中国房价怎么了(一)

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

导语：   自1998年，国务院发布了被称为“住房制度改革纲领性文件”的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，里面就明文规定了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化”。自此，中国的房地产市场便进入了市场化时代。但在所谓的“市场之手”的调配之下，中国的房价似乎一直都没有理性过，09年的房价更是达到了疯狂的地步。作家韩寒更是说出了“房地产先垮掉，年轻人才会有理想”，可见房地产早已超出了该行业，对我们产生了方方面面的影响，而房价之高早已不能用简单的供求关系来解释。
本调查报告将通过问卷调查与资料收集的方法，问卷调查采取随机抽样的的方法。报告从税收、营商环境、等方面对中国大陆近年来的高房价的形成进行详细的分析。并提出解决的建议。

一、
税收——房价的幕后推手
（一）中央税与地方税
中国幅员辽阔，人口众多。在这种地域跨度大的国家，中央与地方之间的的关系千丝万缕
而财税问题中的国税与财税的问题更是重中之重。自改革开放以来，中央大大放松了集权的程度，许多权力被下放到地方。那时中央与地方的财税关系称为“分灶吃饭”，地方先把收入支出分配好，多余的才上交中央。导致1985年—1993年，中央政府预算收入占全国预算收入的比
重逐渐下降。为此诞生了影响至今的分税制财政管理体制。正是这一财税体制的改革，成为了推动房价偏离理性轨道的一大推力。
分税制根据中央与地方的事权确定了相应的财政支出范围。中央的财政支出范围主要是国防费、武警经费、教育等各项支出；而地方则主要是地区性方面的基础设施建设、地方文化、教育的支出。而收入则按税种划分，基本原则是关系国家大局及宏观调控的税种划归中央，把与地方经济密切相关的税收划归地方。这使得营业税、城市维护建设税、房产税、耕地占用税、国有土地有偿使用收入、增值税（地方分享25%）划归地方征收。
自此以后，中央的财政收入稳步增长至52%，而支出却在下降至30%；而地方的财政收入只占国家财政总收入的48%左右，支出却占到了70%。

地方政府逐年增加的财政支出与逐年减少的财政收入形成了一个剪刀状，这个剪刀状已经清楚明了的告诉了我们：地方财政已不堪重负！以04年为例中央财政占全国财政的55%左右，教育建设的中央支出219.64亿元，而地方确是惊人的3146.30亿元，是其14倍多；社保支出是中央的7倍。当中央高喊“科教兴国”时，大部分的支出却出自地方。所以有人戏称这是“中央请客，地方买单”。
巨大的收支差距（地方政府没有举债权，没有税收立法权），那样巨大的财政赤字就是毫无悬念了！据估计地方债务以每年200亿元的速度在激增。
在惊人的财政压力之前，并且为了完成中央指定的各项指标及为了本身的政绩“买单”。各级政府为了填补其巨大的收支差距把手伸向的第一个便是其独享的税种如房产税、土地增值税、国有土地有偿使用等与土地相关的收入，第二只手便伸向了增值税（地方占25%，增值税占税收的很大一部分）。在GDP挂帅的年代，地方政府不惜牺牲坏境、牺牲当地人民的长远利益以换取其短期的利益，千方百计争项目、挣投资。大量征集农村的集体用地，在全国各地是红红火火的建起大大小小的工业园区不仅拉动了GDP的增长，还增长了税收。并且因为地方垄断了土地资源，与房地产商形成了利益的同盟，许多的地方政府其财政支柱竟是房地产业、建筑业。
而在我们走访的过程中还发现的就是政府从农民手中征地而开出的价格与其卖给开发商出让给企业的价格差距更是惊人，以我们走访的珠海斗门南门村为例有的村民的土地是以每亩2000元的价格被征去的（当然这是数年前的事）。并且就以斗门的西埔为例，这是一个近年发展起来的工业区里面不乏著名企业如格力、伟创力等。该地就发生了好几起群众堵路事件，而起因就是征地款的事宜没有谈妥就强征农民的土地，这足以告诉我们一个不争的事实：政府从人民群众中以低价征地，再以高价转卖给开发商。而根据我们的问卷调查更是有高达72%的人认为地方政府从房地产业中获得巨大的利益。
但平心而论，政府在高房价中拿去多少并不是重点，重点是是否取之于民用之于民，而答案就是：看病难、买房难、读书难！！！而各种公款吃喝、公款旅游的事却层出不穷！！！
至此我们就可以看出地方政府增加财政收入的基本流程了：以低价收购农民的土地经过平整，然后招商引资大搞工业园区拉升地方GDP或者开发成商品房，通过土地出让金和相关的税收增加收入，而其中的官商勾结更是使一部分的吃里扒外的贪污腐败分子的口袋装的满满的。

