而，对于很多转型中的企业来讲，新业务更像是画饼充饥，只是看起来很美！这种心态侧面反映了地产行业转型所面临的一个残酷现状：转型的需求十分迫切，但可以为企业贡献利润的投资领域却相对狭小。为保利润，在转型的困局中，某些时候抢地王几乎成了一件“生死攸关”的事情。
最后，转型的更大困局在于——企业对行业旧有发展模式难以做出实质性突破。说到模式，无非有两种典型代表：中国香港模式和美国模式。中国香港模式，依托于城市经济体，可供开发的土地面积极其有限；ZF实行“低税收、高地价”政策。ZF的主要财政收入来源于卖地。ZF和房地产商博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。美国模式依托于大陆经济体，土地无限供应，房地产公司充分竞争。房地产公司通常采用高度专业化的服务和长期收益为主要的盈利模式。
对比两种模式的差异，我们可以看到未来中国内地房地产转型的理想是从中国香港模式走向美国模式；但现实情况是：中国ZF对土地实行垄断，实行高地价以期卖地收入最大化；中国的金融体系，在旧有的银行“放贷思维”模式下，所能提供的融资更多属于“债权”，缺少“股权”投资的思维和勇气！这种土地供给制度和金融体系与地产行业的转型需求明显相互背离，已经成为掣肘。因此，要破解目前房地产企业的转型困局，打破地王魔咒，既需要企业勇于尝试和探索，也需要ZF有足够的智慧铲平思想禁锢，打破固有模式，释放政策红利。只有这样，资金和资源才会流向新的增长点，才会流向新的机会，市场配置资源的效率才会提升，转型之路才会大步向前！让“炒地炒楼”逐渐成为历史。
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