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一、房地产方面的思考运行模式
1、政府对拟作商业地产开发的地块进行规划后挂牌出让。
    这是第一步，即现行的政府对城市综合运营的一个基本观，所谓“经营城市”、“运营城市”等大有市场，其表现集中在城市建设领域，尤其以商业地产的开发较为明显。因为土地使用权出让，是政府财政收入的一个重要手段。各地多次出现地块招标过程中的“地王”，即是政府挂牌出让以后形成的大幅度土地价值溢价。地产商以高价获得地块以后，溢价部分很显然，是要消费者最终承担的，这就体现在楼板价高企和房价高企了。以至于房产价格也就难以实质性下降。另外,开发商为了扩大经营规模,不断采取囤地策略,这也大大增加了银行贷款,使银行地产信贷的系统风险升高.而为了降低因为开发商囤地形成贷款的系统风险,银行是不愿意开发商出现经营困难的,必然会推动开发商完成开发,形成销售.20世纪90年代海南省的地产泡沫形成金融机构破产的历史案例,在如今的地产界和金融界依旧重复.青岛市去年房地产的高价，无疑是当时的某些权力人物的幕后推动所致。以乌鲁木齐为例，2002年，政府把城市商业用地分为九个类别，当时的地价有着明文规定（政府规定了地块出让的指导价），尚不算高；故当时乌鲁木齐房价均价不足1500元/平米；而到了2008年4月份，采取挂牌招标出让模式四年以后，地价疯狂彪升，反映在房产价格上则出现了三级跳式的增长，到今年6月份，其均价已然达到创记录的5500元/平米的水平，大大高于兰州，逼近西部最大市场成都的均价。江浙民间资本趁机潜入进行投机。而彼时，乌鲁木齐城市人均收入尚不足2000元/月，无怪乎该市房产的涨幅有着太多的评价了。
2、开发商获得地块，并进行开发准备。
    开发商的自有资金一般在交纳土地出让金以后，所剩无几。一些中小开发商便采取以拿地循环贷款拆东墙补西墙的办法维持地块的开发建设.在今年以来,地产信贷规模紧缩,若干中小地产商资金就自然捉襟见肘.大型地产商的日子也并不好过.比如恒大地产,国内IPO失败以后,不得已采取私募形式筹措资金,但是相对于400亿的缺口,私募而来的13亿资金杯水车薪;金地集团,为了维持经营,缩小战线,囤地步伐显然放缓;万科股份,为了补充其流动资金,不但卖掉东莞的地块和项目公司,还谋求资本市场进一步融资.其他地产公司也有放弃已得到的出让地块,或者出售项目公司,或是寻求大型地产公司收购等办法聊以度日.潘石屹指出,今年是地产行业的冬天,谁拥有足够的流动资金谁将坚持到最后.地产行业不可避免出现了"现金为王"的局面.可见,银行对地产行业的紧缩政策,对全行业的影响是全面性.整体性的.当然有一些局部地区还维持地产高温.
    土地证是银行授信乃至发放地产信贷的一个重要依据。于是开发商一般在获得土地以后随即向银行申请开发贷款，用以项目建设投资或者干脆改变用途,竞购新的地块,进行囤地。建设过程中，建筑商有不少是被迫垫资建设，建设结束验收时还被扣留一部分工程款作为“质保金”（通常为建设总价款的3%——5%，也有的不到或者高于该比例）。建设领域的黑暗相信经历过地产开发的朋友是清楚的，监理单位、设计单位、原材料招标采购、工程分包等若干环节，都是滋生商业腐败的温床。而其中，前些年尤为激烈的，是分包单位拖欠农民工兄弟的工资。这并不是分包者黑心，实是中间若干环节的种种黑幕所致。这在乌鲁木齐的建设领域，是比较常见的。
3、封顶预售。类似于基金行业的“老鼠仓”一样，不少地产商是以自己的员工身份证先购买自己公司的房子来获得银行按揭贷款的，这样有效缓解了地产商在开发过程中的资金链紧绷的状况。这也是业内公开的秘密吧！
4、关于房价。
    取决于获得地块的直接成本和银行提供的按揭。一般的，地块招标价格，政府倾向于高价成交，这样增加财政收入；银行期望降低首付，延缓按揭申请者一次性付款的压力，以便获得长期稳定的贷款偿还，降低不良资产发生的风险，同时获得长期稳定的利益回报。高房价是政府财政和银行所欢迎的。这对百姓们来说，确实是可悲的！而开发商目前倾向于建设多层或者别墅式住宅，这样可大大增加其利润。在去年广州和深圳地产异常疯狂过程中，不乏热钱的影子，但是相信他们和地产承销机构、开发商有着某种默契，共同抬升房价。在房价迅速走高的过程中，宏观调控只是在民间舆论极为抵制的情形出现以后，才出现的一些干预。

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关键词：运行模式 房地产 土地使用权 土地出让金 乌鲁木齐 运行 思考 房地产 模式