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏1 回帖

关键词：中国房价 基础设施建设 房地产市场 土地增值税 土地出让金 中国 房价

哎  中国房价

腐败何时才能杜绝？！

（二）增值税与营商环境

在这里需对增值税的征收与缴纳做一个简单的介绍。顾名思义，增值税就是对增值的部分征税。企业购买原材料时向卖出方收取发票，上面标记的就是进项税额，当企业别的企业销售产品时向购买方开出的发票也标记着销项税（即销售额乘以税率）。进项与销项的差额便是所交的税款。其征收是非常的严密，环环相扣并且对于保证财政的收入有着十分重要的意义。

据资料的显示现行的增值税率是确定于1994年的分税制改革，当时个改革的官员确定的税率是18%（要是实现了，估计现在的民企更是雪上加霜了。）其主要的原因是当时普遍实行增值税的欧洲国家税率是21%—25%左右。但当时制定税率的官员忘记了这样的一个事实：在欧美发达资本主义国家公民自出生到死都有让人满意的高福利，其渗透到教育、医疗等各个方面。而在中国的事实却是是有病不敢看，否则孩子学费没着落，而一个房子更是几代人位置奋斗的目标！可见制定税率的官员是如此的“天真”，税率对企业的杀伤力就可想而知了。自改革后财政收入一直以爆炸性的速度增长，而增值税占到其45%—35%的区间，也就是说增值税也在以高速度在增长。

虽说增值税只对部分行业征收如制造业、批发零售业等，使人觉得高税负只是这些行业的事。但根据我们调查的结果却是所有的行业都收其影响。就像水有向低处流的习性，资本也是有其逐利性的。当增值税的征收行业税负过重再加上其他的因素如汇率、世界经济形势的影响，

原本在该行业的资本便会抽离。而其流向的便是在中国有暴利之称的“房地产”.如下的一组数据便可无可辩驳的证明了这一现实：1998年—2006年间，在城镇固定资产投资中，包括31个行业的固定资产投资额91477万亿元，而房地产门类（注意只有房地产一个行业）的投资额就达到91537万亿元。（数据来源：中国统计年鉴）可见本来许多应该呆在实业的资金一股脑都涌进了暴利的房地产，经常见诸报端的温州炒房团便是这一现实生活的例子。根据我们的调查有65%的人认为现在的营商环境不佳，10%的人认为恶劣。

而增值税对于房价的影响便是出口退税，就是说出口企业出口到国外的，其商品有一定的退税额，以鼓励出口。正是在这一优惠政策的推动下，特别是沿海的地区都是出口导向型的经济模式，依靠着廉价的劳动力与丰富的资源在全世界赢得了“世界工厂”的美誉。但其弊端是大量出口换回来的大量外汇，需要政府发行大量的货币来购回，特别09年的天量信贷可以说是拉动高房价的一大推手。而出口退税带来的另外一个坏影响便是经济依赖于外部经济体，而不是依靠稳定的内需。因此随着金融危机、汇率等因素的冲击下，营商环境进一步的恶化，更是促使资金流向房地产！



小结：由于中国税制结构特别是中央税与地方税存在着巨大的缺陷，导致了地方政府对房地产业的天然性的依赖，成为推高房价的一大推手。可以预见中央税与地方税的调整将是为来税制改革的关键所在，只有不断提高地方政府的财权，让其有足够的财力完成其职责，而不是使其背负天文数字的债务，才有可能断绝其染指土地，才是治本之策。

