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商住房冰封
来源于 《财新周刊》 2017年第19期 出版日期 2017年05月15日
监管灰色地带养成了巨大的商住房市场，成为刚需与投机重地，新政之后市场陷入流动性冻结
商住房价格一般比普通住宅低40%-60%，被市场视为价格洼地，吸引大量“刚需”购买作为过渡性住宅。
《财新周刊》 文 | 财新记者 张欣 王晓庆 侯雯
“现在不管是否有居住功能，这套商住房我都不要了。”5月3日，北京市住建委信访接待室门口，庞飞（化名）对财新记者说。
外表大面积玻璃幕墙的写字楼，走进楼却是一套套有着独立厨卫的住房，它们有酒店式公寓、Loft、SOHO公寓等多种产品形式，被统称为“类住宅”的商住房，通常建在非住宅产权的商业办公土地上，产权多为40-50年，水电按商业标准计费。
据中原地产统计，近十年，北京二手房市场约有逾40万套存量商业办公类（下称商办类）物业，其中约25万套为商住房；目前市场在售商办类物业6万套，其中2.3万套为商住房；潜在供应还有超过15万套商办类物业，合计近60万套商办类物业，近半为商住房。
过去销售的商办物业90%为个人购买，但自3月26日起，北京市这类物业被全部纳入企业购买或限购。
市场称之为“3·26”新政的北京商住房调控空前严厉，不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房（“商改住”），还要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米，在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是，北京市政府要求二手商办项目出售给个人时，买家资格除等同于住宅限购要求，还需全额付款。系列严规意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅，甚至成为“零杠杆”产品，流动性基本全面冻结。
急速冰冻的商住房市场，购房者焦灼，开发商如坐针毡。“现在没有任何解决方案。”一位大型房企人士对财新记者说，如何处理存量房以及潜在的退房存量，是目前很多商住房开发商面临的一道生死门槛。
一直以来，住宅市场历经多轮限购，但市场仍有“钻空子”“打擦边球”的心态。多位业内人士表示：此次遏制商办项目出台的系列强力手段，惩罚力度之大，让炒房者感到了切肤之痛，也强化了市场回归“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策信号。
重磅调控将北京商办项目成交拉近冰点。中原地产数据显示，3月26日之前三天，全市成交量达850套，而“3·26”出台后三天，包括商住公寓、写字楼、商业地产在内的全口径商办项目，全市仅成交七套。
“灰色”地带
上世纪90年代，深圳一批开发商将搁置已久的烂尾楼包装成“酒店式公寓”销售，这是商住房的起源。这种变魔术般的资金回笼方式得到推广，2000年前后开始在北京流行，一些商业、酒店、办公为名的项目加上部分居住属性，将“类住宅”作为卖点。
针对商住房，2011年，北京市住建委等五部委联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（下称《通知》），规定从当年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。但这项政策由于缺乏处罚措施而流于形式。
到2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （下称《意见》），提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。这反而成为“商改住”的政策依据，对市场推波助澜。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，去年出台 《意见》，本意是为解决商办去库存难的问题。由于经济环境不乐观、同质化竞争、供大于求、电商冲击等因素，即使是一线城市的商业地产去库存周期都长达十几个月，“商改住”政策旨在缓解住宅市场紧张的供求关系。
有业内人士指出，《意见》立足全国，而《通知》则针对北京市，是区域性政策。当区域性政策和全国性政策相悖，一般以区域性政策为主。但开发商对缺乏配套措施的《通知》一直不以为意。实际上，多年来，商住项目既可开发建设，又可由中介代理租售，没有限购措施，可以网签、过户，一切程序都走得通，这意味着政府对开发商的态度是默许的。而《意见》出台后，“商改住”更是被市场理解为“鼓励”信号。
整个2016年，北京的商住房市场达到了成交超8万套、成交额超2000亿元的历史顶峰，新增商住房供应也达到了创纪录的6.3万套。直到2017年前两个月，商住房加速量价飙升，成交均价到达4万元/平方米左右的新高。由于政策层面变化微妙，监管态度捉摸不定，间歇性的打压令市场觉得只是刮一阵风，躲过风头一切继续。比如2016年5月，北京通州商住限购，门头沟暂停商住项目网签，顺义区商住项目样板间一度暂停对外开放等，都未让火热的商住房市场冷却。
