稳定房价的住房保障建议-林建永

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借鉴国际经验，建设中国特色住房保障计划

林建永

本文已发表于《发展研究》2010.4p32-36

  lin0086139@hotmail.com

2006年6月18日

[内容简介]：很多国家的经历表明房地产价格有着长时间大涨而后大跌的历史特征。而在这过程中，只有新加坡和德国避免了房价的大起大落，其根本经验是很早就制定了并有效执行城市住房保障计划。我国目前城市化大背景，存在着大量的住房潜在需求，我国的房价也开始不断攀升。要避免我国房地产市场的大涨大跌，本文建议建立有中国特色的城市住房保障系统性计划，并开征增值税和不动产税。
关键词：房地产、房价指数、城市住房保障

中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%，就是2006年以来70多个大中城市仍然保持着上涨的趋势。不少专家（陈伯庚、易宪容、刘霞辉等）认为我国房价水平过高。但是从国际一些发达国家的房地产发展经验看，大部分国家都经历了这样的过程长时间的房价大幅度攀升，而后大跌，前后历时八、九年，甚至数十年。其中只有德国和新加坡例外，新加坡房价指数比较稳定，房价收入比长期保持在5以下。进一步分析表明，房地产具有消费品和资本品的双重特性，大涨大跌的市场波动可以说是房地产行业的市场特性。这个特性最后对居民的正常住房需求带来了很多问题，并且给当地经济带来很多不良后果。因此我国应借鉴德国和新加坡经验，建立有中国特色的城市住房保障计划。

一、国际经验表明房地产离开切实有效的保障计划必然长周期的大涨大跌
从历史上看，房地产从土地到房屋都具有消费和投资的双重商品属性，具有大涨大跌的特性，并且上涨周期长。尽管房价收入比是衡量房价高低的重要指标，但是世界上却没有一个明确规定的标准，因为世界上很多国家的房价也有过过大涨大跌的经历，而各国的收入通常是比较刚性的，不可能同步涨跌，因此各国的房价收入比也是一个大涨大跌的变量，比如法国和美国的房价收入比，相对房价先升后降，从10下降到7，再下降到3的（王小广[1]）。工业化国家房产市场大涨大跌有着悠久的历史，早在美国经济高速增长的19世纪，就出现过土地价格的大幅波动，1870-1911年，土地价格上涨幅度达70%以上，继而房产价格也上升80%以上，到1929年跌到只有峰值的20-30%还买不出去[2]。[3]根据国际货币基金组织在2006年颁布的《全球经济展望报告》，从1970年开始，全球有14个国家使用房价指数，14个国家在1970年第一季度至2002年第三季度间房价指数纪录表明，共计有20次房价暴跌，大约是每20年在一个国家有一次暴跌。[4]欧洲不动产价格指数（为14个最重要的大都市的房产数据）反映1980—1990年办公楼资产价格上涨了3倍，而1993年跌回只剩高点的一半。[5]美国联邦储备系统管理委员会2006年对过去35年间很多工业化国家的房价进行分析，发现大都曾经经历过多次大起大落。很多国家房价连续上涨时间长达10年，并且涨幅普遍达到2—4倍以上。连续上涨时间最长的是比利时，达20年，涨幅最大的是西班牙，峰值房价指数和低值相比竞达30倍以上。这些国家也普遍经历了大幅下跌的经历，并且通常下跌速度很快，通常1-2年内就跌去峰值的20%，5年内跌去30—50%，爱尔兰、意大利、日本、芬兰、比利时、丹麦、西班牙、瑞典、瑞士和英国等国家都有过这种经历。这些国家不少此后长达5—10年房价处于低迷状态，比如日本和瑞士。表1说明的正是这种状况。

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关键词：住房保障 林建永 国际货币基金组织 hotmail 全球经济展望 建议 房价 住房 林建永