你要晓得，房价的上升不是凭空而来的，必定是周围的经济发展良好、周围的配套设施完善了、人民生活水平提高了，那样房价才升的有道理，否则就只是泡沫而已。而增值税存在的诸如税率过高、出口退税所造成的营商环境的恶化，使得大量资金抽离实体经济而涌向房地产。正是投机多于自住的情况出现，人为的扭曲了供需关系，造成的正是泡沫！这不仅推高房价还使的地方政府在在制造业方面的财政收入减少，使其更依赖房地产业，造成了恶性循环。

只有彻底的改变现在中央与地方的税收格局，才能彻底解决地方政府对房地产的染指。而放眼望去现在出台的政策都是以打击游资打击投机为主如史上最严厉的“国十条”便是如此，这都没有击中或全部击中到房价居高不下的要害。头痛治头，脚痛治脚短时间能收到不错的效果。但这却使人遗忘了真正的危机，错失治病的最好良机。当火山真的要爆发的时候，崩盘的就不只是一个房地产了而是整个的中国经济。

二、经济适用房——吸血者的盛宴

经济适用房最早是出现在1991年，主要是为了保障中低收入者和住房困难户。而其真正开始建设就到了1998年房改后才开始的。

面对房地产的暴利，我们能够联想到的就是：垄断。

首先，建房最重要的就是土地。但我们的宪法早就写着：土地为国家所有。城市的土地归国家所有；农村的土地归集体所有个人不允许转让，国家征集后由国家拍卖方可转让。就是说土地有国家垄断。想绕过政府搞土地开发，没门。

还有，我国是不允许个人开发房地产，必须有有资质的房地产开发商才能够开发。也就是说从房子建设起便由政府与房地产商垄断着。那在政府、房地产商、购房者三者中受伤的便毫无疑问是购房者了。

本来若政府建设了足够的经济适用房，满足了中低收入群体的住房需要，那商品房诸如豪宅等等涨翻天对于国计民生也是无关重要的。但恰恰是政府在这一方面的工作说了很多，出台了许多政策。但落实的却是少的可怜。根据我们的调查，得出的结论却是让人沮丧的：09年经济适用房占了所有开发完成房子的3.1%，而普通商品住宅占到了高达96.9%房地产开发的投资比重中经济适用房仅占可怜的1.95%而普通商品住宅占到44.07%。

可见，经济适用房占商品住宅只是很少的一个部分，甚至是可以少到忽略的地步。

提到经济适用房就不能不提廉租房。它们都是为了满足中低收入者的住房需要而建造的。而我们收集到的一组很有趣的数据确让人疑惑。根据住房建设部公布的消息显示2009年上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，占全年的指标约37%。而与此相反的是廉租房上半年全国各地新开工105万套，占全年指标的59%。具有共同作用的经济适用房和廉租房为何发展速度相差如此之大呢？关键是廉租房是中央指导的，对地方政府是硬指标，“刚性”很大。而经济适用房却是由地方政府主导的。虽说在振兴经济计划当中中央预计拿出9000亿元用于保障性住房的投资，但是9000亿中并不全市中央出了有一部分来自于国债一部分来自于地方。也就是说资金的落实本来就很悬。那样要地方政府牺牲掉土地出让金（减少财政收入），建设经济适用房（增加财政支出），经济适用房多了买商品房的人就少了（减少财政支出），这种赔本的买卖，我们精明的地方政府又怎么会乐意做呢？其积极性必然不高。若还存着地方政府会高高兴兴去执行，那是相当天真的想法了。

而随着我们小组对经济适用房的深入调查我们得到了更为惊人的发现：据媒体报道在北京海淀区四道口（部委大院集中地）近两年新建了许多新楼。这些房子是职工按每平米4500元的价格购买的，而相距不远的商品房每平米四万多