2017年1月，上海率先出手清理核查擅自改建的商办项目，并从即日起停止商办项目网签。2月中旬，上海市闵行区开始根据项目进度，对“类住宅”项目进行拆除装修、修改图纸、变更设计等整改处理。4月21日，上海市政府发文，明确办公用地不得建设公寓式办公。出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。
北京“3·26”政策的出台，则对商办项目实行了“一剑封喉”式的调控，从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”，且这次惩罚性措施配套齐备。3月28日，北京泰禾中央广场等六个项目涉嫌将商办用途改变为居住用途对外宣传并销售，被住建委点名“违规”。4月11日，北京市住建委联合其他部委约谈15家中介，限期下架全部“商住两用”虚假宣传词汇的房源。截至5月4日，据北京市住建委官网消息，已有七个在售项目被停网签,一家开发建设单位被吊销营业执照，共计520家中介机构及门店被查处，另有138家中介门店自行关停。
外溢需求“喷火”
不限购、不限贷且具备居住功能的“类住宅”产品，一度深受购房者青睐，也成为投资投机盛行之地。
易居研究院数据显示，自“3·17”北京商品房市场加严调控以来，北京商办项目日成交量一直在180套以上，其中3月23日成交套数高达936套。2016年上海从“3·25”楼市新政到年底，“类住宅”产品的成交量也同比增长超过七成。
2015年以前，商住房价格一般比普通住宅低40%-60%，被视为价格洼地，吸引大量“刚需”购买作为过渡性住宅。一线城市短期疯狂上涨的房价让不少观望者开始着急，“先上车，再换票”，没有资格购买住宅的，就先从不限购的商住房买起；等到有了购房资格，再用商住房换商品房。其间的时间差，一方面可攒够连续缴纳五年社保的买房资格，另一方面也可搭乘商住房价格上涨的“顺风车”。据中原地产研究院统计，从2014年初到2017年2月的三年多时间，北京市商住房平均交易价格大约上涨了61.7%。
“我是北京本地人，买这个房就是为了自住。”前述商住房业主庞飞告诉财新记者。他偶然听说某38平方米的商住房总价才100多万元，心动不已，观望多年未买房的他终于出手。他给财新记者展示了当时拍摄的样板间视频，38平方米精装修的Loft，卫生间、厨房、客厅、卧室一应俱全，非常吸引人。
还有开发商给出各种诱惑性条件促销。据一家闽系房企项目四期业主给财新记者提供的材料显示，该商办项目可以签订“无忧计划书”：一年之后无条件退房，且可收取10%的收益。一位业主回忆称，正因为看到开发商的“无忧计划书”，再加上现场销售火爆，“那情景就跟买白菜一样”，大家觉得这笔收益比银行理财高很多，纷纷当场交了20%的首付。
虽然交易和持有成本高，但商住房还是以其较高的租售比，吸引了大量投资投机客。比如上海市人民广场附近的二手商住公寓项目，一套76平米的公寓售价430万元，单价不到5.7万元，月租金可租近万元，而附近新开盘的一个住宅项目售价每平方米在12万元左右，租金水平还和商住房相差不大。
近年炒房蔚然成风，财新记者接触到的业主，一次性买五六套商住房的情形十分普遍，大部分使用商业贷款融资。中介也会给业主贷款，部分首付资金不足的业主将房源抵押借款，用以偿还首付贷。一位国有银行信贷经理透露，调控之前，商住房可以抵押五成，利率是在基准利率基础上上浮10%-15%。但目前北京市的多家商业银行均已暂停对商住房的抵押贷款。
上海一家本地开发商也表示，投资客占商住房相当比例。在其浦东项目，就有福建籍的企业主一下子买入数套，他们也不是为了倒卖，“主要是想做资产配置，收租金，等待资产价格上涨，还可以为企业避税。”
大量“炒房”资金和刚需资金的流入，推高了商住房的价格，使其成交量一度超越普通住宅。据上海易居研究院数据，2016年北京酒店式公寓销售套数为6.28万套，而普通住宅销售套数为5.04万套，近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。
上海易居研究院智库研究中心分析师严跃进表示，今年年初，商住房进入最后的狂欢，一方面是因为商品房价格持续上涨，催动部分限购群体加快进入价格较低的商住房市场；另一方面，在中介机构的怂恿下，市场炒作现象加剧。而商住房项目交易规模上升，反过来助长了北京商品房市场的价格上涨。从这个角度看，商住房已成为商品房市场量价螺旋上升的助推手。
北京“3·26”限购政策，彻底打翻了商住房自住业主和投资客们的“算盘”。业主王女士表示，由于她没有在京购房资格，本想着买商住房来当过渡性住宅，但“3·26”政策出台后，她开始担忧，商住项目如果真的不给通燃气、不给独立厨卫等生活设施，那开发商之前承诺的居住功能将是一纸空文。而且商住房买卖条件如此苛刻，后续势必无法转卖和换房。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，京沪的外溢需求转移至“商改住”项目，因此商办项目的限购，在一定程度上有助于为大城市的房价去去火。
