从供给与需求看房地产

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

前段时间，有朋友委托我在重庆为其物色一套房子作为投资，上周末，朋友过来签了合同缴了定金。房地产无论涨跌都已吸引了太多人的眼球，恰巧周一与同事聊了下房地产从行业到公司再到项目的一系列流程，现把对房地产行业供给需求的看法整理成如下文章。
对整个行业而言，我的个人观点都基于供给和需求这两方面分析。经济学有个基本观点，商品的价格是由供给和需求决定的。
就供给而言，房地产公司是房子这一商品的供给方，由于房子不可能建成空中楼阁，所以最重要的原材料是土地，所以房价如何应该是跟土地密切相关，而我国目前的现实情况是：1、土地由国家拥有，私人不能拥有土地，也即政府垄断了土地的供应；
2、经济增长经典的说法是要依靠“三驾马车”来拉动：出口、投资和消费，出口和消费这里不谈论，投资方面，投入的资金需要有个来源，一方面是新增货币供应，另一方面是靠财政收入和赤字。
对中央来说，可以靠财政收入和发行国债。对地方政府来说，赤字被限制（地方政府发债去年由于金融危机才放开），财政收入有限（90年代初，由于当时地方的财政实力远远高于中央，可以说形成了诸侯割据的状态，朱总理强力推行中央集权将财政收归中央，与地方采取分税制，逐渐改变了中央的财政状况，同时，地方所获得的财政收入占比也逐渐缩小）。而地方政府发展经济的需求是存在的，做政绩工程的需求是存在的，权利寻租的需求是存在的，所以这些需求逼得政府去想方设法获得租金，结果就是卖地的收入占据了地方财政总收入的大部分。
除此之外，最近媒体报道较多的，地方政府还通过许多融资平台，间接的通过土地进行债务化运作。由于工作的关系，我接触到的很多案例大都按以下方式：某级政府成立一个投资公司，以投资公司为平台融资去发展项目，有可能是修高速路，有可能是修市政道路，有可能是园区开发，投资公司所抵押的资产就是政府划拨的土地资源，可以是直接抵押给机构，也可以通过交换的形式将一定面积的土地给某个企业从而获得投资。这些投资平台理论上没有足够的偿还功能，因此政府往往会与提供融资的机构或企业签属相关协议：将债务纳入财政预算，如果该投资平台不能按期偿还贷款，财政将代为偿还，与政府协议一起的往往还有人在决议。（这一方式由于去年银监会的通知，已经转向更隐蔽的形式）。因此，可以看出，地方政府不仅很大程度上直接依赖于土地出让收入，另一方面，其融资平台也依赖于土地出让收入。（而地方政府融资平台总的债务额度，众说不一，有说五万亿左右，有说七万亿左右，不管是什么数字，有一点可以肯定的就是金额很大）
因此，我觉得仅从以上两点，政府打压房价是自己搬石头砸自己的脚，政府不会愿意这样做。
从需求方面来看，我个人倾向于把需求分为三个部分：刚性需求、投资需求、投机需求。
先说刚需，传统意义上的刚需是指有自住需求的人，包括首次住房和改善性住房。我倾向于加上一部分：基于完善保障的需求。（观点源自哈继铭）。首次购房这部分，现在有些说法：中国的房子土地年限是有限的，买房只是长租几十年而已，房价太高，租房是一样的。话虽如此，但中国千百年来的传统不会喜欢寄人邻下的感觉，都会想要拥有自己的房子，传统或许会逐渐改变，但文化积淀的转变也是需要一个过程的；改善性住房，这个我觉得需要因人而异了，有些人是因为家里人口增多换住房了，有些人是因为有钱换住房了，有些人是因为享受生活换住房了……需求不一，拿我个人举例，由于小时候住过租赁的农村房，住过由学校教室改成的寝室，住过条件恶劣的长租旅馆，直到十二岁才拥有一套在县城的小房子和自己独立的卧室，基于此，我个人对住房的需求肯定会强于其它人。此外，我倾向于刚需还应加入部分出于完善自身保障的需求。中国的社会保障还不是很完善，以我家举例来说，父母均没有固定的工作单位，现在自己做点小生意可以赚点生活费，但年纪再大一点的时候，除了基本的统一缴纳的社保和农村合作医疗保险外，没有其它来源。如果不提前做点安排，老了想提高生活水平或者得个什么病之类的都没办法。所以，有部分买多套住房的并不一定是炒房，而是为了完善保障的刚性需求。