而部委建房的资金来源于财政收入截至10年4月，35个中央部委预算用于住房保障的支出高达58.53亿元。其中农业部的达到13.5亿元，工业与信息化部7.59亿元。一方面的是广大低收入者享受的保障少的可怜，一方面所谓的人民公仆却享受着超一流的待遇。看来各级部门门前都挂着的由毛泽东手书的“为人民服务”他们只当是书法作品装饰装饰而已，你们天真的以为其作为指导思想，门都没有。而我们也终于明白了为何近年来政府屡屡说要压制高房价，要大建经济适用房但结果却是“雷声大,雨点小”。制定政策的部委不仅没有因为高房价所带来的住房困难，还享受着高房价带来的巨大差价。当我们再抱着希望政府调控房价的时候，这无异于与虎谋皮，当我们看到此等事实只能是无奈无语无话可说！！！

而经济适用房的问题还不仅如此，现在的经济适用房制度普遍只有准入制度却没有退出的制度。若原本的家庭的收入只是中低但是不排除经过若干年其收入提高了，但如果其还继续的住在为中低收入者的经济适用房就会使其效用下降。所以政府要思考的不仅是多建经济适用房还要很好的利用现在已建的经济适用房。



小结：可以说正是地方政府在建设经济适用房方面的不作为，导致了对商品房的需求一下子加大了。可以说解决人民大众（特别是中低收入者）的基本生存需要，政府是责无旁贷的，你说富人那是另当别论，你知不知道新加坡80%的住房都是经济适用房呀。杜甫曾说：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”难道我们现在还要发出这样的感慨？难道我们优越的社会主义国家连腐朽的封建主义皇朝也比不上？

而要解决经济适用房的问题，首当其冲的便是资金的问题。这便联系到第一节的讨论，必须不断的提高地方政府的财权，使其有足够的财力解决这一问题。但这并不足以解决问题，还需要把经济适用房建设的指标作为对政府一把手的重要考核指标。还有必须将当地的房价与同等经济实力的城市进行比较，若是出现偏高的情况，便足以说明其建设经济适用房的力度不够。

对于准入与退出的制度，我们的建议是每五到十年对于住房者收入情况进行一次调查以确定居住的资格，对于瞒报收入的家庭进行严厉的处罚。而对于那些开着宝马、大众却住着经济适用房的人这与掠夺中低收入者的权益无异建议以刑事罪论处，而其背后与其有着各种见不得光的肮脏的利益关系的打着为人民服务的幌子却干着盗贼般行径的禽兽官员，一个都不能少。政府不能再玩先降职风头过后再复职的把戏了。一经查出属实立即抄家充公该官员及其配偶等直系亲属的来历不明的沾着中低收入者血与泪的财产，通报全国，让其受到全国人民的道德鄙视歧视。要用严刑峻法来维持经济适用房的有效利用。要用铁一般的执行力来维护法律的尊严！否则所谓的民生工程只是一场吸血者狂欢的盛宴！！

离谱了 ，现在中国的房价要许多人付出他的半辈子 ，这些人只要买房就等于放弃了休假 ，放弃了旅游等许许多多的放松的机会，，

6# sunxiaoan886 看它什么时候崩盘吧，见鬼去的房地产。

三、       供需之辩——无耻者的说辞

有“任大炮”之称的北京华远集团总裁任志强曾说房价是由供需关系及人口的结构所决定

他认为在中国的住宅供应是供不应求，房价上涨是必然的，他认为现在的房价水平是合理的。但是目睹这几年中国房地产的发展，不需要很多的证明便可以知道，光光用供需原理与人口结构根本不能给近乎疯狂的房价以合理的解释。这只是既得利益者的说辞——冠冕堂皇却是无耻的说辞。

而我们深入调查后却发现若要用供需关系来解释这也只是一种扭曲的供需关系。而扭曲的法宝就是捂地与捂盘。

我们常常会在各种的新闻报道中听到一个名词—地王。在拍卖土地的活动中常常会有一些企业不顾成本以近乎天价来买一块土地，成本价就几乎接近市价了。我们就不禁疑问，难道他们脑子进水了，这不明摆着赔本的买卖吗？而我们的调查得出的结果就是：房地产开发商通过改规划，推迟土地的开发时间（等地价上升，以差价来补偿损失）；改变建设用途，改住宅用途为其他商业用途或加高建筑的高度。以我们调查的泛海建设集团股份有限公司为例，其在04年取得了北京东风乡泛海 国际居住区二期项目的4块土地正是凭借屡次的规划调整延迟土地开发达六年之久，无视国土资源部设置的两年大限；增加了办公、商业、酒店等用途，减少了住宅用地的面积；其中一个地块的建筑高度从原来的100—120米，调到240—280米，再调到260—338米。仅仅从土地与房产的自然升值的利润便达到了惊人的200亿元。而其能屡屡推迟土地开发时间其中必定是存在并不少的权钱交易。而根据最近国土资源部进行的查处全国闲置用地的调查得出的结果是有十三多万亩，而因为政府的原因有十二多万亩。

