【独家发布】【前瞻产业研究院】2018年互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析（图）

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长租公寓的定义与分类
长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，长租公寓登上了历史的舞台。新的创意，新的品质，新的社交方式等等开始进入寻常百姓家，开启了住宿业的变革。
根据面向的人群，租住的方式，时间，提供的服务和质量等等的不同，将长租公寓按照月租金的多少划分为不同等级。为便于比较，粗略的将公寓分为服务式公寓(一般月租金高于2倍当地社会平均工资)和青年公寓(一般月租金低于2倍当地社会平均工资)两大类。其中，青年公寓更加倾向于普通白领甚至蓝领，服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客。
国务院2016 年10 月印发了《推动1 亿非户籍人口在城市落户方案》，方案目标是在“十三五”期间户籍人口城镇化率年均提高1 个百分点以上，年均转户1300 万人以上。截至2015 年末，全国流动人口数量达2.47 亿人，1亿非户籍人口落户目标则占到总流动人口数量的40%，而以2013 年末全国流动人口居住方式来看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，在现居地购房比例为8.6%以及其他(如宿舍、工地工棚、生产经营场所)占比为23.8%，我们认为这一现状还将在可见的未来延续，租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。

全国流动人口居住方式有超过2/3 源于租住私房

数据来源：前瞻产业研究院整理

长租公寓的市场非常大
根据前瞻产业研究院发布的《互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》数据显示，2015 年我国流动人口规模达2.47 亿人， 占总人口的 18%，租房市场规模已经突破1万亿，2015 年我国四个一线城市的租金GMV(交易额) 超过2900 亿元。但从租赁GMV占交易GMV 比例来看，我国的租赁GMV占交易GMV为7%，显著低于美国(50%)和日本(40%)，租赁市场尚有较大发展空间。根据预测，2020 年租房市场规模预计达到1.6 万亿元，2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。未来市场空间巨大。

国内租赁市场规模预测

数据来源：前瞻产业研究院整理

长租公寓面对受众
90后单身大学毕业生中国的单身人群有两个亿，相当于美国人口的三分之二。新派公寓CBD新国展店，九零后的消费者占到了20%，其实他们有房有车，但想独立，想酷一些。其实95后更多，最大的90后已经27岁，进入结婚生子的高峰时期，更渴望大户型的商品住宅。再细分，就是，非本地生源且落户于就读地的高校毕业生。

毕业大学生构成租房的一大需求群体

数据来源：公开资料整理

一线城市租赁房屋占比较低
从租房人口占比来看，纽约、洛杉矶、旧金山和东京的租房人口占比均超过50%，我国仅上海租房人口占比达 40%，北京和深圳租房人口占比均为34%。从租售比来看，北京、上海和深圳的租售比进低于国际城市，如2016 年4 月深圳的租售比为1:732，约为同期纽约租售比1:239 的1/3。
这表明在我国的高房价背景下，租金与房价增长出现长期背离。综合租房人口和租售比两方面来看，低租房人口占比以及低租售比将共同保证长租公寓需求的发展。

部分国际城市租房人口及占比情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

租金收入比作为衡量租金高低的重要指标，常被用来反映未来的租金增长空间
假设北上广深一线城市的租户租房面积为30 平米，选择智联招聘《2016 年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》的工资薪酬作为个人收入进行测算，发现北京(22%)、上海 (21%)、深圳(23%)、广州(17%)的租金收入比相对于伦敦(68%)和香港(59%)而言明显 较低。主要原因在于我国一线城市中合租形式较多，个人租房面积不高，整体租金负担并不沉重。
市场格局：百家争鸣，行业集中率偏低
2012 年是长租公寓行业快速发展的元年，大量“互联网+资本”平台进入该领域，如You+公寓、优客逸家、青客公寓等。
除了创投类的长租公寓品牌，地产中介服务机构和房地产开发商也快速加入竞争格局，中介服务机构参与者包括链家(自如)、世联行(红璞公寓)和我爱我家(相寓)等，其竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准;房地产开发商，如万科、招商蛇口、金地、深业集团也在近几年大力推广各自的长租品牌，开发商涉足长租公寓一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。
此外，经济型连锁酒店，如铂涛、如家，也以其住客管理经验等优势进入市场。
据前瞻产业研究院数据不完全统计，截止2016年底，长租公寓完成融资90亿元，到了2017年，越来越多的房地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团涉足长租公寓。截止5月末，我国长租公寓品牌达57个，可谓百家争鸣。
由于各长租公寓的用户定位、运营方式和资金实力等方面各不相同，因此采用的公寓模式差异较大。受益于自身或者母公司的资金实力，房地产开发商以及酒店旗下的长租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局，打造标准化用户体验，致力于长期品牌的创建与推广。
而“互联网+资本”租房平台以及房产中介机构的长租公寓品牌主要采 用分布式公寓布局，迅速获取当地零散房源并依靠自身优势快速成长，但分布式长租公寓客户体验不一、社交功能缺失，品牌溢价难以实现。综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。

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关键词：长租公寓 行业分析 前瞻产业研究院