开发商进退两难
事实上开发商心知肚明，政府一直对商住房“睁一只眼闭一只眼”，终究有“靴子落下”的那一天。
“商住房的本质是商业过剩，市场既无法容纳过多的商业，又不能改建住宅，‘擦边球’的做法就冒出来了。”新城控股副总裁欧阳捷认为，很多城市的商业已经饱和，有的甚至严重过剩，但地方政府仍希望用商业来带动区域繁荣，增加就业和税收，因此规划了较多的商业用地。加上开发商自身对于商业网点和体量缺乏明晰的规划，以及互联网冲击、同质化竞争，加剧了商业的过剩和供大于求。
据中原地产数据显示，北京在过去十年合计出让1701宗招拍挂土地，其中约25%为商办项目用地。上海方面，据同策咨询研究部数据，2016年上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地占49宗；1441亿元卖地收入中，商办地贡献了372亿元。
“我们也没有办法，政府土地出让就那么几块，每年抢地竞争非常激烈，没有面粉就做不了面包。”一位闽系房企北京项目负责人告诉财新记者，一线城市，尤其北京长期供地匮乏，地块一旦“招拍挂”就成为开发商的哄抢对象。
上述闽系房企负责人解释称，由于70年产权供地少且销量好，房企竞争极为激烈，导致产权地块越抢越贵。一些开发商只得去拿工业用地和四五十年产权的商业供地作为替代品，加之商业用地监管一直处于灰色地带，开发商很自然地“钻空子”，以“商改住”尽快套现回笼资金。
上海一家开发商负责人告诉财新记者，住宅市场调控之后，不限购的商住房成为市场卖点，看到这样的趋势，更是促使开发商快速出手商住房开发。
多位北京商住房业主告诉财新记者，开发商惯用的手段是利用时间差来完成“商改住”，即先以商办名义设计图纸，进行施工，通过监管层的验收后，再悄悄装上厨卫管道，所以一般交房期需一年。
新城控股副总裁欧阳捷表示，商住房本身不是宜居产品，自住者少、租住者多，也缺乏管理标准和强制规范，散售之后更不利于市场规范和安全管理，同时商住房投机投资带有明显的炒房意味，被纳入监管是大势所趋。
京沪商住房新政之下，办公、商业可售部分须以“层”为单元进行销售。即办公、商业不允许被分割成小空间产权，要卖就整层卖，产权统一，持有运营。严跃进认为，这将导致“类住宅”概念彻底消失，未来商办市场门槛将大幅提高，开发商“优胜劣汰”。
高和资本合伙投资人周以升对此指出，商业地产作为连接实体经济的空间载体，实质是实业的一部分。新一轮调控将倒逼开发商摒弃快速套现的传统运营模式，回归自持运营，实现转型。
此外，多位市场人士分析称，此轮商住房整治的背景之一，是政府担心商办、产业用地价格的过度、过快上涨，抬高实体经济的发展成本。今年年初，上海市履新市长应勇就指出，现在公寓式办公等“类住宅”的乱象，扰乱了房地产市场的正常秩序，也间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格，对这类问题必须予以清理整顿和规范。
目前京沪商住房市场处于冻结状态，新房不允许交易，开发商等待政策落地。一些已售未交付的类住宅产品，很多买家不仅要求退房，还要求赔偿，开发商或将面临一系列诉讼支出。
商住前途渺茫之下，开发商一筹莫展。“不知道该怎么办，真的不知道。”北京多位大型房企人士对财新记者描述当下焦灼无奈的心情：既要应对大规模的退房人群，又要面临回笼资金的压力，眼下只能尽力安抚退房人群，能不退房就不退。
有开发商已着手改造在建项目，考虑向其他业态转型。一家全国性房企上海分公司负责人认为，习惯“盖好卖掉”经营模式的开发商要开始学习商业运营，“租赁产业化是趋势，建议商住房可以先做成酒店产品，合法化之后整体卖出做长租公寓”。
而金融业人士认为，解冻商办存量房需借助金融新工具。“商办项目可以开发成写字楼、酒店、商场，由开发商整体持有，待政策环境成熟之后做REITs（房地产投资信托）。”华融信托研究员袁吉伟表示。
商办限购之后，北京零星成交的商办项目基本集中在通州区，相关项目周边配套设施较为完整，固定消费人群基数可观，再加上通州的发展预期，业内人士对此分析，通州商办项目尚有空间，靠的是区域经济的长期发展利好、综合配套设施的完善来发掘购房需求，而不是靠打着“类住宅”的名义快速回款。总之，商办项目的开发必须回归产业服务的功能属性。
中原地产数据显示，2016年1月至今，北京商住类项目在五六环之间的新增套数和成交量最多，其次是在六环以外，而五环内的商住类项目数量很少。财新记者探访了位于北京五环和六环间的中弘像素公寓和“7克拉”商住两用房，二者位置偏僻，周边几乎没有商业办公环境，只有少量生活类商业物业。附近中介人士称，2012年建成的7克拉项目，入驻的大部分是自住业主，真正的商办业主极少。北京大量这类居于城市偏僻区域、配套发展缓慢的商住类项目，未来何去何从？
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