与捂地相关的便是捂盘。要知道房地产是资金密集型的产业，充裕的现金流可以说是企业的生命线。而中国的房地产企业有皮包骨公司之称，就是自有资金所占不多，主要以预售款和银行贷款为主。以2009年为例全国房地产企业自筹资金仅占全部资金的31.34%，而贷款占到19.77%其它资金（包括预收款等）占到了惊人的48.07%。也就是说中国的房地产开发企业的资金很大部分是依赖于外部。

这些鲜活的例子足以说明所谓的供需矛盾只是既得利益者的无耻说辞！！！

而资金是有成本的，在企业自有资金所占比例不多的情况下必须加快开发速度使得资金回笼，保持现金流的顺畅。而现实情况下是很多的房地产开发商都存在捂盘的现象，说的难听点就是囤积居奇等待楼价上涨。而导致开发商们敢于捂盘有两大因素：近几年来银行的信贷投放量持高速的增长，而增加的信贷很大的部分是投向了暴利的房地产而不是最需要的中小企业；而另一因素便是09年降低了房地产行业的资本金比例由04年的35%降至历史心底新低20%（资本金比例即开发商的自有资金占全部开发资金，是房企申请贷款是需要达到的标准）。这两大因素极大的保持了房地产开发企业现金流的充裕，使其有足够的资金来捂盘。



小结：从现在看来，政府在08年对地产企业的扶持是一个不折不扣的错误，降低资本金比例的政策便是那时草拟的。导致房地产的泡沫没有及时被挤破，错失了调控房地产业的良机。很多官员谈起房地产充满感情仿佛他们是吃房地产的奶长大的，房地产开发商便是他的爹妈，谈起对房地产的扶持更是找到了堂而皇之的理由：房地产对六十多个产业有拉动作用对促进就业的巨大作用。殊不知这是以更多人的失业作为代价的。

要解决房地产商捂地与捂盘行为，方法有二：

（一）必须加大对闲置土地的查处并且要加大对管理土地资源的官员的查处，你要晓得，开发商之所以屡屡成功捂地，相关的吃里扒外的腐败分子可是立下汗马功劳的；对于闲置的土地坚决收回，并对捂地的开发商处以土地出让金的2—3倍的处罚。看你无耻的开发商还敢不敢做地王，还敢不敢打着等地价升高再开发以鱼肉广大人民的如意算盘。

（二）而另一个有力的手段便是收紧银根，对于有捂盘与捂地劣迹的房地产开发商的融资需求优先的不考虑，对其他的开发商会有很大的震慑作用。要知道对于这种资本密集型的产业资金就是生命线，没有资金是玩不转的。还有提高开发商的资金自有率，只要掐住了开发商资金链的这一命门，就会使得敢于捂盘的房地产商资金链断裂。才能使得这种囤积居奇的行为消灭，才能使这种赤裸裸的掠夺消灭，要开发商为这种掠夺的行为付出身败名裂的沉重代价！

不管国家怎么调控，要想房价马上降下来好像是不可能

从现在看来，政府在08年对地产企业的扶持是一个不折不扣的错误，降低资本金比例的政策便是那时草拟的。导致房地产的泡沫没有及时被挤破，错失了调控房地产业的良机。很多官员谈起房地产充满感情仿佛他们是吃房地产的奶长大的，房地产开发商便是他的爹妈，谈起对房地产的扶持更是找到了堂而皇之的理由：房地产对六十多个产业有拉动作用对促进就业的巨大作用。殊不知这是以更多人的失业作为代价的。