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三、德国与新加坡

1、德国实行“福利住房”政策等一整套城市住房保障计划
首先德国积极有效推行廉租房为主的“福利住房”政策。二战后，德国联邦各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重，大力建造“社会福利性住宅”，政府给建造福利性住宅的建筑公司支付大量补贴，但建成后要按政府规定的价格出售或出租，租金要比市场租金低1/3或1/2，售价也便宜的多。这种住宅室内设施简单，主要面向低收入者，以出租为主（当时出租占90%以上）。从1949—1979年30年时间，共建造社会福利性住宅780万套，占同期新建住宅总数的49%，到2005年德国先后建造了近1000万套“福利房”（2001年德国的人口为8237万）。另外，德国一直坚持供应小户型住宅。2000年，德国户均住房面积小于100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一，这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措 。在这项政策中，联邦和地方都有财政预算进行支持，并且从1956年开始部分地区推行房屋补贴制度，1970年立法进行全国范围住房补贴，住房补贴采取了合理的家庭面积分配原则，根据家庭人口的多寡、收入高低、房租多少三方面情况发放房租补贴，家庭人口越多，住宅的总面积越大，但人均面积越小。对于租金，德国还进行租金管制制度。因此通过“福利住房”政策，德国的居民住房需求完全可以得到保障。为鼓励买房，德国还成立了“建筑与贷款协会”作为资金互助机构。
其次德国实行各项政策限制了房产投机的可能，进一步增强了房价的稳定性。德国对于房价推行严格的独立房价评估制度，在政府制定土地用途规划的基础上，德国房价不是由开发商或政府决定，而是取决于独立的房地产价格评估机构，评估师对其评估结果要负责30年，对评估中的错误要负法律责任。同时德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都要登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人向国家报告。所有房地产交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地评估委员会则根据“销售价格总汇”每年制定“地价图”，提出各个区域的标准土地价格 。德国银行对于房地产买第二套房子贷款审查会比较严格，如果第一套房子贷款还没还完，那么贷款者的信誉就会被大打折扣。税收方面也对房产交易十分不利，对于自住房产基本不交税，而二手房产转让则涉及增值税、交易税、个人所得税等。
尽管1990年东西德合并，大家对未来人口集中过渡乐观，造成了房产过量投资和5年左右的房价上涨，之后房价继续回归，房产空置率有所上升 。但是德国总体持续稳定的房价为居民发展和地方经济发展大造了一个良好的环境。在德国的城市住房保障计划中侧重于廉租房的提供、补贴和管理（比如价格管制），在此基础上促进购房（对购房储蓄进行奖励、成立金融互助协会）和抑制投机。
2、新加坡以“居者有其屋”为核心的城市房屋供给保障计划
首先新加坡于1960年设立住房发展局推行“居者有其屋”的公共住宅计划，为国民开发和提供住房。住房发展局纳入国家财政预算计划，既是新加坡公共住房事业的主管单位，制定相关政策，提供法律、贷款、房地产管理等一系列配套服务，又是公共住房的惟一提供商。新加坡住房发展局建立以后，对改善住房条件效果明显，到2001年新加坡公共住宅建成86万多单元，私人住宅19万套，而2000年新加坡人口约420万。目前新加坡住房发展局住房供给覆盖面达85%。96%的居民有自己的购建房，4%租住公房，成为世界上住房拥有率最高、住房条件最好的国家之一。
其次新加坡建立了与“居者有其屋”紧密结合的公积金制度，将国家建房、低价出租转变为居民分期付款购买。1955年，国会通过《中央公积金法》，将公积金作为一种强制储蓄制度。规定每个雇员每月将月薪一定比例，强制存人中央公积金局，作购房、医疗、保险、养老之用，不能随意不缴或迟缴。中央公积金局负责公积金的归集、管理和保值。不得将公积金挪作它用，不得将此作抵押、查封或被征收，以保障雇员拥有公积金的权利。住户购房首付售价的20%，余下由住房发展局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。对于高收入群体，经申请批准，可以提取公积金建造高级私人住宅，若存款不够，可向中央公积金局借款。新加坡住房公积金制度使政府积累了巨额资金，成为支持住房消费信贷的主要资金来源。公积金制度刚建立时是一种纯粹的养老金制度。随着公积金归集额的扩大，逐步扩大到住房、医疗、养老、保险、教育等各个领域，成为新加坡一项包括范围甚广的基本社会保障制度。

3、德国和新加坡城市住房保障计划的共同经验
德国和新加坡在城市住房保障计划方面尽管相差很大，但有一些共同点：
首先，都把解决居民住房问题纳入政府直接的责任，并制定计划坚决执行。德国以低价租赁方式提供“福利住房”，新加坡以低价出售方式提供“公共住宅”。
其次，都建立了有效的政府补贴和居民储蓄贷款相结合的资金保障制度，并在资金保障过程中一定程度限制了人们的投资和投机。因此人们对房价预期通常是稳定的，不会出于“房价上涨”的预期而购买。
最后，德国还建立了“建筑与贷款协会”和房产价格独立评估制度。
  
  
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着实贵了点啊

这种没意思啊，道理谁都懂，但是你指望我们的党我们的政府去实施，做梦吧

本文已发表于《发展研究》2010.4p32-36 ，题目为：借鉴国际经验，建设中国特色住房保障计划