房地产行业资金路线图：
现在来看，自有资金要35％以上；银行开发贷款一般在在建工程价值70％左右，所以开发贷款的比例在20－30％；其他方式，主要是按揭贷款预售，定金及预付金大约35％，其他方式应该补足余额。
房地产的主要成本在地价，具体举例来说，如果地价在3000元/平米， 建筑安装成本大约在1000－2000元，2000元的质量应该很好的，楼面成本大约5000元，根据市场状况，开发商大约会卖到6000－8000。现在说明资金的用处，通常拿地阶段，需要开发商自己付款，一般来说，6个月付清，一些比较大的项目，付款期限都比6个月长，在18个月内。比如12万平米项目，地价3000元，总地价3.6亿元， 总体建设需6亿元，以自有资金2亿加银行贷款1.6亿缴纳地款，取得国有土地使用证，办理四证齐全后，再贷款1.4亿元（权益的70％），现已投入5亿元，足够封顶的，然后预售每平米8000元，回款还贷，并继续完成施工。

有点老的文章，希望对大家有用

现在房地产真不知道该怎没说，投资股票把

（ZT）房地产：成本分析
　　
　　关于住宅项目的开发成本，历来是大家关注的问题，有关的分析也很多，但感觉都不是太客观、全面。根据自己从事建筑设计多年的了解，也来谈一下自己的看法。
　　开发商的成本主要有两部分组成：
　　1、静态投资成本——包括土地成本；建安成本；设计成本；绿化、景观成本；总平成本；报建及规划成本等。
　　2、动态成本——包括营销、策划；管理费；财务费及税金；
　　先看静态投资：
　　土地成本根据土地价格测算，各个项目不同。
　　一般建安成本与结构形式和建筑层数有关，以下为经验数据：多层砖混住宅：700元/m2；多层框架住宅：1000元/m2；小高层住宅（含地下室）：1500-1700元/m2；高层住宅（含地下室）：1800-2000元/m2。
　　设计成本包括：建筑设计（10~25元/m2）；景观设计（4~5元/m2）；人防设计（4~5元/m2）；市政设计、天然气、总平配电等（4~5元/m2）；监理（7~8元/m2）；地勘（2~3元/m2）。
　　绿化、景观：低档（20-30元/m2）；中档（50-60元/m2）；高档（70-100元/m2）
　　总平：（含管网、化粪池、围墙、土石方等）50-100元/m2
　　报建及规划：成都340元/m2
　　再看动态部分：（以销售价为参照）
　　营销、策划：1.5-3%
　　管理费：3%
　　财务费及税金：10-12%
　　不可预见费：3%
　　以下就以橡树林为例粗略分析一下：
　　一、静态部分：
　　1、土地楼面价：橡树林的土地价格不得而知，根据有人报料的300万/亩测算，6.1的容积率可以得出楼面价310/666.7/6.1=0.076万/m2，即760元/m2。加上有人报料的拆迁补偿200元/m2，应该在960元/m2。
　　2、建安成本：应该不低于1800元/m2，至于有人报料的合同价1097元/m2,大家应该明白合同双方为了规避税费，可能低报。个人认为肯定不止这个成本。
　　3、设计成本约在50元/m2。
　　4、绿化、景观成本按照中档标准，约在50元/m2。
　　5、总平：取中间值70元/m2
　　6、报建及规划：340元/m2，属于政府收费，应该没得少。
　　以上属于静态投资，约合960+1800+50+50+70+340=3270元/m2
　　二、动态部分（按销售均价7000元/m2估算）：
　　1、营销、策划：取中间值2%计算：7000x2%=140元/m2
　　2、管理费：7000x3%=210元/m2。
　　3、财务费及税金：按10%计算，7000x10%=700元/m2
　　4、不可预见费：7000x3%=210元/m2
　　以上合计：1260元/m2
　　综合两部分成本：3270+1260=4530元/m2
　　需要指出的是，对成本影响甚大的土地成本为猜测的数据，误差较大，浮动可能在1000元/m2左右，故此结论仅供各位参考。