再说投资需求，中国钱多是不争的事实：经济增长需求的货币供应、贸易顺差配发的供币供应、中国人爱存钱使得银行可以有更高的货币乘数效应……所以这些都导致中国的货币流动性是很充沛的（分配不均是另外的问题），但反观中国的投资渠道却很有限。老百姓常见的也就是股市、房地产，外汇、黄金、期货这些风险偏高且有的略显灰色，而且每种渠道的可投产品也不多，导致了过多的资金去追逐有限的投资渠道。因此，在中国，房子除了自住属性外，还附加了很高的投资属性，这是跟国外不太一样的地方。而反观国内的调控政策，很多都是在压抑人的投资需求，很多东西仅靠压制是不行的，就比如色情行业，有人就有性，有性就有性需求，中国却违背人性一味的压制。在房地产也是一样，投资需求是旺盛的，渠道却是很有限的，靠政策压制投资需求，仅仅是收走了更多的税收而已。大禹治水在中国被传为千古美事，为什么调控措施不学学大禹治水，变堵为疏呢？完善投资环境，增加投资渠道，逐渐剥离房子的投资属性。
投机需求，在有些人看来和投资需求没有本质区别。但我这里的投机需求是专指：货币增速远远高于GDP的平均增速，高出来的差额部分，必定会去寻求投资渠道：股市、房地产、大宗商品。不管去哪里，但正如上面所说的，渠道有限，各种产品都水涨船高。
所以，房价什么时候会理性？或许只有等到上面那些供给需求中一些关键因素有实质性改变的时候。否则，我个人认为房地产价格即使有调整，但向上的大趋势还不会改变。当然，有一种情况除外：那就是很多人提到的房地产崩盘。房地产跟中国经济密切相关，房地产崩盘或许经济也撑不住了，覆巢之下岂有完卵？届时我们的情况又会好到哪里去呢？仍然是兴，百姓苦；亡，百姓苦。
另外，顺带说一下政府的政策问题，政府很多时候的政策，表面上在调控房价，但有意无意间总形成了相反的效果，比如以下几个政策：
1、二手房不满5年，交易的时候需要缴纳契税、个税、差额营业税。这或许抑制了一些短期的炒房行为。但是另一方面，现在房东都要求净收，这部分税还是转到了买房者手上，即便双方谈不拢，正如上面所说，需求是多层次的，那有些人就不急于转手了，缩小了二手房的供应，买房者只能转向新房，势必又对新房销量形成利好。这一来一去，效果如何量化？不得而知。
2、拿地的时候首付比率不低于多少，余下款项多久付清。这个政策在很大程度上排除了很多空手套白狼的中小开发商，降低了消费者买房受骗的风险，也让开发商不敢盲目去抢地。但另一方面，却使得有能力拿地的开发商越来越集中，使得供应量越来越集中在大型开发商手中。
3、打击开发商囤地。囤地确实会造成供应紧张，但政府为什么不选择增大供应却选择从开发商中收回。这一是收回的政策实行不够，另一方面，作为一个企业来讲，一大堆人养着，土地是必须的资源，要是没地了那我岂不得公司停业？这样也会让开发商心慌的，就好比我明天就没衣服穿了，我今晚去逛街买衣服还指望我理性的去选择性价比高的？还不是随便挑上一件就走。

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏0 回帖

关键词：房地产 农村合作医疗 房地产行业 房地产价格 房地产公司 需求 房地产