在房地产政策方面，最黑暗的就是政府，所谓的招标实际是变相将负担加在老百姓身上。

对目前中国楼市的25个判断

文:黄祖斌

    自去年约10月开始，中国楼市已不可阻挡地进入了熊市。针对目前中国楼市的现状，简要总结我的如下观点：
    1、中国各地房价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年。之所以时间如此之长，和房子的生产周期长有关。房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。
    2、土地有限房价必涨是谎言。中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多，所以盖的大多是高楼，上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。
    3、城市化房价必涨是谎言。农民的收入远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。
    4、人民币升值房价必涨是谎言。人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国房价上涨近一倍。
    5、城市的土地稀缺房价必涨是谎言，房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了：人民币是稀缺的。
    6、中国的房子质量较差，但同样是房子的特性，这些质量问题可能要过20年甚至更久才暴露。这时房产商、建筑商可能已经关门大吉了。或者因为特别的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人装修，敲开墙，发现应该是两根钢筋的，居然被两根竹子取代。连王石都认为目前中国房子质量不够好，更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。
    7、不要因为存款负利率就买房。中国的经济萧条不是不可能的，这种情况下，现金最值钱，因为经济走弱，什么东西价格都要跌。看看日本，经济萧条，于是房价、股价、物价全部下跌，现金相对就升值了。
    8、中国的房地产业就是一个地方政府掠夺普遍居民财富的一个行业，开发商只不过是依附于地方政府，或是地方政府权贵的代言人罢了。所有与掠夺相悖的东西，如经济适用房、廉租房、集资建房，都是地方政府的眼中钉。<房产经济是掠夺经济>
    9、开发商、地方政府、三奶经济学家是利益共同体，是买房人的敌人，所以这三个主体永远不会说房价有泡沫，房价会下跌。所以楼市中的言论，先要看看它代表谁的利益。参考毛泽东的话：敌人赞成的，我们就要反对；敌人反对的，我们就要赞成。作为开发商，李嘉诚和王石是例外。
    10、房价上涨的时候未必会死人，房价下跌时却一定会死人。这是李嘉诚的话。股市在十年内，有两次下跌超过60%，自杀的人全国也没几个，可是楼市，会有很多。以后走路的时候，尽量不要在高楼下面走。
    11、房价贵不贵，可以参考以下几个数据：一是美国目前房价中位数是20万美元，约200平方米的别墅，相当于美国中等家庭收入的4倍，而北京上海这样的烂地方，是16倍于家庭收入。平均房价7000元/平方米，中国是3600左右；中国人均存款是13000元左右。综合GDP、自然资源、科技水平、人员素质等因素，联合国测算，中国人均财富是美国的2%。
    12、房价的持续下跌，一定会造成大量银行坏账、烂尾楼，建材、钢铁等行业将遭受重灾，但这是无法避免的。中央政府除了银行业，从来没有拿出真金白银挽救一个行业，更何况房地产业现在这个地步，都是地方政府的昏头官员造成的，自己拉的屎，自己擦。而地方政府，本质上就是要通过高价卖地来收钱的，怎么可能反过来出钱救这个行业？
    13、上海不是国际化大都市。
    14、中国一定会大量出现断供房。
    15、一定会有部分房产商卷款潜逃，留下一些对天哭的傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股，有可能不擦。
    16、房产商会破产、倒闭、解散50%以上，房产中介门店会消失80%以上。
    17、房价从长期来看，一定是上涨的，但扣除通货膨胀，增值是非常少的。美国100年来，扣除CPI，每年涨3%。最近30年同样如此。英国从1965年到2004年，房价从不到4000英镑涨到14万英镑，但不要急，同期CPI上涨12倍，就是说相当于房价每年涨2.9%。其中上涨集中在19958年之后，因为1995年只比1965年涨了40%，算是CPI，房子是不断贬值的。
    18、房价长期上涨，不代表永远上涨。短期上涨速度超过长期上涨速度，必然有下跌。日本在33年内，地价上涨100倍，随后14年下跌70%，2005年前后有所上涨，但好象日本房价最近又跌了。希望在中国房价5年之后下跌比如60%时，打算自杀的人，有人发个短信给他：房价长期来看是上涨的。
    19、现在买房是做经济炮灰。
    20、用父母的钱买房，不算非常可耻，特别是父母比较有钱的话，那反而是很合理的，盲目向社会捐款是比较愚蠢的。但如果是掠夺父母数十年积蓄，是比较可耻的。试问，有几个子女在父母有重病时，会卖房为父母治病的？这和同中国父母的奴性有一关的关系。
    21、当房价是家庭收入的10倍以下时，房价比较合理。这个10倍已经考虑了中国人喜欢房子的小农思想，以及父母对子女的资助等因素。
    22、目前一套房子年租金一般在3%以下，而首付3成，7成贷款买房，则损失的存款利息及付出的贷款利息，约为6%。买了房，很多人都失去了创业的机会，也许在50岁，会有激情当个老板吧。目前买房，并不值得骄傲，反而是愚蠢的标志。
    23、炒房人、外资热钱越多的地方，楼市泡沫越大，房价下趺时会越惨。
    24、开发商或炒房人的成本不是房价下跌的底限，前不久，有美国贷款机构以1美元，并倒贴1万美元抛售一套别墅，1美元难道是成本？
    25、有官员曾结政府扶持企业一事说：政府养猪就是为了杀猪。警惕对房产加税，或取消所有税收优惠的风险。比如《契税暂时条例》非常清楚地规定，契税税率是3-5%，目前是多少？炒房所得税是20%，目前一般按总价1%征收。当卖地的税收减少了，拿什么钱维持高款吃喝、买车、出国旅游的费用？

希望大家多多补充，不管利于何方，只要把问题搞清楚就可以了！不能带着感情去思考！